Checkliste Wohnungsverkauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Der Ablauf in fünf Etappen — und die zwei Schritte, die Vorlauf brauchen
Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist keine einzelne Entscheidung, sondern eine Kette von Schritten, die aufeinander aufbauen: ohne die Zahlen der Eigentümergemeinschaft keine belastbare Bewertung, ohne Energieausweis keine erste Besichtigung, ohne geprüfte Finanzierung des Käufers kein Notartermin. Diese Liste ordnet den Ablauf in fünf Etappen und sagt zu jeder, was fertig sein muss, bevor die nächste beginnt. Sie gilt im Rhein-Erft- und im Rhein-Sieg-Kreis genauso wie im übrigen Großraum Köln/Bonn. Den Überblick über das ganze Vorhaben gibt Ihnen unsere Seite zum Thema [Wohnung verkaufen](/eigentuemer/verkaufen/wohnung/).
Rechnen Sie vom Marktstart bis zum Notartermin mit zwei bis vier Monaten. Zwei Schritte entscheiden darüber, ob Sie am unteren oder am oberen Rand dieser Spanne landen, und beide hängen nicht an Ihnen: die Unterlagen Ihrer Eigentümergemeinschaft und — falls die Teilungserklärung sie verlangt — die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf. Beides kommt vom Verwalter, beides dauert, und beides lässt sich nicht nachholen, wenn der Käufer schon wartet. Deshalb stehen diese zwei Punkte in dieser Liste ganz vorn und nicht in der Mitte.
Was vor dem ersten Papier geklärt sein sollte
Fünf Punkte bestimmen, wie die Etappen danach überhaupt aussehen. Sie lassen sich später nur mit Reibungsverlust korrigieren — und wer sie vorher schriftlich festhält, diskutiert sie in der Verhandlung nicht noch einmal.
- Zeitrahmen festlegen: Bis wann muss verkauft sein, und hängt ein Anschlusskauf oder ein Umzug daran?
- Verkaufsweg entscheiden: privat oder mit Makler — davon hängt ab, wer Unterlagen, Exposé und Besichtigungen übernimmt
- Eigentumsverhältnisse prüfen: Gehört die Wohnung mehreren Personen oder einer Erbengemeinschaft, müssen alle dem Verkauf zustimmen
- Nutzungssituation klären: Eine vermietete Wohnung spricht Kapitalanleger an, eine freie eher Selbstnutzer — die Zielgruppe entscheidet über Preis und Vermarktungsweg
- Untergrenze bestimmen: Welchen Preis Sie nicht unterschreiten wollen, festgehalten bevor die erste Verhandlung läuft
Alle Punkte auch als PDF zum Abhaken
Etappe 1: Beim Verwalter anstoßen, bevor Sie sonst etwas tun
Ungefähr die Hälfte der Papiere, die ein Käufer und seine Bank sehen wollen, gehört nicht Ihnen allein, sondern der Gemeinschaft. Die Anfrage beim Verwalter dauert erfahrungsgemäß zwei bis vier Wochen, manche Verwaltungen brauchen länger — sie ist damit fast immer der längste Posten im Zeitplan. Diese Papiere liegen nicht bei uns: Wir sind Makler, nicht Verwalter Ihrer Eigentümergemeinschaft. Herausgeben darf sie ausschließlich der Verwalter, und nur an Eigentümer — mit Ihrer Vollmacht fordern wir sie an und haken nach, wenn nichts kommt.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung anfordern — also die fortgeschriebene Liste aller gültigen Beschlüsse
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und den Stand der Instandhaltungsrücklage abfragen
- Bestätigung der Hausgeldhöhe einholen, dazu die Auskunft, ob Ihr Hausgeldkonto ausgeglichen ist
- Klären, ob eine Sonderumlage beschlossen oder angekündigt ist — eine Umlage für größere Arbeiten am Gebäude, die zusätzlich zum Hausgeld erhoben wird
- In der Teilungserklärung nachsehen, ob der Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf; verlangt sie diese Erklärung, sofort anfragen — ohne sie kann der Notar den Eigentumswechsel nicht vollziehen
- Parallel die eigenen Papiere besorgen: Grundbuchauszug, Aufteilungsplan und Energieausweis; wer sie ausstellt, steht auf unserer Seite zu den Unterlagen für den Wohnungsverkauf
- Energieausweis prüfen oder beauftragen — er gilt für das ganze Gebäude und liegt oft schon beim Verwalter; die Neuausstellung dauert ein bis zwei Wochen
Etappe 2: Erst den Wert bestimmen, dann den Angebotspreis festlegen
Wert und Preis sind zwei verschiedene Dinge. Der Wert ergibt sich aus Lage, Zustand, Baujahr und Vergleichsfällen; der Angebotspreis ist die Entscheidung, mit welchem Abstand zu diesem Wert Sie in den Markt gehen. Bei einer Eigentumswohnung kommt ein Faktor dazu, den es beim Haus nicht gibt: Der Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe der Rücklage wirken auf den Preis genauso wie das eigene Bad. Wie die Bewertung im Einzelnen abläuft, erklärt die Seite [Wohnung bewerten](/eigentuemer/verkaufen/wohnung/wert/); Anhaltspunkte zur Marktlage finden Sie unter [Wohnungspreise](/eigentuemer/verkaufen/wohnung/preise/).
