Geerbtes Grundstück verpachten in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Warum eine geerbte Fläche nicht sofort aus der Familie muss
Haben Sie ein Grundstück geerbt und möchten es behalten, brauchen es aber auf absehbare Zeit nicht selbst? Dann müssen Sie sich nicht zwischen Leerstehen und Verkaufen entscheiden. Eine Fläche, die jemand anderes nutzt, bringt laufende Einnahmen — Monat für Monat und nicht einmalig — und bleibt trotzdem in Ihrem Eigentum. Ob dabei eine Vermietung oder eine Verpachtung der richtige Weg ist, hängt vor allem davon ab, um welche Art von Grundstück es sich handelt und was der künftige Nutzer damit vorhat. Wie eine Verpachtung danach Schritt für Schritt abläuft, steht auf unserer Übersichtsseite zur Grundstücksverpachtung.
Wer ein geerbtes Grundstück in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung verpachten möchte, entscheidet dabei über mehr als eine Zahl. Wir sehen uns die Fläche an, ordnen sie in das ein, was im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis für vergleichbare Grundstücke vereinbart wird, und sagen Ihnen, was sie dauerhaft trägt. Zur Ortsbesichtigung kommen wir heraus — auch dann, wenn Sie selbst längst woanders wohnen und nur für Termine ins Umland anreisen.
Doch Vorsicht: Zwischen Vermietung und Verpachtung gibt es einen grundlegenden Unterschied.
Bei der Vermietung wird dem Mieter Ihr Grundstück lediglich zum Gebrauch überlassen. Er zahlt Ihnen dafür eine monatliche Miete. Er hat jedoch nicht das Recht dazu, auf dem Grundstück Obst und Gemüse anzubauen und durch den Verkauf der Anbauprodukte Gewinne zu erzielen.
Das passt dort, wo die Fläche schlicht genutzt, aber nicht bewirtschaftet wird: als Stellplatz, als Lagerfläche, als Abstellmöglichkeit neben einem Betrieb. Mit dem Wohnraummietrecht, das viele Erben aus ihrem eigenen Mietvertrag kennen, hat das übrigens wenig zu tun — Kündigungsschutz, Mietspiegel und Eigenbedarf spielen bei einer unbebauten Fläche keine Rolle.
Bei der Verpachtung hingegen darf der Pächter die Fläche bewirtschaften und die Erträge behalten. Er kann also beispielsweise Kartoffeln, Mais oder Möhren anbauen, verkaufen und daraus Gewinne erwirtschaften. Der Pächter zahlt Ihnen einen Pachtzins. Die Höhe kann auf verschiedene Arten festgelegt werden. Eine Möglichkeit ist es beispielsweise, dass Sie den Pachtzins abhängig von den Erträgen des Pächters machen.
Bei landwirtschaftlich genutzten Flächen, Kleingärten und Reitwiesen ist die Verpachtung der übliche Weg. Der Pachtvertrag regelt dabei mehr als nur den Zins: die zulässige Nutzung, die Pflege der Fläche samt Wegen, Gräben und Bewuchs, die Laufzeit und die Frage, was am Ende der Pachtzeit mit Aufwuchs und baulichen Anlagen geschieht. Für landwirtschaftliche Pachtverhältnisse gelten dabei eigene gesetzliche Schutzvorschriften, die ein Pächter geltend machen kann — auch gegenüber einem Erben, der die Fläche erst kurz besitzt.
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Wie viel Pacht oder Miete kann ich für mein Grundstück verlangen?
Wenn Sie Ihr Grundstück verpachten oder vermieten, können Sie rein theoretisch frei über die Höhe des Pachtzinses oder der Miete entscheiden. Jedoch sollten Sie beachten, dass sich interessierte Pächter oder Mieter im Vorfeld darüber informieren, wie viel für entsprechende Grundstücke in der Region verlangt wird. Setzen Sie einen viel höheren Preis für Ihr Grundstück an, wird sich der Pacht- oder Mietinteressent daher womöglich für das Angebot eines anderen Verpächters oder Vermieters entscheiden, der seine Fläche günstiger anbietet.
