FAQ Wohnungsverkauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Es sind zwei Stapel: was Sie selbst besorgen, und was nur die Verwaltung hat. Aus dem eigenen Bestand brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und die Teilungserklärung mit dem amtlichen Aufteilungsplan, dazu einen gültigen Energieausweis, den letzten Grundsteuerbescheid und den Nachweis zur Gebäudeversicherung. Aus Grundbuch und Teilungserklärung geht hervor, welcher Anteil am Grundstück zu Ihrer Wohnung gehört, wo die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verläuft und ob Sondernutzungsrechte bestehen — also das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa Stellplatz, Garage, Terrasse oder Kellerabteil.

Vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft kommen die Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre, der aktuelle Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen. Daraus lesen Kaufinteressenten und deren Banken die laufenden Kosten und den Stand der Rücklage ab. Diese Papiere liegen nicht bei uns: Die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft führen wir nicht — das macht der bestellte Verwalter, und dort fordern wir die Unterlagen für Sie an. Ist die Wohnung vermietet, kommen Mietvertrag, Nachträge und bisherige Mieterhöhungsschreiben hinzu. Die vollständige Aufstellung finden Sie unter Unterlagen für den Wohnungsverkauf.

Verkauft wird immer beides zusammen: Ihr Sondereigentum und der dazugehörige Anteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu zählt alles, was das Gebäude trägt und zusammenhält — tragende Bauteile und Dach, Außenwände, Fundamente, Treppenräume, Aufzugsanlagen und Flure. Ebenso gemeinsam genutzte Kellerräume, Waschküchen und Trockenräume sowie die Außenanlagen mit Zufahrten, Stellplätzen und Grünflächen.

Auch die zentralen Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Wärme gehören der Gemeinschaft, und zwar bis zu der Stelle, an der sie in Ihr Sondereigentum abzweigen. Reparaturen und Sanierungen daran zahlt deshalb nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft — verteilt nach Miteigentumsanteilen über den Wirtschaftsplan. Für Kaufinteressenten ist das eine der ersten Fragen: Was steht am Gebäude in den nächsten Jahren an, und wer trägt es.

Das entscheidet das Objekt, nicht der Wunsch. Vor der Vermarktung sehen wir uns Grundriss, Ausstattung, Etage und Mikrolage an und ordnen die Wohnung dem Suchprofil zu, das dazu passt. Kompakte Einheiten treffen auf Pendler, Singles und Anleger; großzügige Etagenwohnungen mit Balkon oder Gartenanteil werden vor allem von Familien nachgefragt. Ist die Wohnung vermietet, fällt die Gruppe der Selbstnutzer weitgehend weg — dann zählt der Ertrag und nicht die Raumaufteilung.

Für Sie hat diese Vorauswahl einen handfesten Nutzen: weniger Besichtigungen mit Menschen, die ohnehin nicht kaufen, und schnellere Entscheidungen bei denen, die es ernst meinen. Vorgemerkte Interessenten aus unserer Käuferdatenbank sprechen wir vor der öffentlichen Veröffentlichung an, und die Finanzierung wird geprüft, bevor über den Preis verhandelt wird. Was Ihre Wohnung dabei realistisch einbringt, klärt vorab die Wohnungsbewertung.

Die Provision beträgt bei uns jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz. Dass sie beim Verkauf einer Eigentumswohnung an private Käufer hälftig geteilt wird, schreibt § 656c BGB vor; die Höhe selbst wird frei vereinbart. Auf Sie entfällt damit der eine Anteil, auf den Käufer der andere. Fällig wird sie erst mit dem wirksamen Kaufvertrag beim Notar, nicht bei Auftragserteilung und nicht für Zwischenschritte.

Daneben können eigene Posten anfallen. Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld, die der Käufer nicht übernimmt, kostet deren Löschung Notar- und Grundbuchgebühren. Läuft Ihr Darlehen noch in der Zinsbindung und lösen Sie es vorzeitig ab, verlangt die Bank in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung — einen Ausgleich für die Zinsen, die ihr entgehen; die Höhe nennt Ihnen nur Ihr Kreditinstitut. Dazu kommen kleinere Gebühren für Auskünfte von Ämtern und der Verwaltung. Was in unserer Leistung enthalten ist, steht unter Maklerprovision beim Wohnungsverkauf.

Ein Exposé, das Rückfragen erspart, zeigt zuerst maßstabsgetreue Grundrisse, aus denen Wohnfläche, Raumfolge und Ausrichtung hervorgehen. Dazu gehören ordentliche Objektaufnahmen, das genaue Baujahr und eine ehrliche Beschreibung von Bau- und Pflegezustand. Was hier fehlt, fragen Interessenten später einzeln nach — und jede Nachfrage kostet Tage.

Vorgeschrieben sind außerdem die laufenden Kosten und die Energiedaten: das monatliche Hausgeld und der Stand der Erhaltungsrücklage gehören offen ins Exposé, ebenso die Kennwerte aus dem Energieausweis, die schon in der Anzeige stehen müssen. Vollständige Angaben sind kein Selbstzweck — mit ihnen kann ein Kaufinteressent die Finanzierung mit seiner Bank klären, ohne dass die Vermarktung stockt. Dass Ihnen bis dahin nichts durchrutscht, hält die Checkliste zum Wohnungsverkauf fest; Einzelheiten zum Ausweis stehen auf der Seite Energieausweis.

Die Beschlusssammlung hält fest, was die Gemeinschaft bisher entschieden hat, und sie ist eines der ersten Dokumente, in die Kaufinteressenten schauen. Aus der Einsicht in die Protokollsammlung ergibt sich, ob eine Dach- oder Fassadensanierung ansteht, ob Regeln zu Haustierhaltung, Sondernutzung oder baulichen Veränderungen beschlossen wurden und woran der Käufer nach dem Eigentümerwechsel gebunden ist.

Entscheidend ist am Ende die Geldfrage: Reicht die Erhaltungsrücklage für das, was beschlossen wurde, oder kommt eine Sonderumlage auf die Eigentümer zu? Ist eine Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen, aber noch nicht fällig, gehört in den Kaufvertrag, wer sie trägt — sonst gibt es Streit nach der Übergabe. Wir fordern Beschlusssammlung und Rücklagenstand deshalb früh beim Verwalter an, damit diese Punkte vor der ersten Besichtigung auf dem Tisch liegen und nicht mitten in der Verhandlung.

Das steht in Ihrer Teilungserklärung. Viele ältere Gemeinschaften haben eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart: Dann darf die Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters — in manchen Häusern der Eigentümergemeinschaft — verkauft werden. Ein Vetorecht nach Belieben ist das nicht, verweigert werden darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund. Sie braucht aber Zeit, und ohne sie wird der Eigentümerwechsel nicht ins Grundbuch eingetragen.

Wir prüfen die Teilungserklärung deshalb auf diesen Punkt, bevor die Wohnung überhaupt inseriert wird, und holen die Erklärung parallel zur Vermarktung ein. Ist keine Beschränkung eingetragen, können Sie frei verkaufen; die Gemeinschaft wird dann lediglich über den neuen Eigentümer informiert. Offene Hausgeldrückstände klärt der Verwalter im selben Zug — sie gehören vor den Notartermin, nicht danach.