Checkliste Grundstücksverkauf als PDF für Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Ein Blatt zum Ausdrucken, Danebenlegen und Abhaken
Wer eine Fläche zwischen Köln und Bonn veräußern will, fängt selten beim Preis an, sondern bei der Frage, welche Papiere überhaupt gebraucht werden. Genau dafür gibt es diese Liste zum Herunterladen. Den vollständigen Ablauf mit allen Zwischenschritten beschreiben wir auf der Seite zur Checkliste für den Ablauf; hier geht es um das Dokument selbst — was darin steht, und wie Sie damit arbeiten. Die Einordnung des Themas insgesamt finden Sie in der Übersicht zum Grundstücksverkauf.
Die Punkte auf der Liste sind andere als bei Haus oder Eigentumswohnung. Kein Energieausweis, kein Hausgeld — stattdessen die Frage, ob für die Fläche ein Bebauungsplan gilt oder ob sie im unbeplanten Innenbereich liegt und sich an der Nachbarbebauung orientiert. Dazu Bescheinigungen über abgerechnete Erschließungsbeiträge, ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis — das führt die Bauaufsicht getrennt vom Grundbuch und hält Verpflichtungen gegenüber der Behörde fest —, die Flurkarte aus dem Liegenschaftskataster und eine Anfrage beim Altlastenkataster der Kommune. Soll nur eine Teilfläche den Eigentümer wechseln, kommt die amtliche Vermessung hinzu.
Der Vorlauf entscheidet, nicht der Anzeigentext
Fast jeder dieser Punkte führt zu einer Behörde, und Behörden arbeiten nach ihrem eigenen Takt. Wer die Liste erst hervorholt, wenn der erste Interessent anruft, wartet auf Auskünfte, die er Wochen früher hätte anstoßen können. Für Eigentümer im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis kommt hinzu, dass die zuständigen Ämter je nach Kommune andere sind; die Liste nennt deshalb die Stelle und nicht die Adresse. Was die Fläche am Ende wert ist, klärt ein eigener Schritt — dazu steht alles unter Grundstück bewerten. Bei Grundstücken ist die Provision frei vereinbar; wie sie verteilt wird, steht im Maklervertrag, bevor die Vermarktung beginnt. Und wer uns auf eine verkaufsbereite Fläche im Umland hinweisen möchte, findet die Bedingungen unter Tippgeber-Prämie.
Direkt unter der Liste liegt zusätzlich der ausführliche Ratgeber als Broschüre: dieselben Themen, nur mit Erläuterungen statt Häkchen.
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Häufige Fragen zur Checkliste für den Grundstücksverkauf
Welche Unterlagen stehen auf der Checkliste zum Grundstücksverkauf?
Die Liste beginnt mit den Papieren, die jede Fläche braucht: ein aktueller Grundbuchauszug, der Auszug aus dem Liegenschaftskataster samt Flurkarte, aus dem die genauen Grenzen hervorgehen, und — falls vorhanden — der Bebauungsplan, der Art und Maß der Bebauung festlegt. Gilt kein Bebauungsplan, tritt an seine Stelle die Frage, ob die Fläche im unbeplanten Innenbereich liegt und sich damit an der vorhandenen Nachbarbebauung orientieren darf.
Dazu kommen die Nachweise, die es so nur beim Grundstück gibt: Bescheinigungen über abgerechnete Erschließungsbeiträge, weil offene Forderungen sonst auf den Käufer übergehen, ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht und eine Auskunft aus dem Altlastenkataster der Kommune. Wird nur eine Teilfläche verkauft, gehört die amtliche Vermessung dazu. Ein Energieausweis wird nicht verlangt, solange auf der Fläche nichts steht.
Wo lässt sich der aktuelle Bodenrichtwert für ein Baugrundstück einsehen?
Bodenrichtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte über ihre amtlichen Auskunftssysteme; die Abfrage steht deshalb als eigener Punkt auf der Liste. Der Wert beschreibt allerdings eine durchschnittliche Lage, nicht Ihre konkrete Fläche.