Informieren Sie sich also vorab darüber, was für ein vergleichbares Grundstück zwischen Köln und Bonn verlangt wird — eine erste Orientierung geben die örtlichen Pacht- und Mietpreise für Grundstücke. Was Ihre Fläche konkret trägt, klärt die Einwertung vor Ort. Bei dem Vergleich bzw. der Preisfestlegung sollten Sie aber nicht nur die Art Ihres Grundstücks näher betrachten, sondern auch noch weitere Faktoren.
- Lage
- Zufahrtswege
- Boden
- Größe und Zuschnitt der Fläche
- zulässige und tatsächliche Nutzung
- Erschließung sowie Wasser- und Stromanschluss
- bestehende Auflagen, Wegerechte und Eintragungen
Bei der Grundstücksverpachtung oder -vermietung kommt es neben einem realistischen Pachtzins aber auch darauf an, einen geeigneten Pächter oder Mieter zu finden.
Ein Grundstück wird in der Regel nicht über einige Monate, sondern über Jahre oder sogar Jahrzehnte verpachtet. Umso mehr zählt, dass die Entscheidung für einen Pächter auf Belegbarem beruht und nicht auf einem Eindruck. Aussagekräftig sind die wirtschaftliche Stabilität des Interessenten, eine Auskunft zur Zahlungsfähigkeit, bei Betrieben betriebswirtschaftliche Auswertungen oder Steuerbescheide und ein nachvollziehbarer Nachweis, wie die Fläche genutzt werden soll.
Nicht zulässig ist dagegen eine Auswahl nach Alter oder Herkunft — und auch nicht nach dem Gefühl, wer „zur Fläche passt". Bei einem geerbten Grundstück, das seit Jahrzehnten in der Familie ist, ist die Versuchung groß, nach Sympathie zu entscheiden; über die Zuverlässigkeit eines Pächters sagt das nichts.
Wir prüfen die Bonität der möglichen Pächter und Mieter und bringen die richtigen Interessenten mit Ihnen zusammen. So ersparen Sie sich die Suche und kommen schneller zu laufenden Einnahmen. Wir kennen die Flächen im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis und wissen, zu welchem Pachtzins oder Mietpreis andere Verpächter und Vermieter ihre Grundstücke anbieten — und sagen Ihnen ehrlich, wenn Ihre Vorstellung darüber liegt.
Die geprüften Bewerbungen bereiten wir so auf, dass Sie — und bei einer Erbengemeinschaft alle Miterben gemeinsam — auf derselben Grundlage entscheiden. Auf Wunsch bleiben wir danach Ansprechpartner: bei der Übergabe der Fläche, beim Protokoll und bei der Abrechnung.
Wenn die Entscheidung warten muss, weil gerade anderes dringender ist
Gerade nach dem Verlust eines nahen Angehörigen bleibt meist wenig Zeit zum Trauern. Sie als Erbe müssen sich zunächst um andere Angelegenheiten kümmern und wichtige Entscheidungen treffen: Will ich das Erbe behalten oder soll ich es ausschlagen? Welche Option ist die beste: Verpachtung, Vermietung oder Verkauf? Wie gestalte ich einen rechtssicheren Pacht- oder Mietvertrag? Falls Sie noch keine Antworten auf diese Fragen gefunden haben, beraten wir Sie einfühlsam, gehen die Wege gemeinsam mit Ihnen durch und verschaffen Ihnen so mehr Zeit für den wichtigen Trauerprozess.
