Hausbesichtigung in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung — worauf Sie achten sollten
Gut vorbereitet zum Besichtigungstermin
Eine Hausbesichtigung ist mehr als ein kurzer Rundgang. Sie ist Ihre wichtigste Gelegenheit, den Zustand des Hauses einzuschätzen und mögliche Mängel zu erkennen. Wer vorbereitet hingeht, stellt die richtigen Fragen und übersieht weniger — gerade im Rhein-Erft-Kreis, wo Sie vom Siedlungshaus der 1960er-Jahre bis zum sanierten Altbau sehr unterschiedliche Bausubstanz antreffen.
Was Sie vor dem Termin anfordern und mitnehmen
- Fordern Sie vorab den Energieausweis, Grundrisse und eine Objektbeschreibung an.
- Planen Sie mindestens 30–60 Minuten ein — bei älteren Häusern eher mehr.
- Nehmen Sie Zollstock, Taschenlampe und Kamera mit.
- Besichtigen Sie bei Tageslicht — so erkennen Sie Mängel an Fassade und Dach besser.
Checkliste: Zustand des Hauses prüfen
Bei einem Haus gibt es deutlich mehr zu prüfen als bei einer Wohnung. Sie sind für das gesamte Gebäude und das Grundstück verantwortlich. Die folgenden Punkte gehören auf jeden Rundgang; die umfassendere Checkliste zum Hauskauf führt darüber hinaus durch den gesamten Ablauf bis zum Notartermin.
Dach und Dachboden
- Alter und Zustand der Dacheindeckung (Ziegel, Betondachsteine, Flachdach)
- Feuchtigkeitsspuren oder Schimmel im Dachboden
- Zustand der Dämmung — ist überhaupt gedämmt?
- Dachrinnen und Fallrohre intakt?
Keller
- Feuchtigkeit, Wasserflecken, muffiger Geruch
- Risse in Wänden oder Boden
- Zustand der Kellerabdichtung — wurde nachträglich abgedichtet?
- Heizungsraum: Alter und Zustand der Heizanlage
Fassade und Außenwände
- Risse, Ausblühungen, abblätternde Farbe
- Zustand der Fenster und Rollläden
- Dämmung vorhanden? WDVS (Wärmedämm-Verbundsystem) oder Kerndämmung?
Heizung und Haustechnik
- Alter und Typ der Heizung (Gas, Öl, Wärmepumpe, Pellets)
- Alte Heizkessel müssen unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen ausgetauscht werden — den aktuellen Stand klärt Ihr Schornsteinfeger oder Energieberater
- Warmwasserbereitung: zentral oder dezentral?
- Elektroinstallation: Alter, Sicherungskasten, Anzahl der Stromkreise
- Wasserleitungen: Material (Kupfer, Kunststoff, alte Bleirohre?)
Jetzt Finanzierung berechnen
Mithilfe unseres Finanzierungsrechners erhalten Sie einen ersten Überblick zu Ihren Kreditraten.
Fragen an den Verkäufer
- Wann wurde das Dach zuletzt erneuert?
- Gab es jemals Feuchtigkeitsprobleme im Keller?
- Welche Sanierungen wurden in den letzten Jahren durchgeführt?
- Wie hoch waren die Heizkosten im letzten Jahr?
- Gibt es Baulasten oder Wegerechte?
- Stehen Erschließungsbeiträge oder Straßenausbaubeiträge an?
Notieren Sie die Antworten schriftlich. Was der Verkäufer beim Rundgang zusagt, sollte später im Kaufvertrag oder im Übergabeprotokoll wiederauftauchen — mündliche Zusagen helfen Ihnen im Streitfall wenig.
Grundstück beurteilen
- Größe und Zuschnitt: Passt das Grundstück zu Ihren Plänen?
- Grenzen: Sind die Grundstücksgrenzen klar erkennbar?
- Nachbarschaft: Bebauung, Lärm, Verschattung
- Zufahrt und Parkmöglichkeiten
- Altlasten: Bei ehemaligem Gewerbegrund prüfen lassen
In den gewachsenen Ortslagen zwischen Köln und Bonn sind die Zuschnitte oft unregelmäßig und die Grenzen im Gelände nicht mehr sichtbar. Lassen Sie sich in solchen Fällen den Lageplan zeigen, bevor Sie über den Garten planen.
Zweiter Termin und Sachverständiger
Wenn ein Haus grundsätzlich in Frage kommt, lohnt sich ein zweiter Besichtigungstermin — idealerweise zu einer anderen Tageszeit. Bei älteren Häusern oder erkennbarem Sanierungsbedarf empfehlen wir, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Die Kosten dafür sind gering im Vergleich zu dem, was Sie bei versteckten Mängeln sparen können.
