Wohnung verkaufen bei Scheidung in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Warum sich eine Eigentumswohnung schlechter teilen lässt als ein Haus
Nach einer Trennung steht die gemeinsame Eigentumswohnung als offene Frage im Raum. Beide Namen stehen im Grundbuch, meistens auch beide unter dem Darlehensvertrag, und solange das so ist, kann keine Seite allein über die Wohnung entscheiden.
Bei einem Haus mit Grundstück gibt es in manchen Fällen noch den Gedanken, das Objekt real zu teilen — eine Grundstücksfläche abzutrennen, eine zweite Einheit abzugrenzen. Bei einer Eigentumswohnung fällt dieser Weg praktisch weg. Sie ist bereits die kleinste abgeschlossene Einheit, die die Teilungserklärung vorsieht; sie noch einmal aufzuteilen, wäre ein eigenes Verfahren mit der gesamten Eigentümergemeinschaft. Deshalb bleiben in der Praxis drei Wege: Eine Seite übernimmt die Wohnung und zahlt die andere aus. Beide verkaufen gemeinsam am freien Markt und teilen den Erlös. Oder es kommt keine Einigung zustande, und am Ende entscheidet das Gericht über eine Teilungsversteigerung.
Der dritte Weg bringt in aller Regel das schwächste wirtschaftliche Ergebnis. Er ist kein Druckmittel gegen die andere Seite, sondern das, was übrig bleibt, wenn die ersten beiden Wege nicht gelingen.
Ein Auftrag in dieser Lage funktioniert nur, wenn ihn beide Seiten tragen. Beide Eigentümer bekommen deshalb dieselbe Wertermittlung, dieselben Angebotszahlen und dieselben Rückmeldungen aus dem Verkaufsprozess — keine Seite erfährt etwas vor der anderen. Was rechtlich gilt, klärt ein Anwalt, was steuerlich gilt, ein Steuerberater. Verwalter Ihrer Eigentümergemeinschaft sind wir nicht: Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Beschlüsse bleiben bei der Verwaltung, wir arbeiten mit den Unterlagen, die von dort kommen. Erreichbar sind wir an drei Standorten im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis. Wie ein Verkauf ohne Trennungshintergrund abläuft, steht auf unserer Seite zum Wohnungsverkauf; womit die Zahl beginnt, die beide Seiten brauchen, zeigt die Wohnungsbewertung.
Wenn einer vorerst in der Wohnung bleibt
Leben Kinder im Haushalt, bleibt oft ein Elternteil zunächst in der gewohnten Umgebung wohnen. Für die erste Zeit ist das meist die ruhigste Lösung, und sie ist es wert, ernsthaft geprüft zu werden. Sie hat aber offene Enden, und die sollten schriftlich geschlossen werden, solange die Gespräche noch sachlich laufen.
Wer trägt das Hausgeld, wer die Instandhaltung innerhalb der Wohnung, wer die Darlehensrate? Und vor allem: Wie lange soll das gemeinsame Eigentum bestehen bleiben? Fehlt dazu eine Verabredung, steht irgendwann die Forderung nach Auszahlung im Raum — für die eine Seite unerwartet, für beide teuer. Eine Befristung der gemeinsamen Eigentümerschaft nimmt dieser Unsicherheit die Spitze.
Soll eine Seite die Wohnung künftig allein halten, wird der Miteigentumsanteil gegen eine Abfindung übertragen. Wer bleibt, muss dafür belegen, dass er Hausgeld, Rücklagenanteil, Instandhaltung und Finanzierungsrate dauerhaft allein tragen kann. Gerade bei Eigentumswohnungen gehört dazu ein Blick in die beschlossenen und die absehbaren Sanierungen der Gemeinschaft — Fassade, Dach, Heizzentrale oder Aufzug treffen den Alleineigentümer später in voller Höhe.
Ein zweiter Schritt wird oft unterschätzt: Die Bank muss den weichenden Partner aus der persönlichen Mithaftung entlassen. Das geschieht nicht automatisch mit der Umschreibung im Grundbuch. Das Kreditinstitut prüft vorher, ob der verbleibende Kreditnehmer das Darlehen allein tragen kann. Die Übertragung der Anteile hält ein Notar verbindlich fest.
Verständigen sich beide Seiten weder auf eine Übernahme noch auf einen Verkauf am freien Markt, bleibt rechtlich der Antrag auf Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht. Voraussetzung ist, dass beide Personen im Grundbuch stehen.
