Energieausweis beim Wohnungsverkauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Vorlegen müssen Sie ihn — beauftragen meist nicht
Wer eine Eigentumswohnung anbietet, muss Kaufinteressenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert zeigen. Danach fragen muss niemand; die Pflicht liegt bei Ihnen als verkaufender Eigentümerin oder verkaufendem Eigentümer. Nur: Anders als beim Haus können Sie das Dokument in aller Regel nicht selbst bestellen. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, ist der Energieausweis deshalb kein Auftrag, den Sie erteilen, sondern eine Unterlage, die Sie beschaffen.
Ausgestellt wird er für das Gebäude, nicht für Ihre Wohnung
Der Energieausweis bewertet Dach, Fassade, Fenster und Heizzentrale — also das ganze Haus. Für eine einzelne Wohnung darin gibt es kein eigenes Dokument. Das hat eine praktische Folge, die viele Verkäufer überrascht: Zuständig für die Beauftragung ist nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft aller Eigentümer, und ausgeführt wird das über den Verwalter. Ob ein Ausweis erstellt oder erneuert wird, entscheidet die Eigentümerversammlung, also die jährliche Zusammenkunft aller Eigentümer des Hauses.
Ihr erster Schritt vor dem Verkauf ist deshalb kein Anruf bei einem Energieberater, sondern eine Anfrage beim Verwalter Ihrer Gemeinschaft: Liegt ein gültiger Ausweis vor, und bekomme ich eine Kopie? In den meisten Häusern zwischen Köln und Bonn lautet die Antwort ja, weil beim letzten Verkauf oder bei einer Vermietung im Haus schon einmal einer gebraucht wurde.
Was Sie beim Verwalter konkret anfordern sollten
Fragen Sie nicht allein nach dem Ausweis, sondern gleich nach dem, was Interessenten anschließend ohnehin sehen wollen:
- den Energieausweis des Gebäudes mit Ausstellungsdatum, am besten als Kopie oder Scan für das Exposé
- die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, aus denen hervorgeht, ob eine energetische Sanierung beschlossen oder diskutiert wurde
- den Stand der Instandhaltungsrücklage — also des gemeinsam angesparten Topfes, aus dem Reparaturen am Haus bezahlt werden
- die Teilungserklärung, die regelt, wie Kosten für Maßnahmen am gemeinsamen Eigentum verteilt werden
Damit haben Sie nicht nur die Pflichtangabe, sondern auch die Antwort auf die Frage, die jeder aufmerksame Käufer stellt: Was kommt am Gebäude noch auf mich zu? Welche Verkaufsunterlagen darüber hinaus zusammengehören, haben wir gesondert zusammengestellt.
Die Kennwerte gehören schon in die erste Anzeige
Die Pflicht beginnt vor der Besichtigung. Bereits das Inserat — gedruckt wie online — muss die wesentlichen Angaben aus dem Ausweis tragen: die Art des Ausweises, den Endenergiewert, den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Effizienzklasse. Neben den Energiewerten hält das Dokument auch die Kohlendioxidemissionen des Gebäudes fest.
Praktisch heißt das: Ohne fertigen Ausweis geht die Anzeige nicht online. Wer die Vermarktung startet und die Beschaffung nebenher laufen lässt, muss das Inserat später korrigieren — und verliert genau die Aufmerksamkeit der ersten Tage, in denen ein Angebot am meisten gesehen wird.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis — die Wahl trifft das Haus
Welche der beiden Varianten zulässig ist, hängt am Gebäude, nicht an Ihrer Wohnung. Sie erben die Entscheidung also, ohne sie getroffen zu haben.
Der Bedarfsausweis rechnet die Substanz durch
Er ermittelt, was das Gebäude technisch braucht: Dämmung, Fenster, Gebäudeform und Anlagentechnik gehen in die Berechnung ein, das Heizverhalten der Bewohner nicht. Für ältere, kleinere Wohngebäude ohne nachträgliche Wärmedämmung schreibt der Gesetzgeber ihn vor. Er verlangt eine Aufnahme vor Ort und ist deshalb aufwendiger.
Der Verbrauchsausweis misst, was verheizt wurde
Er stützt sich auf die Abrechnungsdaten der zurückliegenden Jahre und ist bei größeren sowie bei neueren oder nachgerüsteten Gebäuden zulässig. In einem Mehrparteienhaus bildet er allerdings eine Mischung aus allen Haushalten ab. Standen Wohnungen zeitweise leer oder wohnen im Haus überwiegend sparsame Parteien, fällt der Wert günstig aus, obwohl die Substanz das nicht hergibt — und umgekehrt. Für Sie als Verkäufer ist das kein Nachteil, aber ein Grund, den Wert im Gespräch einordnen zu können, statt ihn nur vorzulegen.
