Checkliste Grundstücksverkauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Erst die Bebaubarkeit, dann alles andere
Eine Checkliste für den Grundstücksverkauf ist in erster Linie eine Reihenfolge. Bei einer unbebauten Fläche entscheidet nicht die Substanz über den Preis, sondern die Frage, was hier gebaut werden darf — und genau diese Auskunft hat den längsten Vorlauf. Wer sie zuletzt einholt, verhandelt bis dahin ohne Grundlage. Den Rahmen dazu, von den rechtlichen Grundlagen bis zu den Käufergruppen, steckt die Übersichtsseite Grundstück verkaufen ab.
Ganz oben auf der Liste stehen deshalb der Auszug aus dem Bebauungsplan oder, wenn für die Fläche keiner gilt, die Einordnung als Innenbereichslage; bleibt danach Unsicherheit, schafft eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht Klarheit. Parallel laufen die Anfragen, die niemand später nachreichen möchte: Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, der Stand der Erschließungsbeiträge bei der Gemeinde und die aktuelle Flurkarte vom Katasteramt. Soll nur ein Teil der Fläche weggehen, gehört die Beauftragung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs ebenfalls an den Anfang und nicht ans Ende. Was davon ein Makler übernimmt und was beim Eigentümer bleibt, trennt die Seite zum Verkauf mit Makler.
Die Checkliste als PDF zum Mitnehmen
Die Punkte dieser Seite gibt es auch zum Ausdrucken: Die Checkliste zum Herunterladen fasst sie kompakt zusammen, damit Sie beim Behördengang abhaken können, was bereits vorliegt.
Was eine falsche Reihenfolge kostet
Verzögerungen entstehen fast immer an derselben Stelle: Eine Auskunft fehlt, der Interessent fragt danach, und die Verhandlung pausiert, bis das Amt geantwortet hat. Offene Erschließungsbeiträge oder ein ungeklärtes Wegerecht ziehen zusätzlich Geld vom Preis ab — nicht, weil sie so teuer wären, sondern weil ein Käufer unter Unsicherheit vorsichtig rechnet. Vier Punkte lohnen deshalb den Vorlauf:
- Alle Unterlagen für Notariat und Grundbuchamt liegen vollständig vor, bevor das erste Interessentengespräch stattfindet.
- Der Ablauf ist in Abschnitte gegliedert, von der Einwertung über die Vermarktung bis zur Übergabe.
- Fragen zu Nachbarrechten und eingetragenen Baulasten sind geklärt, solange dafür noch Zeit ist.
- Sie gehen in jede Verhandlung mit denselben Informationen wie Ihr Gegenüber.
Vermessung, Vertragsentwurf, Beurkundung – die letzten Wochen
Steht die Bebaubarkeit fest und ist ein Angebotspreis gefunden, wird der Ablauf planbar. Die Reihenfolge liegt in dieser Phase weitgehend fest: Finanzierungsnachweis des Käufers prüfen, das Notariat mit dem Entwurf beauftragen, den Entwurf gegenlesen, den Beurkundungstermin abstimmen. Wie aus dem Bodenrichtwert ein belastbarer Preis wird, erklärt die Seite zur Bewertung von Baugrundstücken; wer die Vermarktung selbst übernimmt, findet die Schritte im Leitfaden für den privaten Verkauf.
- Die baurechtliche Nutzbarkeit wird anhand von Flächennutzungsplan, Bebauungsplan und örtlichen Satzungen geprüft.
- Erschließungskosten, Grunddienstbarkeiten und Altlasten werden vorab geklärt, nicht erst im Notartermin.
- Aus unseren Büros in Bornheim, Brühl und Wesseling sprechen wir Bauherren, Bauträger und Entwickler im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis gezielt an.
Ein Punkt gehört früher auf die Liste, als die meisten ihn setzen: die Vergütung. Bei unbebauten Grundstücken ist die Provision frei vereinbar; eine gesetzliche Teilung zwischen Verkäufer und Käufer gibt es hier nicht. Wer welchen Anteil trägt, wird deshalb vor dem Vermarktungsstart schriftlich festgehalten. Ist die Fläche Teil eines Nachlasses, kommen weitere Schritte hinzu — sie stehen auf der Seite zur Erbschaftsimmobilie.
Für eine erste Einordnung Ihrer Fläche im Rhein-Erft-Kreis, im Rhein-Sieg-Kreis oder im übrigen Umland zwischen Köln und Bonn vereinbaren Sie gern ein unverbindliches Gespräch.
Der Wert Ihres Grundstücks?
Erhalten Sie schnell, kostenlos und unverbindlich eine erste Preiseinschätzung Ihres Grundstücks.
Häufige Fragen zur Checkliste für den Grundstücksverkauf
Welche Unterlagen gehören auf die Checkliste für den Grundstücksverkauf?
Den Kern bilden vier Auskünfte, die nicht an einem Tag zu bekommen sind: ein aktueller Grundbuchauszug, die amtliche Flurkarte vom Katasteramt, der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und die Auskunft der Gemeinde über den Stand der Erschließungsbeiträge. Dazu kommt der Bebauungsplan mit Textteil und Festsetzungen, sofern für die Fläche einer gilt. Erst dieses Paket macht die Bebaubarkeit nachweisbar — ohne es bleibt jede Preisaussage eine Behauptung.
