Geerbtes Grundstück verkaufen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Wenn ein Angehöriger gestorben ist, kommen die Fragen zum Nachlass zur Unzeit. Bei einem geerbten Grundstück gilt dabei mehr als bei jeder anderen Immobilie: Das meiste davon hat Zeit. Eine unbebaute Fläche hat kein Hausgeld, keine Heizung, keinen Leerstand und kein Gebäude, das ohne Aufsicht Schaden nimmt. Diese Seite sortiert, was in welcher Reihenfolge ansteht — damit Sie in Ruhe entscheiden können, ob die Fläche in der Familie bleibt, verpachtet oder verkauft wird.
Was ein geerbtes Grundstück kostet, solange nichts geschieht
Ganz umsonst ist das Halten trotzdem nicht. Laufend bleiben im Wesentlichen zwei Posten. Die Grundsteuer erhebt die Gemeinde weiter, unabhängig davon, ob jemand die Fläche nutzt. Und die Verkehrssicherungspflicht trifft Sie als Eigentümer auch dann, wenn Sie das Grundstück nie betreten: Dazu gehören die Kontrolle des Baumbestands, eine standsichere Einfriedung und, wo die Fläche an einen öffentlichen Gehweg grenzt, die Räum- und Streupflicht im Winter. Beides sind überschaubare Beträge — sie sind kein Grund zur Eile, aber ein Grund, sich zu kümmern.
Hinzu kommt gegebenenfalls ein bestehender Pachtvertrag. Der läuft nach dem Erbfall unverändert weiter, bindet die Fläche und verengt später den Kreis möglicher Käufer auf jene, die mit der vorhandenen Nutzung leben können. Wie ein Verkauf danach im Einzelnen abläuft, lesen Sie auf unserer Übersichtsseite zum Grundstücksverkauf.
Ein Grundstück, das vorerst niemand braucht, lässt sich verpachten. Anders als ein Mieter darf ein Pächter die Fläche bewirtschaften und die Erträge daraus behalten — bei landwirtschaftlich genutzten Flächen, Kleingärten und Lagerplätzen ist das der übliche Weg. Der Pachtzins wird fest vereinbart oder an den Ertrag gekoppelt.
Ein Pachtverhältnis nimmt Ihnen die Verkehrssicherung für den genutzten Teil weitgehend ab und bringt Einnahmen. Es bindet die Fläche aber auch: Wer später verkaufen will, verkauft sie dann verpachtet.
Bei einem Haus geht das nicht, bei einer ausreichend großen Fläche manchmal schon: Statt zu verkaufen oder einen Miterben auszuzahlen, lässt sich das Grundstück real teilen, sodass jeder ein eigenes Flurstück erhält.
Ob das möglich ist, entscheidet nicht die Familie, sondern das Baurecht — jedes entstehende Teilstück muss für sich genommen sinnvoll zugeschnitten und erschlossen sein. Die Teilung selbst nimmt ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur vor. Erst wenn das Liegenschaftskataster fortgeführt ist, entstehen neue Flurstücke, die einzeln im Grundbuch stehen und einzeln verkauft werden können.
Der Verkauf ist der Weg, der eine Erbengemeinschaft auseinanderbringt, ohne dass jemand überstimmt wird: Der Erlös lässt sich nach Erbquoten aufteilen, und die gemeinsame Verantwortung für die Fläche endet. Baureife Grundstücke sind zwischen Köln und Bonn knapp, weil kaum noch neue ausgewiesen werden — was der Verkauf am Ende einbringt, hängt aber weniger an dieser Knappheit als an dem, was auf der Fläche gebaut werden darf.
Einen festen Termin brauchen Sie dafür nicht. Wann verkauft wird, stimmen wir mit Ihnen ab, auch wenn das erst in einigen Monaten sein soll.
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Woran der Wert eines geerbten Grundstücks hängt
Bei einem Haus streiten Sachverständige über Bausubstanz und Modernisierungsstand. Bei einer unbebauten Fläche ist die Sache einfacher und zugleich unerbittlicher: Fast alles hängt daran, was darauf gebaut werden darf. Baureifes Land, eine Innenbereichslage ohne Bebauungsplan und reines Bauerwartungsland liegen im Wert weit auseinander, obwohl sie nebeneinander liegen können.