Der Weg hat einen bekannten Nachteil: Der Zuschlagspreis im Versteigerungstermin liegt häufig unter dem, was dieselbe Wohnung im freien Verkauf erzielt hätte. Reicht der Erlös nicht, um die Restschuld zu decken, haften beide weiterhin persönlich gegenüber der Bank. Hinzu kommt bei Eigentumswohnungen, dass rückständiges Hausgeld im Verfahren eine bevorrechtigte Rolle spielt — wer die Zahlungen einstellt, verschlechtert also die Ausgangslage für beide.
Praktischer Hinweis: Lassen Sie den Wert der Wohnung neutral ermitteln, bevor über die Wege gesprochen wird. Eine gemeinsam beauftragte Wertermittlung nimmt der Verhandlung ihr Hauptstreitthema, weil dann keine Seite mehr die Zahl der anderen anzweifeln muss.
Hausgeld läuft weiter — unabhängig davon, wer ausgezogen ist
Das ist der Punkt, an dem sich eine Eigentumswohnung deutlich von einem Haus unterscheidet. Bei einem Haus ruhen die laufenden Kosten weitgehend, wenn niemand mehr darin wohnt. Bei einer Wohnung nicht: Die Eigentümergemeinschaft schreibt das Hausgeld nach Wirtschaftsplan weiter fort, mit Verwaltervergütung, Versicherung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Dieser Anspruch richtet sich gegen die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, und das sind bei getrennten Paaren weiterhin beide. Ein Auszug ändert daran nichts, eine interne Absprache zwischen den Partnern ebenso wenig — sie wirkt nur zwischen den beiden, nicht gegenüber der Gemeinschaft.
Wird in dieser Phase eine Sonderumlage beschlossen, trifft sie beide Miteigentümer, auch wenn nur einer den Nutzen der Maßnahme sieht. Wer sich trennt, sollte die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen deshalb früh sichten und nicht erst dann, wenn ein Käufer danach fragt. Welche Papiere dazugehören, steht auf unserer Seite zu den Unterlagen für den Wohnungsverkauf.
Zweite Besonderheit, die den Zeitplan verschieben kann: Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, braucht der Verkauf zusätzlich die Zustimmung der Verwaltung. Das ist nicht bei jeder Gemeinschaft so, kommt aber regelmäßig vor. Geprüft gehört es zu Beginn — nicht kurz vor dem Notartermin, wo es den Termin um Wochen schieben kann.
Das gemeinsame Darlehen endet nicht mit dem Auszug
Haben beide Ehepartner den Darlehensvertrag unterschrieben, bleiben sie gegenüber dem Kreditinstitut Gesamtschuldner. Maßgeblich sind die Unterschriften unter dem Kreditvertrag, nicht die Anteile im Grundbuch. Zahlt eine Seite ihren Anteil an den Raten nicht mehr, fordert die Bank die volle Rate von der anderen — unabhängig davon, wer in der Wohnung wohnt.
Werden Rate und Hausgeld weiter bedient, bleibt die Zwangsversteigerung außen vor und beide Seiten behalten die Zeit, in Ruhe zu entscheiden. Jenseits der reinen Rechnung sprechen für getrennte Eigentümer meist diese Gründe für einen Verkauf am freien Markt:
Ein Verkauf beendet nicht nur die Verbindung zwischen den früheren Partnern, sondern auch die Pflicht, in der Eigentümergemeinschaft gemeinsam abzustimmen. Der Nettoerlös wird nach Ablösung der Verbindlichkeiten geteilt, jede Seite nach ihrem Grundbuchanteil.
Zwei Haushalte kosten mehr als einer. Bei einer Eigentumswohnung kommt hinzu, dass Hausgeld und Rücklagenzuführung unabhängig von der Nutzung weiterlaufen. Ein Verkauf setzt gebundenes Eigenkapital frei und nimmt beiden Seiten eine feste monatliche Belastung ab.
Ein Umzug, eine berufliche Veränderung oder eine neue Partnerschaft passen selten zu einer Wohnung, die zwei Menschen gemeinsam gehört. Verwandte Ausgangslagen behandeln wir auf den Seiten zur Erbschaftsimmobilie und zum Verkauf im Alter.
Kommt es zum gemeinsamen Verkauf, stimmen wir Besichtigungen so ab, dass beide Eigentümer die Termine kennen und niemand der anderen Seite begegnen muss, der das nicht möchte. Vor der Vermarktung sehen wir Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen durch, damit spätere Rückfragen von Käufern und deren Banken nicht zwischen den Beteiligten hängen bleiben.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung an Verbraucher beträgt die Provision bei uns jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz. Dass sie hälftig geteilt wird, schreibt § 656c BGB vor; die Höhe selbst wird frei vereinbart. Bei Miteigentum tragen die Verkäufer ihren Teil nach ihren Grundbuchanteilen.