Zuschnitt, Ausrichtung, Erschließungszustand, Topografie und Beschränkungen im Grundbuch verschieben das Ergebnis in beide Richtungen, mitunter deutlich. Der Bodenrichtwert gehört auf die Liste als Ausgangspunkt für das Gespräch — als Angebotspreis taugt er nicht.
Wie wird die Maklerprovision beim Verkauf von Bauland geregelt?
Bei unbebauten Grundstücken ist die Provision frei vereinbar. Wer sie trägt und in welchem Verhältnis, verhandeln die Beteiligten; die Vereinbarung richtet sich nach der Objektart und dem Vermarktungsaufwand.
In der Praxis übernimmt sie entweder der Käufer vollständig, oder beide Seiten teilen sie. Festgehalten wird das schriftlich im Maklervertrag, und zwar bevor die Vermarktung startet — deshalb steht dieser Punkt auf der Liste noch vor der ersten Anzeige und nicht erst vor dem Notartermin.
Welche Bedeutung hat eine Bauvoranfrage vor dem Ansetzen des Notartermins?
Existiert kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan, klärt eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsichtsbehörde verbindlich, was auf der Fläche entstehen darf. Der Bauvorbescheid bindet die Behörde für einen gesetzlich festgelegten Zeitraum und macht aus einer Vermutung eine belastbare Aussage zum Baurecht.
Für Kaufinteressenten ist das der Unterschied zwischen Hoffnung und Kalkulation, und finanzierende Banken entscheiden schneller, wenn die Genehmigungsfähigkeit schriftlich vorliegt. Weil das Verfahren Zeit braucht, steht die Bauvoranfrage weit oben auf der Liste — nachgeholt werden kann sie kurz vor der Beurkundung nicht mehr.
Wie früh sollte die Checkliste für ein unbebautes Grundstück abgearbeitet sein?
Am besten, bevor die erste Anzeige online geht. Fast jeder Punkt führt zu einer Behörde — Katasteramt, Bauaufsicht, Umweltamt, Gutachterausschuss —, und jede dieser Stellen arbeitet in ihrem eigenen Takt. Wer die Auskünfte erst anstößt, wenn ein Interessent fragt, verliert Zeit, in der niemand etwas tun kann.
Am längsten ist der Vorlauf bei zwei Punkten: bei der amtlichen Vermessung, wenn nur eine Teilfläche verkauft wird, und bei der Bauvoranfrage, wenn kein Bebauungsplan gilt. Beides lässt sich nicht beschleunigen, nur früher beginnen. Genau deshalb ist die Liste als Dokument gedacht, das vor dem Verkauf auf dem Schreibtisch liegt, nicht während.
Welche Fristen gelten bei der Spekulationssteuer für ein unbebautes Grundstück?
Verkaufen Privatpersonen ein Grundstück aus dem Privatvermögen, kann auf den Gewinn Spekulationssteuer anfallen, solange die gesetzliche Spekulationsfrist zwischen Ankauf und Verkauf noch nicht abgelaufen ist. Maßgeblich ist jeweils das Datum der notariellen Beurkundung, nicht der Tag der Einigung.
Anders als beim selbst bewohnten Haus greift bei einer unbebauten Fläche keine Befreiung für die eigene Wohnnutzung. Ist die Frist verstrichen, bleibt der Gewinn für Privatpersonen steuerfrei; ist sie es nicht, wird er mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet. Die Berechnung gehört in die Hände eines Steuerberaters — auf der Liste steht deshalb nur der Punkt, die alten Kaufverträge und Nachweise herauszusuchen.
Welche Dokumente verlangt die Bank des Käufers bei der Finanzierung eines Grundstücks?
Kreditinstitute wollen vor der Zusage wissen, was auf der Fläche gebaut werden darf und wie sie rechtlich beschaffen ist. Gefragt sind der Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurkarte, ein vorhandener Bebauungsplan oder ersatzweise der Bauvorbescheid sowie die Auskünfte aus Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster.
Das sind dieselben Unterlagen, die auch der Verkäufer für seine eigene Vorbereitung zusammenträgt: Wer die Liste einmal abgearbeitet hat, kann sie ohne Nacharbeit weiterreichen. Fehlt ein Nachweis, verzögert sich die verbindliche Finanzierungszusage — und damit der Termin beim Notar.