Diese Frage lässt sich nach einem Erbfall in Ruhe klären, und sie sollte vor jeder Preisvorstellung geklärt sein. Dazu gehören die Einordnung im Bebauungsplan oder — wo keiner existiert — die Frage, ob die Fläche noch zum im Zusammenhang bebauten Ortsteil zählt; der Erschließungszustand samt der Frage, ob Beiträge noch offen sind; der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses als Ausgangspunkt; und eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Dieses Verzeichnis wird beim Bauamt geführt und steht nicht im Grundbuch — Baulasten bleiben bei einer bloßen Grundbucheinsicht also unentdeckt. Wie wir daraus eine belastbare Zahl machen, steht auf der Seite Grundstück bewerten.
Ein Hinweis zur Provision, weil er hier oft falsch wiedergegeben wird: Bei einem Grundstück ist sie frei vereinbar. Die hälftige Teilung, die beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher vorgeschrieben ist, gilt für unbebaute Flächen nicht.
Was wir übernehmen und wofür Sie Anwalt, Steuerberater oder Bauamt brauchen
Ein Erbfall berührt mehrere Fachgebiete, und ein Maklerbüro deckt nur eines davon ab. Wer Erbe geworden ist, ob ein Testament wirksam ist und wie ein Pflichtteilsanspruch zu behandeln ist, beantwortet ein Fachanwalt für Erbrecht. Was das Finanzamt an Erbschaftsteuer festsetzt, welche Freibeträge greifen und welche Fristen dabei laufen, gehört zum Steuerberater — wir rechnen das nicht aus. Und ob die Fläche bebaut werden darf, sagt verbindlich allein die Bauaufsicht der Gemeinde, nicht der Makler und nicht der Nachbar.
Unsere Aufgabe beginnt bei der Frage, was das Grundstück wert ist, und endet mit der Übergabe an den Käufer. Dazwischen liegt das, was sich planen lässt: eine nachvollziehbare Einwertung als gemeinsame Grundlage für alle Miterben und als Argument gegenüber dem Finanzamt, die Einordnung der örtlichen Grundstückspreise, die Beschaffung von Auszügen und amtlichen Auskünften und eine Vermarktung, die diskret bleibt, wenn Sie das möchten. Zu Flächen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung kommen wir zur Ortsbesichtigung heraus — auch dann, wenn Sie selbst längst woanders wohnen und nur selten in den Rhein-Erft-Kreis kommen.
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Häufige Fragen, wenn Sie ein geerbtes Grundstück verkaufen möchten
Was mache ich mit einem Grundstück, das ich geerbt habe?
Drei Wege stehen offen: behalten, verpachten oder verkaufen. Anders als bei einem geerbten Haus drängt keiner davon, denn eine unbebaute Fläche verursacht weder Heizkosten noch Hausgeld noch einen Leerstandsschaden. Was bleibt, sind die Grundsteuer und die Pflicht, die Fläche verkehrssicher zu halten — überschaubare Posten, die Ihnen Zeit für eine überlegte Entscheidung lassen.
Bevor Sie entscheiden, sollten Sie wissen, worüber Sie entscheiden. Maßgeblich ist die Bebaubarkeit: Baureifes Land, Innenbereichslage ohne Bebauungsplan und Bauerwartungsland liegen im Wert weit auseinander. Eine fachgerechte Wertermittlung klärt diesen Punkt und zeigt zugleich, ob Verkauf, Verpachtung oder — bei mehreren Erben und ausreichender Größe — eine reale Teilung der Fläche der sinnvollere Weg ist.
Muss ich auf ein geerbtes Grundstück Erbschaftsteuer zahlen?
Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Das Gesetz sieht persönliche Freibeträge vor, die mit der Nähe zum Erblasser steigen und für entferntere Verwandte und familienfremde Erben deutlich geringer ausfallen. Besteuert wird nur der Teil des festgestellten Grundstückswerts, der darüber liegt. Die Befreiung für ein selbst bewohntes Familienheim greift bei einer unbebauten Fläche nicht — dafür fehlt die Wohnnutzung.
Welche Beträge, Steuerklassen und Fristen in Ihrem Fall gelten, sagt Ihnen ein Steuerberater verbindlich; wir rechnen das nicht aus. Was wir beitragen, ist eine nachvollziehbare Einwertung des Grundstücks. Setzt das Finanzamt den Wert pauschal zu hoch an, ist ein sachverständig begründeter Verkehrswert das Mittel, mit dem sich das korrigieren lässt.