Brauchen Sie zunächst nur eine belastbare Zahl als gemeinsame Verhandlungsgrundlage: Die Ersteinschätzung für Eigentumswohnungen im Großraum Köln/Bonn ist unverbindlich und für beide Eigentümer gleich einsehbar.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf bei Scheidung
Welche Wege gibt es aus einer gemeinsamen Eigentumswohnung nach der Trennung?
Im Wesentlichen sind es drei: der Verkauf an Dritte, die Übernahme durch eine Seite gegen Abfindung oder der Verbleib als gemeinsam vermietete Wohnung. Die Wohnung real zu teilen, ist anders als bei einem Haus mit Grundstück praktisch keine Option — sie ist bereits die abgeschlossene Einheit, die die Teilungserklärung vorsieht.
Welcher Weg tragfähig ist, hängt am Wert der Wohnung und an der Frage, ob eine Person Darlehensrate und Hausgeld allein schultern kann. Eine neutrale Bewertung schafft dafür die gemeinsame Grundlage und zeigt meist schnell, ob der Verkauf am freien Markt die wirtschaftlich sinnvollere Lösung ist. Entschieden wird das anhand von Zahlen, die beide Seiten kennen, nicht im Streit.
Kann ein Miteigentümer die Wohnung ohne Zustimmung des anderen verkaufen?
Nein. Stehen beide im Grundbuch, lässt sich weder ein Verkaufsauftrag wirksam allein erteilen noch ein Kaufvertrag allein beurkunden. Solange die Ehe besteht, kommt hinzu, dass die Verfügung über das wesentliche Vermögen eines Ehegatten im gesetzlichen Güterstand ohnehin die Zustimmung des anderen verlangt — und bei vielen Paaren ist die Eigentumswohnung genau dieser wesentliche Vermögenswert.
Verweigert eine Seite dauerhaft die Mitwirkung, bleibt rechtlich die Teilungsversteigerung über das Amtsgericht. Sie ist der letzte Weg, nicht der erste: Die Erlöse liegen dort in der Regel unter dem freien Verkauf, und die Restschuld bleibt bei beiden bestehen, wenn das Geld nicht reicht. Häufig löst sich die Blockade, sobald beide Seiten dieselben belastbaren Zahlen vor sich haben.
Wer zahlt das Hausgeld, wenn nur noch eine Person in der Wohnung wohnt?
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft schulden es beide. Der Anspruch richtet sich gegen die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, unabhängig davon, wer tatsächlich in der Wohnung lebt. Eine Absprache unter den Partnern, dass der Verbleibende alles zahlt, wirkt nur zwischen den beiden — die Gemeinschaft kann sich trotzdem an den ausgezogenen Miteigentümer halten.
Deshalb gehört die Frage früh geklärt und schriftlich festgehalten, am besten zusammen mit der Darlehensrate. Wer die Zahlungen einstellt, um Druck aufzubauen, schadet beiden Seiten: Rückstände beim Hausgeld belasten den späteren Verkauf, weil Käufer und deren Banken die Abrechnungen sehen wollen. Auch eine beschlossene Sonderumlage trifft beide Miteigentümer, nicht nur denjenigen, der die Wohnung nutzt.
Braucht der Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung der Verwaltung?
Nicht immer, aber häufiger, als Verkäufer erwarten. Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, darf die Wohnung nur mit Zustimmung der Verwaltung oder der Gemeinschaft veräußert werden. Ohne diese Erklärung kann das Grundbuchamt die Umschreibung nicht vollziehen, selbst wenn der Kaufvertrag längst beurkundet ist.
Ein Blick in die Teilungserklärung zu Beginn erspart deshalb Wochen. Wir prüfen diesen Punkt vor der Vermarktung mit und holen die Erklärung parallel zur Käufersuche ein, damit sie zum Notartermin vorliegt. Bei einer Trennung wiegt das doppelt: Jede vermeidbare Verzögerung kostet nicht nur Zeit, sondern verlängert auch die gemeinsame Bindung, die beide Seiten beenden wollen.
Warum ist ein neutral ermittelter Wohnungswert für die Auseinandersetzung so wichtig?
Weil fast jede Auseinandersetzung an einer einzigen Zahl hängt. Ob eine Seite die andere auszahlt, ob sich ein Verkauf lohnt, wie hoch ein Ausgleichsanspruch ausfällt — alles rechnet sich vom Marktwert der Wohnung her. Schätzt jede Seite selbst, stehen zwei Zahlen im Raum, und die Verhandlung beginnt mit einem Streit über die Grundlage statt über die Lösung.