- Vergleichsfälle aus dem eigenen Haus und der eigenen Lage heranziehen, nicht Durchschnittswerte ganzer Städte
- Bewertung durchführen lassen und die Annahmen dahinter nachvollziehen
- Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte an Stellplatz, Keller oder Gartenfläche und den Zustand des Gemeinschaftseigentums einrechnen
- Anstehende Beschlüsse einpreisen: Eine beschlossene Dachsanierung senkt den erzielbaren Preis, eine bereits bezahlte hebt ihn
- Angebotspreis mit maßvollem Verhandlungsspielraum ansetzen — ein zu hoher Start kostet die nachfragestärksten ersten Wochen
- Steuerliche Seite klären: Bei einer nicht selbst bewohnten Wohnung kann innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen; das beurteilt Ihr Steuerberater
- Laufende Finanzierung prüfen: Bei der Bank erfragen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, wenn ein Darlehen vorzeitig abgelöst wird
Etappe 3: Wohnung herrichten und die Zahlen des Hauses aufbereiten
Käufer entscheiden in den ersten Minuten, ob sie eine Wohnung überhaupt ernsthaft prüfen. Kleine Mängel ziehen den Blick auf sich und lassen größere vermuten — meist zu Unrecht, aber das Argument steht dann im Raum. Bei der Eigentumswohnung kommt die zweite Hälfte der Vorbereitung hinzu: Was in den Protokollen steht, muss so aufbereitet sein, dass ein Interessent es ohne Rückfragen versteht.
- Kleinreparaturen erledigen: tropfende Hähne, klemmende Türen, lose Fugen, defekte Leuchtmittel
- Entrümpeln und Räume so weit leeren, dass ihre tatsächliche Größe sichtbar wird
- Gemeinschaftsflächen mitdenken: Treppenhaus, Keller, Fahrradraum und Stellplatz gehören zum Eindruck der Besichtigung
- Fotos bei gutem Licht anfertigen lassen, jeden Raum sowie Balkon oder Terrasse vollständig abdecken
- Bemaßte Grundrisse aufbereiten — sie beantworten die meisten Rückfragen vor dem Termin
- Pflichtangaben ins Exposé übernehmen: Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Heizungsart
- Hausgeld aufschlüsseln in umlagefähige Betriebskosten und den Anteil, der in die Rücklage fließt — sonst wirkt jedes Hausgeld zu hoch
- Beschlossene Maßnahmen am Gebäude verständlich zusammenfassen, statt Interessenten zwanzig Seiten Protokoll zu reichen
Etappe 4: Vermarkten, besichtigen, verhandeln
Ab hier wird der Verkauf öffentlich — oder bewusst nicht. Beides ist möglich, und die Entscheidung fällt vor dem ersten Inserat, nicht danach.
