Gewerbekauf mit Makler in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung – vom Suchauftrag zum Notartermin
Warum der Gewerbemarkt anders funktioniert als der Wohnungsmarkt
Bei Wohnimmobilien kommen Käufer oft alleine zurecht — Portal sichten, besichtigen, kaufen. Bei Gewerbe selten. Ein großer Teil der Objekte im Großraum Köln/Bonn wird nie öffentlich inseriert, die Mietverträge entscheiden über den Ertrag mehr als die Quadratmeter, und vor dem Kauf steht eine Prüfung, die technische, rechtliche und steuerliche Fragen gleichzeitig berührt.
Der Zugang zu Objekten, die nicht in Portalen stehen, hängt an Kontakten unter Kollegen. René Reuschenbach ist seit 2015 1. Vorsitzender der Kölner Immobilienbörse, der Berufsvereinigung der Makler im Raum Köln/Bonn — über solche Kreise laufen Angebote, bevor sie eine Anzeige bekommen.
Mit einem klaren Suchauftrag starten Sie ohne Zeitverlust — und ohne sich durch Inserate zu wühlen, die meist nicht passen.
Die sechs Phasen Ihres Gewerbekaufs
- Erstgespräch und Suchprofil – Objektart, Region, Budget, Renditeziel, Mieterstruktur.
- Marktrecherche – öffentliche Angebote im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis sichten, Kollegennetzwerk aktivieren.
- Shortlist und Besichtigungen – drei bis fünf passende Objekte mit Kennzahlen, Vor-Ort-Termine.
- Due Diligence – die Ankaufsprüfung: Mietverträge, Bauakte, Energiedaten, bei Bedarf Altlasten und Gutachten.
- Verhandlung und Absichtserklärung – der Letter of Intent hält fest, worüber man sich einig ist, bevor der Notar eingeschaltet wird.
- Kaufvertrag und Übergabe – der Notartermin und die Abwicklung danach, rechtlich begleitet.
Den rechtlichen und steuerlichen Teil der Prüfung übernehmen Anwalt und Steuerberater, nicht wir. Unsere Aufgabe ist es, die Unterlagen vollständig zusammenzutragen, die Termine zu takten und die Ergebnisse in die Verhandlung zu übersetzen.
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Allein suchen oder mit Makler – wo der Unterschied liegt
| Aspekt | Allein suchen | Mit Makler |
|---|---|---|
| Marktübersicht | Nur Portale | Portale plus Angebote aus dem Kollegennetzwerk |
| Ertragsprüfung | Eigene Recherche | Mietverträge und Mieterbonität vorab gesichtet |
| Ankaufsprüfung | Selbst koordinieren | Maklerseite koordiniert Anwalt, Steuerberater und Gutachter |
| Verhandlung | Erstmals für Sie | Verhandlungsführung durch die Maklerseite |
| Kosten | Zeit, Eigeneinsatz, ggf. unerkannte Risiken | Provision, erfolgsabhängig |
Womit sich beim Verkäufer über den Preis reden lässt
Ein Preisnachlass entsteht nicht durch Zureden, sondern durch belegbare Punkte aus der Ankaufsprüfung: ein Mietvertrag, der demnächst ausläuft, ein Instandhaltungsstau am Dach oder an der Technik, eine Energiebilanz, die den Käufer in absehbarer Zeit zu Investitionen zwingt. Genau diese Punkte tragen wir zusammen und bringen sie in die Verhandlung ein.
Ob die Verkäuferseite darauf eingeht, entscheidet sie selbst. Belastbare Zahlen und dokumentierte Mängel sind aber das Einzige, worüber in einer Gewerbe-Preisverhandlung überhaupt gesprochen wird — ein Gefühl reicht nicht.
Häufige Fragen zum Kaufablauf mit Makler
Wie lange dauert der Kauf einer Gewerbeimmobilie mit Makler?
Vom Erstgespräch bis zum Notartermin dauert ein Gewerbekauf mit Makler in der Regel drei bis sechs Monate. Zieht sich die Ankaufsprüfung — etwa weil Mietverträge nachgereicht werden müssen oder ein Bodengutachten nötig wird — dauert es länger.
Was kostet die Vermittlung einer Gewerbeimmobilie?
Bei Gewerbe ist die Provision Verhandlungssache: Höhe und Verteilung zwischen Käufer- und Verkäuferseite werden im Einzelfall vereinbart, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. Die gesetzliche Pflicht zur hälftigen Teilung gilt nur beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher, nicht bei Gewerbe. Was für Sie gilt, steht schriftlich fest, bevor Sie das erste Objekt besichtigen.
Was macht der Makler konkret, was ich nicht selbst tun könnte?
Drei Dinge: Er kennt Objekte, die nie inseriert werden. Er fordert Mietverträge, Bauakte und Energiedaten an und prüft sie auf Vollständigkeit, bevor Sie Zeit in eine Besichtigung stecken. Und er führt die Verhandlung, sodass Sie sich als Käufer nicht selbst in eine Position bringen müssen, aus der es keinen Rückweg gibt.
Kann ich parallel selbst nach einer Gewerbeimmobilie suchen?
Ja. Ein Suchauftrag ist kein Alleinauftrag — Sie dürfen weiter selbst suchen und auch andere Makler beauftragen. Sinnvoll ist nur, uns zu sagen, welche Objekte Sie bereits kennen. Sonst wird dasselbe Objekt von zwei Seiten angefragt, und das schwächt Ihre Position beim Verkäufer.
Was passiert, wenn kein passendes Objekt gefunden wird?
Dann gehen wir das Suchprofil noch einmal durch: Oft lässt sich beim Zuschnitt, beim Radius oder beim Renditeziel etwas verschieben, ohne dass die Investition ihren Sinn verliert. Kosten entstehen dabei keine — die Vergütung ist erfolgsabhängig, ohne Abschluss fällt keine Provision an.