Was Sie beim zweiten Termin sehen, gehört anschließend in Ihre Kalkulation: Sanierungsaufwand auf der einen Seite, die Kaufnebenkosten auf der anderen. Welche Punkte Interessenten im Rhein-Sieg-Kreis dabei am häufigsten übersehen, haben wir unter Fehler beim Hauskauf vermeiden zusammengestellt.
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Ein zweites Paar Augen für die Bausubstanz
Wir gehen mit durch das Haus und sagen Ihnen, was uns auffällt: ob ein Riss im Putz gesetzt und beruhigt ist oder arbeitet, ob eine nachträgliche Kellerabdichtung fachgerecht ausgeführt wurde, welche Heizungsanlage am Ende ihrer Nutzungszeit steht. Dieses Urteil stützt sich nicht auf Exposé-Angaben: René Reuschenbach hat in den 1990er-Jahren die Projekt- und Bauleitung bei mehreren Hundert Häusern und Wohnungen geführt und kennt die Ausführungsdetails, die man später nur noch an Spuren erkennt. Wo die Substanz strittig bleibt, sagen wir das offen und verweisen auf den Bausachverständigen — ein Gutachten ersetzen wir nicht.
Für Objekte im Großraum Köln/Bonn kommt der zweite Blick dazu, den Sie als Käufer selten haben: Wir wissen, welche Baujahre und Bauweisen hier verbreitet sind und welche Schwachstellen bei ihnen typischerweise auftreten. Wenn Sie sich bereits durch mehrere Angebote arbeiten, hilft der Überblick über den gesamten Ablauf beim Hauskauf, die einzelnen Termine sinnvoll zu takten.
Häufige Fragen zur Hausbesichtigung
Worauf achte ich bei der Hausbesichtigung?
Drei Bereiche systematisch prüfen: Bausubstanz (Dach, Fundament, Risse, Feuchtigkeit), Technik (Alter der Heizung, Elektrik, Wasserleitungen), Außenanlagen (Garten, Zaun, Zufahrt). Achten Sie besonders auf den Keller — Feuchtigkeit dort ist oft das Hauptindiz für Schäden.
Gehen Sie die Bereiche in immer derselben Reihenfolge durch. So bleiben die Häuser, die Sie besichtigen, untereinander vergleichbar, und Sie merken schneller, wenn etwas fehlt.
Wann sollte ich beim Hauskauf einen Bausachverständigen einschalten?
Bei älteren Häusern, sichtbarem Sanierungsbedarf, höherpreisigen Objekten oder Bedenken zu Statik und Substanz. Die überschaubaren Kosten rechtfertigen sich bei substanziellen Käufen schnell.
Sinnvoll ist der Termin nach dem ersten Rundgang und vor der Kaufpreisverhandlung: Dann liegt Ihnen eine belastbare Einschätzung des Sanierungsaufwands vor, mit der Sie argumentieren können.
Wie viele Hausbesichtigungen sollte ich vor dem Kauf machen?
Faustregel: mindestens zwei Termine an verschiedenen Tageszeiten bei ernsthaftem Interesse. Bei größeren Investments oft drei: einmal überblicksmäßig, einmal mit Sachverständigem, einmal mit der Familie.
Eine Besichtigung am Morgen zeigt Lichtverhältnisse, eine am Abend Lärmpegel und Nachbarschaftssituation.
Was sind versteckte Mängel beim Hauskauf?
Häufige versteckte Mängel: Feuchtigkeit hinter frisch gestrichenen Wänden, defekte Heizung, Schimmel hinter Möbeln, Statikprobleme, Asbest in Altbauten, Bleirohre, fehlende Baugenehmigungen für Anbauten.
Eine Bausachverständigen-Begleitung schützt — er sieht durch oberflächliche Renovierungen hindurch.
Wie kalkuliere ich Sanierungskosten beim Hauskauf?
Die großen Kostenblöcke sind:
- Dachsanierung
- Heizungstausch (z. B. auf Wärmepumpe)
- Fenstertausch
- Fassadendämmung
- Komplettsanierung eines ganzen Hauses
Je nach Umfang können hier erhebliche Summen zusammenkommen. Belastbar wird die Kalkulation erst mit Angeboten von Handwerksbetrieben für das konkrete Objekt — pauschale Quadratmeterwerte aus dem Netz gehen bei Bestandshäusern regelmäßig daneben.
Welche Dokumente sollte ich vor der Hausbesichtigung anfordern?
Standardunterlagen: Exposé, Energieausweis, Grundriss aller Geschosse, Lageplan. Vor der Kaufentscheidung zusätzlich: Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Bauakte mit Genehmigungen, Sanierungsnachweise, Wartungsverträge.
Fordern Sie die Unterlagen vor dem Termin an, nicht danach. Wer den Grundriss schon kennt, nutzt die Zeit im Haus für das, was auf keinem Plan steht: Geruch, Geräusche, Lichtverhältnisse und der Zustand der Oberflächen.