- Vermarktungsweg festlegen: offene Portalvermarktung oder diskrete Ansprache vorgemerkter Interessenten über den Käuferfinder
- Zielgruppe benennen: Kapitalanleger fragen nach Mietvertrag und Rendite, Selbstnutzer nach Grundriss und Nachbarschaft
- Besichtigungen als Einzeltermine planen — Sammeltermine erzeugen Druck, aber selten gute Gespräche
- Bei vermieteten Wohnungen die Termine frühzeitig mit dem Mieter abstimmen; sein Einverständnis entscheidet über den Takt der gesamten Vermarktung
- Unterlagenmappe für ernsthafte Interessenten vorbereiten, damit deren Bank sofort prüfen kann
- Bekannte Mängel offen ansprechen — an der Wohnung wie am Gemeinschaftseigentum: Verschwiegenes begründet später Ansprüche gegen Sie
- Rückmeldungen nach jedem Termin notieren; häufen sich dieselben Einwände, stimmt etwas an Preis oder Darstellung nicht
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Etappe 5: Käufer prüfen, beurkunden, übergeben
Der Zuschlag gehört nicht dem höchsten Gebot, sondern dem Gebot, das auch bezahlt wird. Zwischen Kaufzusage und Schlüsselübergabe liegen mehrere Wochen, in denen vor allem die Beteiligten außerhalb Ihres Einflusses arbeiten: Bank, Notariat, Grundbuchamt — und, falls erforderlich, noch einmal der Verwalter.
- Finanzierungsbestätigung der Bank verlangen, bevor Sie die Wohnung vom Markt nehmen
- Alle Absprachen festhalten: Kaufpreis, mitverkauftes Inventar, Übergabetermin, Zahlungsfälligkeit
- Verwalterzustimmung im Original bereithalten, wenn die Teilungserklärung sie verlangt
- Notariat beauftragen und den Vertragsentwurf in der gesetzlichen Prüffrist vor dem Termin durchgehen
- Im Vertrag ausdrücklich regeln, wie die angesparte Rücklage und ein offenes Hausgeldkonto behandelt werden, und zu welchem Stichtag die Abrechnung übergeht
- Nach der Beurkundung die Fälligkeitsmitteilung des Notars abwarten — erst dann fließt das Geld
- Übergabeprotokoll erstellen: Zählerstände ablesen und fotografieren, Schlüssel für Wohnung, Keller und Gemeinschaftsräume zählen und quittieren
- Verwalter über den Eigentumswechsel informieren, Versorgerverträge ummelden und die Lastschrift für das Hausgeld beenden
Wo der Zeitplan beim Wohnungsverkauf am häufigsten reißt
Nicht am Preis. Er reißt zwischen Kaufzusage und Beurkundung, wenn die Bank des Käufers ein Papier der Gemeinschaft nachfordert, das erst beim Verwalter angefragt werden muss. Bis es vorliegt, ruht der Vorgang — und in dieser Zeit sieht sich mancher Käufer weiter um. Wer die erste Etappe erledigt, bevor das Objekt online geht, verkürzt den gesamten Ablauf spürbar.
Bei besonderen Ausgangslagen bleibt die Reihenfolge dieselbe, nur der Zeitbedarf ändert sich: Bei einer [Erbschaftsimmobilie](/eigentuemer/verkaufen/wohnung/erbschaft/) muss zuerst die Erbfolge im Grundbuch nachvollzogen sein, bei einer [Scheidungsimmobilie](/eigentuemer/verkaufen/wohnung/scheidung/) die Einigung über Untergrenze und Verteilung. Möchten Sie die Liste lieber ausgedruckt abarbeiten, finden Sie sie auch als [Checkliste zum Herunterladen](/eigentuemer/verkaufen/wohnung/download-checkliste/).
Die Provision teilen sich Verkäufer und Käufer beim Verkauf an private Erwerber zu gleichen Teilen und beträgt bei uns jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz. Dass sie hälftig geteilt wird, schreibt § 656c BGB vor; die Höhe selbst wird frei vereinbart. Fällig wird sie erst mit der Beurkundung, alle Einzelheiten stehen auf der Seite zur [Maklerprovision](/eigentuemer/verkaufen/wohnung/maklerprovision/).
Häufige Fragen zur Checkliste für den Wohnungsverkauf
Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?
Vom Marktstart bis zum Notartermin sind zwei bis vier Monate ein realistischer Ansatz. Danach vergehen bis zur Schlüsselübergabe noch einmal einige Wochen, weil die Auflassungsvormerkung — der Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers sichert — eingetragen und der Kaufpreis nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars überwiesen werden muss.
Die Spanne erklärt sich fast vollständig aus der Vorbereitung. Wer mit vollständigen Unterlagen und einem belastbaren Preis startet, liegt am unteren Rand. Wer die Papiere der Eigentümergemeinschaft erst während der Vermarktung anfordert, am oberen — diese Anfrage allein dauert häufig zwei bis vier Wochen.
Womit beginne ich beim Wohnungsverkauf zuerst?