Das meiste davon hat Zeit. Eine unbebaute Fläche hat kein Hausgeld, keine Heizung und kein Gebäude, das ohne Aufsicht Schaden nimmt; laufend bleiben im Wesentlichen die Grundsteuer und die Pflicht, das Grundstück verkehrssicher zu halten. Wirklich terminiert ist nach einem Erbfall nur eines: Wer das Erbe ausschlagen will, muss das beim Nachlassgericht innerhalb einer kurzen gesetzlichen Frist tun. Alles Weitere, auch die Entscheidung über eine Verpachtung, dürfen Sie in Ruhe angehen.
Nehmen Sie jetzt Kontakt zu uns auf!
An einem Erbfall arbeiten regelmäßig mehrere Berufe, und wir sind nur einer davon. Wer Erbe geworden ist, ob ein Testament wirksam ist und wie Pflichtteilsansprüche zu behandeln sind, beantwortet ein Fachanwalt für Erbrecht. Was das Finanzamt an Erbschaftsteuer festsetzt und wie Pachteinnahmen zu versteuern sind, gehört zum Steuerberater — wir rechnen das nicht aus. Und ob auf der Fläche gebaut werden darf, sagt verbindlich allein die Bauaufsicht der Gemeinde. Eine Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften führen wir ebenfalls nicht. Unsere Arbeit beginnt bei der Frage, was das Grundstück an Pacht trägt, und sie endet nicht mit der Unterschrift unter dem Pachtvertrag. Und wenn sich am Ende doch herausstellt, dass ein Verkauf die bessere Lösung ist, finden Sie das Wichtigste dazu auf unserer Seite zum geerbten Grundstück im Verkauf.
Häufige Fragen zum geerbten Grundstück zur Verpachtung
Soll ich das geerbte Grundstück verpachten oder verkaufen?
Das hängt an Nutzungsart und Lage. Landwirtschaftliche Flächen lohnen sich oft als Verpachtung: Der laufende Aufwand ist gering, die Einnahmen sind stabil, die Fläche bleibt in der Familie, und über einen Verkauf können Sie später immer noch entscheiden. Bauland spricht eher für einen Verkauf, weil es ungenutzt Kosten verursacht und ein langfristiger Pachtvertrag die Fläche bindet — wer verpachtet hat, verkauft später verpachtet.
Belastbar wird die Entscheidung erst, wenn zwei Zahlen nebeneinanderliegen: der Wert der Fläche und der Pachtzins, der sich dauerhaft erzielen lässt. Beides stellen wir mit den Daten Ihres Grundstücks nebeneinander, bevor Sie sich festlegen.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf ein Grundstück?
Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab: Das Gesetz sieht persönliche Freibeträge vor, die mit der Nähe zum Erblasser steigen und für entferntere oder familienfremde Erben deutlich geringer ausfallen. Besteuert wird nur der Teil des festgestellten Grundstückswerts, der darüber liegt. Die genauen Beträge und Steuersätze sind gesetzlich geregelt und können sich ändern — maßgeblich ist immer der aktuelle Stand.
Bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken kann ein gesonderter Bewertungsmaßstab statt des Verkehrswerts zu deutlich niedrigeren steuerpflichtigen Werten führen; eine spätere Verpachtung an einen fremden Betrieb kann diese Begünstigung allerdings berühren. Was in Ihrem Fall gilt, rechnet ein Steuerberater verbindlich aus. Was wir beisteuern, ist eine nachvollziehbare Einwertung der Fläche — auch als Argument, wenn das Finanzamt den Wert pauschal zu hoch ansetzt.
Was passiert mit laufenden Pachtverträgen beim Erbfall?
Pachtverträge gehen ohne Unterbrechung auf den Erben über. Sie rücken als Verpächter an die Stelle des Verstorbenen; Pachtzins, Laufzeit und alle getroffenen Absprachen gelten unverändert fort. Der Pächter zahlt ab dem Erbfall an den neuen Eigentümer — teilen Sie ihm deshalb schriftlich mit, wer künftig Verpächter ist und wohin der Pachtzins fließt, bei einer Erbengemeinschaft im Namen aller Erben. Eine Kündigung durch den Erben ist nur unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen möglich.
