Grundstück verkaufen mit Makler in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Was wir übernehmen – und was Ihre Entscheidung bleibt
Ein unbebautes Grundstück hat keinen Grundriss, keine Heizung und keinen Energieausweis. Was es wert ist, entscheidet sich deshalb nicht an der Substanz, sondern an einer einzigen Frage: Was darf hier gebaut werden, und von wem? Solange diese Frage offen ist, verhandeln Eigentümer ins Blaue hinein — und der erste Interessent, der einen Bebauungsplan lesen kann, verhandelt besser.
Diese Seite beschreibt, welche Arbeit wir für Eigentümer im Rhein-Erft-Kreis, im Rhein-Sieg-Kreis und im übrigen Großraum Köln/Bonn übernehmen: Auskünfte einholen, Unterlagen zusammentragen, Anfragen sortieren, Termine takten. Welches Angebot am Ende angenommen wird, entscheiden in jedem Fall Sie. Wenn Sie den Verkauf lieber selbst organisieren möchten, sind die Schritte im Leitfaden zum privaten Grundstücksverkauf beschrieben; einen Überblick über alle Etappen gibt die Verkaufsübersicht für Baugrundstücke.
Wir werten den amtlichen Bodenrichtwert, die Flurkarte und die Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans aus. Dazu fragen wir bei der Gemeinde nach, ob die Erschließungsbeiträge abgerechnet sind — offene Beträge zieht ein Käufer später vom Preis ab.
Zuschnitt, Größe und zulässige Bebauung entscheiden, wer als Käufer überhaupt infrage kommt. Danach richtet sich, ob wir private Bauherren, regionale Bauträger oder Projektentwickler ansprechen.
Vor dem Verkaufsstart klären wir, was der Fläche im Weg stehen könnte: eine Anfrage im Altlastenkataster, ein Blick ins Baulastenverzeichnis und die Frage, ob sich eine Teilfläche abtrennen lässt.
Gilt ein Bebauungsplan, steht dort, was erlaubt ist. Fehlt einer, richtet sich die Bebaubarkeit nach der Nachbarschaft — wir zeigen Interessenten konkret, ob ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Mehrfamilienhaus möglich ist.
Bilder zeigen, was eine Beschreibung nicht leistet: den Zuschnitt, das Gefälle und wie lange die Sonne auf der Fläche steht.
Lageplan, Grundbuchauszug, die Eckwerte zur Bebaubarkeit und eine Beschreibung der Umgebung stellen wir zu einer Mappe zusammen, die ein Käufer seiner Bank vorlegen kann.
Aufnahmen aus der Luft zeigen Grundstücksgrenzen, Nachbarbebauung und die Einbettung in die Umgebung anschaulich auf.
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Erst das Baurecht, dann der Preis
Am Anfang stehen keine Fotos, sondern Auskünfte. Liegt die Fläche in einem Bebauungsplan, steht dort schwarz auf weiß, wie viel Grundfläche überbaut werden darf, wie hoch gebaut werden darf und wo die Baugrenzen verlaufen. Ohne Bebauungsplan gilt die Umgebung als Maßstab: Was rechts und links steht, darf sinngemäß auch hier entstehen — die sogenannte Innenbereichslage. Erst wenn das geklärt ist, lässt sich über einen Preis reden. Der Bodenrichtwert ist dabei ein Ausgangspunkt und kein Ergebnis; wie er zustande kommt und wie weit eine einzelne Fläche davon abweicht, erklärt die Seite zur Bewertung von Baugrundstücken.
Ein Punkt wird dabei regelmäßig übersehen: Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Sie sind Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht — etwa eine Abstandsfläche, die dem Nachbarn zugutekommt — und werden in einem eigenen Verzeichnis bei der Gemeinde geführt. Wer nur den Grundbuchauszug vorlegt, hat also die halbe Auskunft. Dazu kommen die Abfrage im Altlastenkataster und der Stand der Erschließungsbeiträge. Soll nur ein Teil der Fläche verkauft werden, beauftragen wir vor der Vermarktung einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, denn ohne vermessene Grenze gibt es keinen beurkundungsfähigen Vertrag. Welche Papiere in welcher Reihenfolge anfallen, fasst die Checkliste für den Grundstücksverkauf zusammen.