Mit der Anfrage beim Verwalter. Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und der Stand der Instandhaltungsrücklage kommen ausschließlich von dort, und die Bearbeitung braucht Zeit. Im selben Zug klären Sie, ob die Teilungserklärung für den Verkauf eine Zustimmung des Verwalters verlangt — auch die wird dann sofort beantragt.
Alles Weitere läuft parallel: Grundbuchauszug, Aufteilungsplan und Energieausweis lassen sich besorgen, während die Anfrage bei der Verwaltung läuft. Erst wenn beide Stränge zusammenkommen, steht eine belastbare Bewertung, und erst danach ergibt ein Inserat Sinn. Wer die Reihenfolge umdreht, verliert die nachfragestärksten Wochen.
Brauche ich für den Verkauf meiner Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters?
Nicht immer — es kommt auf die Teilungserklärung an. Viele ältere Gemeinschaften haben darin festgelegt, dass eine Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Steht das dort, ist die Erklärung keine Formsache, sondern Voraussetzung: Ohne sie kann der Notar den Eigentumswechsel nicht vollziehen, und die Beurkundung nützt Ihnen nichts.
Sehen Sie deshalb schon zu Beginn in der Teilungserklärung nach, statt kurz vor dem Notartermin. Die Zustimmung wird in aller Regel erteilt; verweigert werden darf sie nur aus einem wichtigen Grund. Der Weg dorthin kostet aber Zeit, und genau die fehlt, wenn der Käufer bereits eine Finanzierungszusage in der Hand hält.
In welcher Reihenfolge kommen Bewertung, Exposé und Besichtigung?
In genau dieser. Die Bewertung steht am Anfang, weil ohne sie der Angebotspreis geraten wäre — und weil in die Bewertung Zahlen einfließen, die erst vorliegen müssen: Hausgeld, Rücklage, beschlossene Maßnahmen am Gebäude. Das Exposé folgt darauf, denn es enthält Preis und Energiekennwerte; beides nachträglich zu ändern, fällt jedem auf, der die Anzeige zweimal sieht.
Besichtigungen kommen zuletzt, und erst dann, wenn die Unterlagenmappe fertig ist. Ein Interessent, der nach dem Termin zwei Wochen auf Protokolle wartet, verliert das Interesse oder verhandelt. Ist die Wohnung vermietet, gehört der Mieter in die Planung — sein Einverständnis bestimmt, wie viele Termine überhaupt möglich sind.
Was ändert sich am Ablauf, wenn die Eigentumswohnung vermietet ist?
Drei Dinge. Erstens die Zielgruppe: Kapitalanleger suchen laufende Einnahmen, Selbstnutzer wollen einziehen — der Kreis der Interessenten wird kleiner und die Vermarktung dauert eher länger. Zweitens die Unterlagen: Mietvertrag mit allen Nachträgen, Schreiben zu Mieterhöhungen, Nachweis über das Kautionskonto und die Betriebskostenabrechnungen gehören zusätzlich in die Akte.
Drittens der Takt der Besichtigungen. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Will er selbst einziehen, muss er die gesetzlichen Kündigungs- und Sperrfristen beachten; wurde das Haus erst während der Mietzeit in Wohnungseigentum aufgeteilt, kommen zusätzliche Schutzfristen hinzu. Eine frühzeitige, offene Absprache mit dem Mieter ist deshalb kein Höflichkeitsakt, sondern der wirksamste Hebel auf den Zeitplan.
Was gehört zur Übergabe einer Eigentumswohnung?
Übergeben wird erst, wenn der Kaufpreis eingegangen ist, nicht schon bei Vorlage einer Überweisungsbestätigung. Beim Termin werden die Zählerstände für Strom, Wasser und Wärme abgelesen und fotografiert, der Zustand der Räume festgehalten und sämtliche Schlüssel gezählt und quittiert — auch die für Keller, Briefkasten, Fahrradraum und Gemeinschaftsräume. All das kommt in ein schriftliches Protokoll, das beide Seiten unterschreiben.
Zwei Punkte sind bei der Eigentumswohnung leicht zu übersehen: Der Verwalter muss vom Eigentümerwechsel erfahren, damit Hausgeldabrechnung und Einladungen zur Versammlung künftig an den richtigen Empfänger gehen. Und die Lastschrift für das Hausgeld läuft weiter, bis Sie sie selbst beenden. Beenden Sie außerdem die Versorgerverträge oder melden Sie sie um.