Eine modernisierte Wohnung erbt den Buchstaben des Hauses
Die Skala reicht von A+ für den Passivhausstandard bis H für den unsanierten Altbau, und sie beschreibt die Anlage insgesamt. Ihre neue Küche, das gedämmte Dachgeschoss über Ihnen oder die vor zwei Jahren erneuerten Innentüren stehen nirgends darin. Eine sorgfältig hergerichtete Wohnung bekommt denselben Buchstaben wie die unrenovierte Nachbarwohnung — und Interessenten lesen zuerst den Buchstaben.
Diese Trennung zwischen Gebäude und Wohnung müssen Sie im Verkaufsgespräch selbst ziehen. René Reuschenbach, der das Unternehmen in zweiter Generation führt, hat in den 1990er-Jahren die Projekt- und Bauleitung von mehreren Hundert Häusern und Wohnungen verantwortet; aus dieser Bauerfahrung sagen wir Ihnen vor dem ersten Termin, welcher Mangel am gemeinsamen Eigentum ein Gebot tatsächlich drückt und welcher im Gespräch größer wirkt, als er ist. Was das für Ihren Preis bedeutet, fließt in die Wertermittlung ein.
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Fehlt der Ausweis, brauchen Sie Vorlauf
Wenn im Haus keiner vorliegt oder die gesetzliche Gültigkeitsdauer seit dem Ausstellungstag abgelaufen ist, wird es zur Terminfrage. Der Verwalter kann die Beauftragung nicht immer im Alleingang veranlassen; je nach Regelung in der Teilungserklärung braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung, und die tagt üblicherweise einmal im Jahr. Zwischen Ihrer Anfrage und dem fertigen Dokument können deshalb Wochen liegen — bei einer außerordentlichen Versammlung weniger, im ungünstigen Fall mehr.
Rechnen Sie diese Zeit in Ihre Planung ein. Der Verkauf einer Eigentumswohnung dauert im Rhein-Erft-Kreis und im angrenzenden Umland üblicherweise zwei bis vier Monate von der Vermarktung bis zur Beurkundung; die Beschaffung der Unterlagen liegt davor, nicht darin. Wer den Ausweis erst sucht, wenn der erste Interessent anruft, verschiebt den gesamten Verkauf. In welcher Reihenfolge die Vorbereitung sinnvoll läuft, zeigt unsere Checkliste zum Wohnungsverkauf.
Was wir übernehmen — und wo die Gemeinschaft zuständig bleibt
Ausstellen darf den Energieausweis nur, wer fachlich dazu zugelassen ist: Energieberater, Architektinnen und Architekten sowie Ingenieure und Handwerksmeister der einschlägigen Fachrichtungen. Ein Makler stellt ihn nicht aus, und wir tun das ebenfalls nicht.
Was wir tun: Wir sichten, was bei Ihnen und beim Verwalter vorhanden ist, prüfen das Ausstellungsdatum, formulieren die Anfrage an die Verwaltung mit und tragen die Kennwerte anschließend korrekt in Anzeige und Exposé ein. Fehlt ein Ausweis ganz, vermitteln wir einen Aussteller aus dem Rhein-Erft- oder Rhein-Sieg-Kreis, der den Bestand und seine typischen Bauarten kennt. Was wir nicht sind: Verwalter Ihrer Eigentümergemeinschaft. Wirtschaftsplan, Beschlusssammlung und Rücklagenstand kommen von der Verwaltung Ihres Hauses — wir sagen Ihnen, welche dieser Papiere Sie für den Verkauf brauchen und worauf Interessenten darin schauen.
Unsere Provision beim Wohnungsverkauf beträgt für Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer und damit den im Großraum Köln/Bonn marktüblichen Satz; fällig wird sie mit der notariellen Beurkundung. Dass Verkäufer und Käufer sie beim Verkauf an Verbraucher zu gleichen Teilen tragen, gibt der Gesetzgeber vor — die Höhe selbst wird frei vereinbart.
Häufige Fragen zum Energieausweis beim Wohnungsverkauf
Wer besorgt den Energieausweis beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Vorlegen müssen Sie ihn, beauftragen können Sie ihn meist nicht. Der Ausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt, und zuständig dafür ist die Eigentümergemeinschaft. In der Praxis führen Sie deshalb keinen Auftrag aus, sondern stellen eine Anfrage: Der Verwalter Ihres Hauses gibt Auskunft, ob ein gültiges Dokument vorliegt, und stellt Ihnen eine Kopie zur Verfügung.