Bestehen Wege- oder Leitungsrechte, gehören die zugrunde liegenden Vereinbarungen dazu, bei Verdachtsflächen außerdem die Anfrage im Altlastenkataster. Soll nur eine Teilfläche verkauft werden, ist die Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur nötig, denn ohne festgelegte Grenze gibt es keinen beurkundungsfähigen Vertrag. Vollständige Unterlagen vor dem ersten Interessentengespräch ersparen Nachforderungen mitten in der Verhandlung.
Womit fängt man beim Verkauf einer unbebauten Fläche an?
Mit der Frage nach dem Baurecht, weil ihre Beantwortung am längsten dauert. Gilt ein Bebauungsplan, steht dort, wie viel Grundfläche überbaut werden darf, wie hoch gebaut werden darf und wo die Baugrenzen verlaufen. Fehlt einer, wird anhand der Nachbarbebauung beurteilt, was zulässig wäre — die sogenannte Innenbereichslage. Bleibt danach Unsicherheit, schafft eine Bauvoranfrage Klarheit. Diese Auskünfte gehören an den Anfang und nicht in die Verhandlungsphase.
Parallel dazu lassen sich die Papiere beschaffen, die ohnehin gebraucht werden: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauszug, Erschließungsstand. Weil die Ämter unterschiedlich schnell antworten, lohnt es sich, alle Anfragen am selben Tag loszuschicken statt nacheinander. Erst danach folgen Einwertung, Exposé und Vermarktung — in dieser Reihenfolge, nicht umgekehrt.
Welche Bedeutung hat das Baulastenverzeichnis?
Es führt die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht: übernommene Abstandsflächen zugunsten des Nachbarn, gesicherte Zufahrten, zugesagte Stellplätze. Der entscheidende Punkt dabei: Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis bei der Gemeinde. Wer nur den Grundbuchauszug vorlegt, hat die halbe Auskunft — und übersieht womöglich genau die Eintragung, die das Bauvorhaben des Käufers kleiner macht.
Kaufinteressenten und ihre Banken verlangen vor dem Notartermin Klarheit über solche Lasten. Kommt eine Baulast erst während der Verhandlung ans Licht, wird nachverhandelt oder abgesagt. Der Auszug wird deshalb vor dem Vermarktungsstart eingeholt und in die Verkaufsunterlagen aufgenommen, zusammen mit einer Erklärung, was die Eintragung praktisch bedeutet.
Wie viel Zeit beansprucht die Abwicklung?
Eine belastbare Gesamtdauer lässt sich bei einem Grundstück nicht nennen: Wie lange die Vermarktung läuft, entscheiden Baurecht, Zuschnitt und der infrage kommende Käuferkreis. Planbar ist dagegen der vordere Abschnitt. Die ersten Wochen gehören den Behördenauskünften, danach folgen Einwertung, Exposé und Vermarktung; für Vertragsentwurf und Beurkundung ist noch einmal Zeit einzuplanen. Wer alle Anfragen gleichzeitig stellt, verkürzt genau diesen Teil, weil die Bearbeitungszeiten der Ämter dann nebeneinander statt hintereinander laufen.
Muss ein Interessent vor dem Abschluss noch eine Bauvoranfrage einreichen, verlängert sich der Ablauf um einige Wochen. Dasselbe gilt, wenn eine Teilfläche vermessen wird — dann richtet sich der Termin nach der Bearbeitungszeit des Katasteramts. Liegen Bebauungsplan-Auskunft, Baulastenauszug, Erschließungsnachweis und Flurkarte dagegen von Anfang an vor, fällt die Prüfung durch Käufer und finanzierende Bank kürzer aus — was vorher geklärt ist, hält den Verkauf später nicht auf. Die Finanzierungsbestätigung des Käufers wird vor der Beurkundung geprüft, weil ein Rücktritt an dieser Stelle den ganzen Ablauf von vorn beginnen ließe.
Wer übernimmt die Maklerprovision?
Bei unbebauten Grundstücken ist die Provision frei vereinbar. Die gesetzliche Pflicht, sie hälftig zwischen Verkäufer und Käufer zu teilen, betrifft den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher — für ein Baugrundstück gilt sie nicht. Wer welchen Anteil trägt, wird deshalb im Maklervertrag geregelt, bevor die Vermarktung beginnt.
Wie diese Regelung ausfällt, hängt davon ab, wer als Käufer infrage kommt: Bei einem privaten Bauherrn sieht sie meist anders aus als bei einem gewerblichen Bauträger. Fällig wird die Vergütung erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Der Punkt gehört früh auf die Liste — nicht, weil er kompliziert wäre, sondern weil er sonst zwischen Preisgespräch und Notartermin gerät.
Welche Zielgruppen erwerben Bauplätze?
Vier Gruppen kommen regelmäßig infrage: private Bauherren, regionale Bauträger, Projektentwickler und Kapitalanleger. Welche davon angesprochen wird, ergibt sich aus Zuschnitt, Größe und zulässiger Bebauung — nicht aus dem Wunsch des Verkäufers. Privatleute suchen erschlossene Parzellen für ein Ein- oder Zweifamilienhaus, Bauträger brauchen Flächen, auf denen sich mehrere Einheiten rechnen. Die Käufergruppe steht erst fest, wenn die Bebaubarkeit geklärt ist.
Daraus folgt auch der Zuschnitt der Unterlagen: Ein privater Bauherr will wissen, ob sein Haus dorthin passt, ein Entwickler rechnet rückwärts vom Verkaufswert der geplanten Einheiten. Beide erwarten belastbare Angaben zum Baurecht und zum Erschließungszustand. Eine vorab geprüfte Bonität gehört ebenfalls auf die Liste, bevor ein Notartermin abgestimmt wird.