Privater Bauherr, Bauträger oder Projektentwickler – wer rechnet wie?
Die drei Käufergruppen bewerten dieselbe Fläche völlig unterschiedlich. Eine Familie sucht einen Bauplatz und rechnet mit ihrem Eigenkapital; ein Bauträger rechnet rückwärts vom Verkaufspreis der Wohnungen, die er darauf errichten will; ein Projektentwickler kauft oft erst, wenn das Baurecht steht, und bringt eigene Vertragsbedingungen mit. Kleinere Parzellen im Umland gehen dagegen meist an private Käufer. Welche Gruppe wir ansprechen, entscheidet sich nach der Auskunftslage — und nicht umgekehrt.
In unserer Kartei führen wir vorgemerkte Kaufinteressenten und Investoren. Über unseren Käuferfinder gleichen wir Anfragen noch vor dem Verkaufsstart ab.
Projektentwickler und Baugesellschaften im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis informieren wir direkt, sobald eine passende Fläche verfügbar wird.
Werbeschilder vor Ort informieren Nachbarn und Passanten direkt am Grundstück über den anstehenden Verkauf.
Inserate in den Tageszeitungen des Umlands erreichen Käufergruppen, die digitale Portale seltener nutzen.
In unseren Ladenlokalen in Bornheim, Brühl und Wesseling hängt die Fläche im Schaufenster — dort sehen sie auch Passanten, die nicht aktiv in Portalen suchen.
Wir platzieren die Baufläche auf unserer Unternehmenswebsite sowie auf allen relevanten Immobilienportalen.
Über den Austausch mit Kolleginnen und Kollegen zwischen Köln und Bonn erreichen wir auch Bauwillige, die dort vorgemerkt sind und Ihre Fläche sonst nicht zu sehen bekämen.
Was zwischen Behördenanfrage und Eigentumsübergang zu erledigen ist
Zwischen der ersten Auskunft beim Bauamt und der Schlüsselübergabe liegen Wochen voller Kleinarbeit: Wartezeiten auf Auskünfte, Ortstermine bei Wind und Wetter, nachgeforderte Papiere für die Bank des Käufers, Rückfragen aus dem Notariat. Wir halten diese Kette zusammen und melden uns nach jedem Schritt, damit Sie den Stand kennen, ohne selbst hinterhertelefonieren zu müssen.
- Beantwortung der Fragen zu Erschließung und Baumöglichkeiten
- Abgleich der Suchkriterien mit der tatsächlichen Bebaubarkeit
- Rückmeldung nach jedem Ortstermin
- Schriftliche Übersicht aller Interessentenkontakte
- Einholung von Bankbestätigungen und Finanzierungszusagen
- Kontrolle von Eigenkapitalnachweisen bei Investoren
- Vermeidung von Verzögerungen im Zahlungsablauf
- Sicherstellung liquider Käuferstrukturen vor dem Notartermin
- Organisation individueller Termine auf der Baufläche
- Erläuterung von Grundstücksgrenzen und Leitungsverläufen
- Erklärung von Wegerechten und Baulinien
- Fachliche Führung über das Areal
- Zusammenstellung aller Unterlagen für Kreditinstitute
- Begleitung von Vor-Ort-Terminen der Bankgutachter
- Vorbereitung der Unterlagen für schnelle Kreditentscheidungen
- Absicherung des fristgerechten Kaufpreiseingangs
- Vertretung der Eigentümerseite im Gespräch
- Prüfung der Einwände gewerblicher Projektentwickler
- Abstimmung der Bedingungen im Kaufvertrag
- Verhandlung über Kaufpreisfälligkeit und Übergabetermin
- Beauftragung des Notars mit der Entwurfserstellung
- Vorbereitung von Regelungen zu Dienstbarkeiten und Übergabe
- Kontrolle des Notarentwurfs auf rechtliche Klarheit
- Besprechung der Vertragsdetails mit beiden Parteien
- Terminabstimmung mit dem Notariat
- Persönliche Begleitung zum Notartermin
- Klärung offener Punkte direkt bei der Beurkundung
- Unterstützung bei einer reibungslosen Vertragsunterzeichnung
- Überwachung von Fälligkeit und Kaufpreiseingang
- Geordnete Übergabe aller Unterlagen und Pläne
- Erstellung eines schriftlichen Übergabeprotokolls
- Ansprechpartner für offene Fragen nach dem Verkauf
Was die Vermittlung kostet und wann sie fällig wird
Beim Verkauf eines Baugrundstücks ist die Provision frei vereinbar. Die gesetzliche Pflicht, sie hälftig zwischen Verkäufer und Käufer zu teilen, gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden — für unbebaute Flächen also nicht. Wer sie in welchem Anteil trägt, halten wir deshalb vor dem Vermarktungsstart schriftlich fest, je nachdem, ob ein privater Bauherr oder ein gewerblicher Erwerber angesprochen wird.