In den meisten Mehrparteienhäusern ist bereits einer vorhanden, weil im Haus schon einmal verkauft oder vermietet wurde. Fragen Sie trotzdem früh an und lassen Sie sich das Ausstellungsdatum bestätigen. Fehlt der Ausweis, entscheidet über die Neubeauftragung in der Regel die Eigentümerversammlung — und die tagt üblicherweise nur einmal im Jahr.
Warum gilt der Energieausweis beim Wohnungsverkauf für das ganze Haus?
Weil er die Gebäudehülle und die Heiztechnik bewertet und beides zum gemeinsamen Eigentum aller Parteien gehört: Dach, Fassade, Fenster und Heizzentrale lassen sich nicht wohnungsweise trennen. Ein eigenes Dokument für die einzelne Wohnung gibt es deshalb nicht.
Für den Verkauf heißt das: Ihre Modernisierungen hinter der Wohnungstür verbessern den Buchstaben nicht. Nennen Sie sie im Exposé und bei der Besichtigung ausdrücklich getrennt vom Ausweis, sonst rechnet ein Interessent den Sanierungsbedarf des Hauses gegen eine Wohnung, die ihn gar nicht hat.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis — welchen brauche ich für den Wohnungsverkauf?
Die Entscheidung fällt am Gebäude, nicht an Ihrer Wohnung. Für ältere, kleinere Wohngebäude ohne nachträgliche Wärmedämmung ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben; er berechnet den Energiebedarf aus Bausubstanz, Dämmung und Heizungstechnik und ist vom Verhalten der Bewohner unabhängig. Bei größeren, neueren oder nachgerüsteten Gebäuden ist auch der Verbrauchsausweis zulässig.
Der Verbrauchsausweis wertet die Abrechnungsdaten der zurückliegenden Jahre aus und bildet damit alle Haushalte im Haus gemeinsam ab. Leerstand oder besonders sparsame Nachbarn schönen den Wert, eine voll belegte Anlage verschlechtert ihn. Welches Dokument im Haus vorliegt, erfahren Sie beim Verwalter — wählen können Sie es als einzelner Eigentümer nicht.
Welche Energiedaten muss das Inserat beim Wohnungsverkauf enthalten?
In jede Verkaufsanzeige gehören die Art des Ausweises, der Endenergiewert, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Effizienzklasse — online wie gedruckt. Diese Angaben stammen aus dem Ausweis selbst; ohne das fertige Dokument lässt sich eine vollständige Anzeige nicht schalten.
Halten Sie die Reihenfolge ein: erst der Ausweis, dann das Inserat. Wir gleichen die Kennwerte vor der Veröffentlichung mit dem Dokument ab, damit Anzeige, Exposé und Portalmeldung dieselben Werte tragen und Sie nichts nachträglich korrigieren müssen.
Wie lange kann ich einen vorhandenen Energieausweis für den Wohnungsverkauf nutzen?
Ab dem Ausstellungstag läuft die gesetzliche Gültigkeitsdauer. Endet sie erst nach Ihrem geplanten Verkaufsstart und wurde am Gebäude nichts Wesentliches verändert, können Sie das vorhandene Dokument für die gesamte Vermarktung weiterverwenden. Lassen Sie sich das Datum deshalb bestätigen, bevor Sie Besichtigungstermine planen.
Hat die Gemeinschaft zwischenzeitlich saniert — Fassadendämmung, neue Fenster, neue Heizzentrale —, lohnt eine Neuausstellung auch dann, wenn der alte Ausweis formal noch gilt: Erst das neue Dokument weist den verbesserten Standard aus, und genau dieser Standard ist im Verkauf ein Argument. Veranlassen kann die Neuausstellung allerdings nur die Gemeinschaft, nicht Sie allein.
Was passiert, wenn beim Wohnungsverkauf kein Energieausweis vorliegt?
Fehlende Pflichtangaben im Inserat und eine unterbliebene Vorlage bei der Besichtigung sind ein Verstoß gegen die energierechtlichen Vorgaben. Möglich sind eine Abmahnung durch Wettbewerber oder Verbände sowie ein Bußgeld der zuständigen Behörde. In der Praxis kostet die Sache vor allem Zeit, weil die Anzeige vom Netz muss und die Vermarktung stockt.
Schwerer wiegt die Wirkung beim Interessenten: Wenn eine so grundlegende Unterlage fehlt, entsteht der Eindruck, am Gebäude solle etwas nicht gezeigt werden — und dieser Eindruck kostet im Preis mehr als jede Gebühr. Klären Sie den Stand deshalb mit dem Verwalter, bevor die erste Anzeige entsteht.