Bei landwirtschaftlicher Pacht gelten besondere Schutzbestimmungen — der Pächter kann oft jahrelange Restlaufzeiten geltend machen. Für Sie als Erbe heißt das zweierlei: Die Einnahmen laufen ohne Ihr Zutun weiter, die Fläche ist aber auch für diese Zeit gebunden. Wir sehen uns den bestehenden Vertrag mit Ihnen an und sagen Ihnen, woran Sie gebunden sind und was sich zum Ende der Laufzeit neu vereinbaren lässt.
Welche Pflichten habe ich als Grundstückserbe?
Hauptpflichten: Verkehrssicherungspflicht (Bäume, Hecken, Zäune), Grundsteuer-Zahlung, Bauleitplanungs-Beteiligung, eventuelle Sanierungspflichten bei Altlasten. Wer verpachtet, gibt einen Teil davon weiter: Die Pflege der genutzten Fläche lässt sich im Pachtvertrag auf den Pächter übertragen. Die Grundsteuer bleibt dagegen bei Ihnen als Eigentümer, und für den Zustand der Fläche insgesamt haften Sie weiterhin mit.
Für die Ausschlagung einer Erbschaft gilt beim Nachlassgericht eine kurze gesetzliche Frist — versäumen Sie diese nicht. Verschaffen Sie sich vor Annahme oder Ablehnung Klarheit über alle Belastungen: Ein Blick ins Grundbuch zeigt eingetragene Grundpfandrechte, Wege- und Leitungsrechte, ein Blick ins Baulastenverzeichnis beim Bauamt die Auflagen, die dort nicht stehen. Bei dieser Recherche helfen wir Ihnen.
Wie funktioniert eine Erbengemeinschaft beim Grundstück?
Bei mehreren Erben müssen alle Entscheidungen gemeinsam getroffen werden — auch die Verpachtung. Der Pachtvertrag wird auf alle Erben geschlossen, der Pachtzins fließt nach Erbquoten, und für Grundsteuer und Verkehrssicherung haften die Miterben gesamtschuldnerisch. Damit das dauerhaft trägt, sollte vorher schriftlich stehen, wer den Vertrag unterschreibt, wer Ansprechpartner des Pächters ist und wie über Pflege und Instandsetzung entschieden wird.
Häufige Lösungen, wenn das nicht gelingt: Auseinandersetzung mit Auszahlung einzelner Erben, gemeinsamer Verkauf oder — bei passendem Zuschnitt und wenn das Baurecht es zulässt — die reale Teilung des Grundstücks durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, nach der jeder Miterbe seine eigene Fläche hat. In festgefahrenen Lagen vermitteln wir als neutrale Partei zwischen den Miterben; oft hilft schon, dass allen dieselbe Zahl vorliegt.
Welche Spekulationssteuer fällt beim Grundstücks-Erbe an?
Bei geerbten Grundstücken zählt das Kaufdatum des Erblassers, nicht das Erbdatum: Als Erbe treten Sie rechtlich in dessen Haltedauer ein. Hat der Erblasser das Grundstück lange genug besessen, ist ein späterer Verkauf für den Erben spekulationssteuerfrei — die maßgebliche Haltefrist ist gesetzlich festgelegt. Eine reine Verpachtung löst diese Steuer nicht aus; der Pachtzins gehört als Einkunft aus Vermietung und Verpachtung in die Steuererklärung.
Bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken gelten Sonderregelungen — eine langfristige Verpachtung kann dazu führen, dass die Fläche steuerlich anders behandelt wird als zuvor, mit Folgen für einen späteren Verkauf. Die Prüfung im Einzelfall gehört zum Steuerberater; wir sorgen dafür, dass ihm die Angaben dafür vorliegen: Anschaffungszeitpunkt, Nutzungszeiten und der heutige Wert der Fläche.
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