Fällig wird die Vergütung erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen für Einwertung, Behördenauskünfte, Vermessung, Exposé und Besichtigungen keine Kosten. Wer ein Grundstück im Rhein-Erft-Kreis, in Hürth, Alfter oder Erftstadt lieber ohne Makler verkauft, findet die dafür nötigen Schritte im Leitfaden für den privaten Verkauf — beide Wege führen zum Ziel, sie verteilen die Arbeit nur anders.
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Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf mit Makler
Was bringt es, ein Grundstück mit Makler zu verkaufen?
Der erste Nutzen liegt vor der Vermarktung. Bei einem unbebauten Grundstück hängt der Preis nicht an der Substanz, sondern am Baurecht: Gilt ein Bebauungsplan, ergibt sich daraus, wie viel Grundfläche überbaut und wie hoch gebaut werden darf. Fehlt einer, richtet sich die Zulässigkeit nach der Umgebungsbebauung. Erst wenn diese Auskünfte vorliegen, lässt sich ein Angebotspreis überhaupt begründen — ohne geklärte Bebaubarkeit verhandelt der Eigentümer gegen den besser informierten Käufer.
Der zweite Nutzen ist schlichte Arbeit: Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis und dem Altlastenkataster einholen, den Stand der Erschließungsbeiträge bei der Gemeinde erfragen, die Flurkarte beschaffen, bei Teilflächen einen Vermesser beauftragen, Anfragen sortieren und Ortstermine koordinieren. Das zieht sich über Monate. Wer die Vermarktung abgibt, gibt die Arbeit ab, nicht die Entscheidung — welches Angebot angenommen wird, bestimmt weiterhin der Eigentümer.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Verkauf eines Grundstücks?
Beim Verkauf einer unbebauten Fläche ist die Provision frei vereinbar. Die gesetzliche Pflicht, sie hälftig zwischen Verkäufer und Käufer zu teilen, gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Verkauf an Verbraucher — für ein Baugrundstück greift sie nicht. Wer welchen Anteil trägt, wird deshalb vor dem Vermarktungsstart schriftlich festgehalten; je nachdem, ob ein privater Bauherr oder ein gewerblicher Bauträger als Käufer infrage kommt, fällt diese Regelung unterschiedlich aus.
Der Anspruch entsteht erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Alles, was vorher anfällt — Einwertung, Behördenauskünfte, Flurkarte, Exposé, Besichtigungen, bei Teilflächen auch die Vermessung —, wird nicht gesondert abgerechnet. Scheitert der Verkauf, bleiben diese Vorleistungen unberechnet.
Wie lange dauert der Verkauf eines Baugrundstücks mit Makler?
Eine Gesamtdauer lässt sich bei einem unbebauten Grundstück nicht seriös vorhersagen: Sie hängt am Baurecht, am Zuschnitt und daran, welcher Käuferkreis überhaupt infrage kommt — ein Bauträger rechnet anders als eine Familie mit Eigenkapital. Benennen lassen sich die Schritte, nicht die Summe. Die ersten Wochen gehören den Auskünften: Grundbuchauszug, Flurkarte, Nachweise zum Erschließungszustand, Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster. Parallel werden die baurechtlichen Randbedingungen mit dem Bauamt geklärt — eine Auskunft, die später fehlt, kostet meist mehr Zeit, als sie vorab gekostet hätte.