In die Bewertung einer Eigentumswohnung fließen Faktoren ein, die es beim Haus so nicht gibt: die Höhe der Erhaltungsrücklage, der Zustand des Gemeinschaftseigentums, beschlossene oder absehbare Sanierungen und die Hausgeldhöhe selbst. Eine gemeinsam beauftragte Wertermittlung nimmt der Sache die Schärfe, weil beide Seiten dieselbe Zahl akzeptiert haben, bevor verhandelt wird. Wie der Ausgleich zwischen den Ehegatten rechtlich einzuordnen ist, klärt anschließend ein Anwalt.
Wie berechnet sich die Auszahlung des ausziehenden Miteigentümers?
Ausgangspunkt ist der aktuelle Marktwert der Wohnung. Davon wird die verbleibende Restschuld des Darlehens abgezogen; was übrig bleibt, wird nach den Anteilen im Grundbuch aufgeteilt. Diese Differenz ist die Größe, über die tatsächlich verhandelt wird — nicht der Kaufpreis von damals und nicht die Summe der bisher gezahlten Raten.
Dazu kommen die Notar- und Grundbuchkosten für die Übertragung des Miteigentumsanteils. Wer bleiben möchte, sollte außerdem die künftigen Hausgeldzahlungen und den Rücklagenanteil in die eigene Rechnung nehmen. Die Entlassung aus der Darlehenshaftung setzt eine Bonitätsprüfung des verbleibenden Kreditnehmers voraus — ohne sie bleibt die ausgezogene Seite gegenüber der Bank weiter im Obligo, auch wenn das Grundbuch längst geändert ist.
Lässt sich die Eigentumswohnung nach der Trennung gemeinsam vermieten?
Rechtlich ja, solange beide Eigentümer bleiben. Die Mieteinnahmen werden nach Abzug der nicht umlagefähigen Hausgeldanteile und der Bewirtschaftungskosten entsprechend den Grundbuchanteilen aufgeteilt. Für die laufende Betreuung des Mietverhältnisses — Mietersuche, Bonitätsprüfung, Übergabeprotokoll, Abrechnung gegenüber dem Mieter — können Sie uns beauftragen.
Praktisch bedeutet diese Lösung aber, dass beide Seiten weiter gemeinsam entscheiden müssen: über Reparaturen, über Mieterwechsel und über das Stimmverhalten in der Eigentümerversammlung. Die finanzielle Verflechtung bleibt bestehen, und genau die wollen die meisten nach einer Trennung beenden. Viele Paare wählen die Vermietung deshalb als Übergangslösung und entscheiden sich später doch für den Verkauf.
Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung bei einer Trennung?
Von der Wertermittlung bis zur Kaufpreiszahlung sind bei einer Eigentumswohnung üblicherweise zwei bis vier Monate zu rechnen. Bei einer Trennung verlängert sich die Spanne gelegentlich, meist nicht wegen des Marktes: Es fehlen Zustimmungen, Unterlagen aus der Verwaltung liegen noch nicht vor, oder eine Veräußerungsbeschränkung wird erst spät bemerkt.
Die Beschaffung der Dokumente bei Verwaltung, Behörden und Banken übernehmen wir, damit dieser Teil nicht zwischen den Beteiligten hängen bleibt. Entlastend wirkt vor allem, dass Anfragen, Besichtigungstermine und Preisverhandlungen an einer Stelle zusammenlaufen, die beiden Seiten gleich berichtet. Das verkürzt die Vermarktungszeit und nimmt zugleich Konfliktstoff aus dem Ablauf.
Welche Unterlagen verlangt das Notariat beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Neben Grundbuchauszug und gültigem Energieausweis sind es bei einer Eigentumswohnung vor allem die Papiere der Gemeinschaft: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Stand der Erhaltungsrücklage. Bei getrennten Eigentümern kommen Nachweise zum familienrechtlichen Status hinzu, etwa der rechtskräftige Scheidungsbeschluss oder eine Trennungsfolgenvereinbarung, sofern es eine gibt.
Bestehen noch Darlehen, wird außerdem die Löschungsbewilligung oder Pfandfreigabe der Bank benötigt. Vollständige Unterlagen sind die entscheidende Voraussetzung dafür, dass die Eigentumsumschreibung nicht stockt — und sie beantworten die Fragen der Käuferbank, bevor sie gestellt werden. Die Grundbucheintragungen sehen wir vorab durch, damit eingetragene Grundpfandrechte rechtzeitig abgelöst und gelöscht werden können.
Der Wert Ihrer Immobilie?
Erhalten Sie schnell, kostenlos und unverbindlich eine erste Preiseinschätzung Ihrer Immobilie.