Wie lange dauert der Verkauf eines geerbten Grundstücks?
Der Zeitpunkt hängt weniger am Markt als an den Papieren. Solange das Grundbuch noch auf den Erblasser lautet, kann niemand wirksam verkaufen; die Umschreibung setzt den Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament voraus. Die Ausstellung des Erbscheins durch das Nachlassgericht nimmt im Regelfall einen Zeitraum von ein bis drei Monaten in Anspruch. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift vor, entfällt diese Wartezeit.
Die Verkaufsunterlagen lassen sich in dieser Zeit bereits zusammenstellen, damit nach der Grundbuchberichtigung nichts mehr aufhält. Wie lange der Verkauf danach dauert, sagen wir Ihnen bewusst nicht auf Monate genau — das hinge an Zuschnitt, Bebaubarkeit und daran, wie viel Zeit sich die Erben für ihre Entscheidung nehmen wollen. Beeinflussen lässt sich vor allem eines: Eine vollständige Unterlagenlage verkürzt die Prüfung durch Käufer und finanzierende Bank, und was vorher geklärt ist, hält den Verkauf später nicht auf.
Die Erbengemeinschaft ist sich über das Grundstück nicht einig — was jetzt?
In einer Erbengemeinschaft gehört die Fläche allen gemeinsam und niemandem ein abgegrenzter Teil davon. Verkauf, Verpachtung und jede bauliche Planung setzen deshalb Einstimmigkeit voraus; ein einzelner Miterbe kann alles anhalten. Der einvernehmliche Freihandverkauf löst diese Lage am schonendsten: Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt, und die gemeinsame Haftung für Grundsteuer und Verkehrssicherung endet. Dabei als neutraler Vermittler zwischen den Miterben zu stehen, gehört ausdrücklich zu unserer Aufgabe.
Bei einer ausreichend großen Fläche gibt es zusätzlich einen Weg, den ein Haus nicht bietet: die reale Teilung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, nach der jeder Miterbe sein eigenes Flurstück hat. Voraussetzung ist, dass das Baurecht den Zuschnitt zulässt. Kommt gar keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die gerichtliche Teilungsversteigerung — sie dauert lange und endet häufig unter dem Wert, den ein normaler Verkauf erbracht hätte. Eine unabhängige Wertermittlung hilft oft schon deshalb, weil sie allen Beteiligten dieselbe Zahl vorlegt.
Wird beim Verkauf eines geerbten Grundstücks Spekulationssteuer fällig?
Maßgeblich ist nicht der Erbfall, sondern der ursprüngliche Erwerb durch den Erblasser: Als Erbe treten Sie rechtlich in dessen Haltedauer ein. Ist die gesetzliche Spekulationsfrist seit jener Anschaffung bereits abgelaufen, bleibt der Veräußerungserlös einkommensteuerfrei.
Läuft sie noch, wird ein Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belegt. Die Ausnahme für selbst bewohnte Objekte hilft bei einer unbebauten Fläche nicht weiter, weil dort niemand gewohnt hat; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen können zudem eigene steuerliche Regeln greifen. Die Prüfung im Einzelfall gehört zum Steuerberater. Wir sorgen dafür, dass ihm die Angaben dafür vorliegen: Anschaffungszeitpunkt, Nutzungszeiten und der heutige Wert der Fläche.
Welche Unterlagen sind für den Verkauf eines geerbten Grundstücks nötig?
Zuerst der Nachweis, dass Sie verfügen dürfen — Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament —, dazu ein aktueller Grundbuchauszug und ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit der Flurkarte. Einen Energieausweis verlangt niemand, solange kein Gebäude auf der Fläche steht; dafür rücken andere Papiere in den Vordergrund.
Das sind der Bebauungsplan oder eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde, Nachweise über gezahlte oder noch offene Erschließungsbeiträge, die Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis und die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis — Letzteres wird beim Bauamt geführt und steht nicht im Grundbuch. Ist die Fläche verpachtet, gehören sämtliche bestehenden Verträge dazu. Fehlende Auszüge und amtliche Auskünfte fordern wir bei den zuständigen Ämtern und Katasterbehörden an, damit Sie sich darum nicht auch noch kümmern müssen.