Danach folgen Vermarktung, Ortstermine und die Prüfung der Finanzierungsbestätigungen. Für Vertragsentwurf und Beurkundung kommen weitere drei bis vier Wochen dazu. Muss eine Teilfläche vorher vermessen werden, verschiebt sich der Ablauf um die Bearbeitungszeit des Katasteramts. Den größten Einfluss hat, was vor dem Verkaufsstart bereits auf dem Tisch liegt: Sind Bebauungsplan-Auszug, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster und der Stand der Erschließungsbeiträge geklärt, muss der Käufer sie nicht selbst nacherheben und seine Bank kann früher entscheiden. Was vorher geklärt ist, hält den Verkauf später nicht auf.
Was unterscheidet den Verkauf eines Baugrundstücks vom Verkauf eines Hauses?
Es fehlt der Gegenstand, über den bei einem Haus gestritten wird. Ohne Gebäude gibt es keinen Energieausweis, keine Heizung und keine Bausubstanz — der Wert ergibt sich aus dem rechtlich zulässigen Maß der baulichen Nutzung: wie viel Grundfläche überbaut werden darf, wie viele Geschosse zulässig sind, wo die Baugrenzen verlaufen. Auch der Erschließungszustand zählt mit: ob Kanal, Wasser und Straße anliegen und ob die Beiträge dafür bereits abgerechnet sind.
Der zweite Unterschied liegt in den Auskunftsstellen. Neben dem Grundbuch ist das Baulastenverzeichnis der Gemeinde zu prüfen — dort stehen Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Abstandsfläche zugunsten des Nachbarn, die im Grundbuch gerade nicht auftauchen. Dazu kommen die Anfrage im Altlastenkataster und, bei Wege- oder Leitungsrechten, der Blick in die eingetragenen Dienstbarkeiten. Wer diese Punkte erst in der Verhandlung klärt, klärt sie unter Druck.
Welche Unterlagen braucht der Makler für den Verkauf eines Grundstücks?
Den Anfang machen ein aktueller Grundbuchauszug und ein amtlicher Flurkartenauszug vom Katasteramt. Dazu kommt eine schriftliche Auskunft der Gemeinde über den Erschließungszustand und darüber, ob noch Beiträge offen sind — diese Summe zieht ein Käufer regelmäßig vom Preis ab, wenn sie erst spät auf den Tisch kommt.
Gilt für die Fläche ein Bebauungsplan, gehören sein Textteil und die Festsetzungen in die Verkaufsunterlagen. Liegt die Fläche im unbeplanten Innenbereich, wird stattdessen anhand der Nachbarbebauung geprüft, was dort zulässig wäre; im Zweifel schafft eine Bauvoranfrage Klarheit. Ergänzend kommen die Auskünfte aus Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster dazu. Soll nur eine Teilfläche verkauft werden, wird zusätzlich die Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur benötigt.
Wie wird geprüft, ob ein Kaufinteressent das Grundstück bezahlen kann?
Vor dem Notartermin wird eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Nachweis über vorhandenes Eigenkapital verlangt. Bei Bauträgern und Projektentwicklern kommt ein Blick auf bereits realisierte Vorhaben dazu: Wer regelmäßig baut, kann auch belegen, was er zuletzt gebaut hat. Ein Gebot ohne solchen Nachweis ist wenig wert, weil es jederzeit zurückgezogen werden kann.
Der Sinn der Prüfung liegt im Zeitgewinn. Platzt eine Finanzierung erst kurz vor der Beurkundung, beginnt die Vermarktung praktisch von vorn — und die Fläche gilt am Markt bereits als angeboten. Wird vor der Preiseinigung geprüft, sinkt das Risiko eines Rücktritts deutlich, und der Kaufpreis geht nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars fristgerecht ein.
