Grundstück bewerten in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Ist Verkauf, Vermietung oder Verpachtung die beste Option?
Wer eine Fläche geerbt hat oder ein Baugrundstück nicht selbst nutzt, steht schnell vor derselben Frage: verkaufen, vermieten oder verpachten? Beantworten lässt sie sich erst, wenn der Wert der Fläche auf dem Tisch liegt – bei einer Verpachtung zusätzlich die Frage, welcher Pachtzins sich daraus ableiten lässt. Am Anfang steht deshalb immer die Wertermittlung.
Ein Grundstück zu bewerten ist anspruchsvoller, als es von außen aussieht: Anders als bei einem Haus gibt es kein Gebäude, an dem sich Zustand, Ausstattung und Baujahr ablesen ließen. Den Ausschlag geben Lage, Zuschnitt, Erschließung und vor allem das geltende Baurecht. Wer ein Grundstück bewerten lassen möchte – in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung ebenso wie im übrigen Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis –, bekommt von uns eine Einschätzung, die diese Faktoren einzeln durchgeht, statt sie zu einem Mittelwert zu verrechnen.
Objektart Schritt 1 / 15
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Was in die Wertermittlung eines Grundstücks einfließt
- Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse aus den tatsächlich beurkundeten Kauffällen ableiten
- Grundstücksgröße
- Grundstücksform (Eckgrundstück, verwinkelt, Nord-/Süd-Grundstück usw.)
- Grundstückslage (z. B. Hauptverkehrsstraße)
- Grad der Erschließung
- im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen (z. B. Leitungs- und Wegerechte)
- Bodenbelastung
- Mikrolage
- Makrolage
Den Einstieg liefert der Bodenrichtwert. Er ist öffentlich einsehbar und wird in Nordrhein-Westfalen über das Portal BORIS NRW bereitgestellt. Er beschreibt allerdings eine ganze Zone, nicht Ihr Grundstück: Zuschnitt, Erschließungsgrad, eingetragene Rechte und Altlastenverdacht können den Wert nach oben oder unten verschieben. Erst die Einzelbetrachtung sagt Ihnen, welchen Kaufpreis Sie ansetzen können, welcher Pachtzins sich rechnet und ob Sie bei einer geplanten Beleihung auf der sicheren Seite sind.
Einfluss von Makro- und Mikrolage
Bei der Makrolage, die den Grundstückswert ebenfalls beeinflussen kann, wird die Region, der Stadtteil oder die Stadt detailliert betrachtet. Hierunter fallen auch Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten usw. Auch Kriterien wie die Wirtschaftslage und die verkehrstechnische Anbindung der Region spielen eine Rolle. Im Band zwischen Köln und Bonn wirkt sich das deutlich aus: Eine Fläche mit kurzer Anbindung an Autobahn oder Stadtbahn wird anders eingeschätzt als eine gleich große Parzelle am Rand des Umlands.
Innerhalb der Mikrolage werden die unmittelbare Umgebung und der Zustand des Grundstücks untersucht – beides hat erheblichen Einfluss auf den Wert und kann dazu führen, dass sogar benachbarte Grundstücke im Wert drastisch voneinander abweichen.
Einige Kriterien, die dabei analysiert werden, sind:
- Aussicht
- Ausrichtung des Grundstücks
- Hanglage
- Verkehrs- und Gewerbebeeinträchtigungen
- Parkplätze
- Erscheinungsbild der Nachbarschaft
- mögliche Nutzungsarten laut Flächennutzungsplan
So stellen wir den Wert Ihres Grundstücks fest
Der Flächennutzungsplan ist ein wichtiges Dokument, das innerhalb der Grundstückswertermittlung geprüft werden muss. Wenn beispielsweise eine Umnutzung erfolgen soll, also etwa Ackerland in Bauland oder Bauerwartungsland umgewandelt werden soll, muss das Grundstück für die Wertermittlung sogar neu vermessen werden. Im Falle einer solchen Umnutzung kann sich der Bodenrichtwert je Quadratmeter deutlich ändern.
Wer ein Grundstück bewerten lässt, im Raum Bornheim, Brühl und Wesseling ebenso wie in Hürth, Alfter oder Erftstadt, bekommt von uns deshalb beides: die Einschätzung, was die Fläche heute wert ist, und die Rechnung, was daraus als jährlicher Pachtzins tragfähig wäre. Für die Unterlagen, die dafür nötig sind – Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Grundbuchauszug, Auskunft zum Baurecht –, brauchen die Ämter erfahrungsgemäß zwei bis vier Wochen; diesen Weg nehmen wir Ihnen ab. Was vorher geklärt ist, hält die Entscheidung später nicht auf.
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Sie brauchen eine professionelle Grundstücksbewertung?
Dann nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf, denn wir verfügen über das erforderliche Know-how und …
- kennen den örtlichen Immobilien- und Grundstücksmarkt sowie die Makro- und Mikrolage
- verfügen über langjährige Erfahrung in der Grundstücksbewertung
- wissen genau, welche Faktoren den Wert beeinflussen
- haben vielfältige Kontakte zum Beispiel zu Gutachterausschüssen
- erhalten schneller Zugang zu allen erforderlichen Unterlagen wie etwa dem Flächennutzungsplan
- können Sie auch über die Wertermittlung hinaus zielsicher unterstützen
Wir freuen uns auf Sie!
Ob ein Pachtangebot angemessen ist, lässt sich nur am Bodenwert messen – und dessen Ermittlung bei einer unbebauten Fläche ist eine eigene Qualifikation. Geschäftsführer René Reuschenbach ist vom TÜV Rheinland als Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke zertifiziert – unbebaute Flächen sind darin ausdrücklich eingeschlossen. Daraus folgt auch, wo wir die Grenze ziehen: Verlangt ein Gericht, ein Nachlassverfahren oder das Finanzamt ein förmliches Verkehrswertgutachten, ist das eine andere Leistung als die Wertermittlung, die einer Verpachtungs- oder Verkaufsentscheidung vorausgeht. Welche der beiden Sie brauchen, sagen wir Ihnen vor der Beauftragung.
Häufige Fragen zur Grundstücksbewertung und zum Pachtzins
Verkaufen, vermieten oder verpachten?
Wesentliche Optionen:
- Verkauf: sofortige Liquidität, kein laufender Aufwand
- Erbbaurecht (oft „Erbpacht" genannt): sehr langfristiger Vertrag, regelmäßige Einnahmen, die Fläche bleibt Ihr Eigentum
- Pacht: kürzere, flexiblere Laufzeiten
Für Bauland kommt meist das Erbbaurecht infrage, für landwirtschaftlich genutzte Flächen die Pacht. Welche Variante am meisten bringt, zeigt sich erst, wenn der Wert der Fläche ermittelt ist.
Welcher Pachtzins ist für Grundstücke üblich?
Der übliche Pachtzins richtet sich nach der Nutzungsart:
- Erbpacht (Bauland): anteilig am Bodenwert pro Jahr
- Pacht (gewerblich): anteilig am Bodenwert, meist höher
- Pacht (landwirtschaftlich): nach Fläche, Bodengüte und Region
- Pacht (Hobbygarten): nach Fläche und Ausstattung
Was für Ihre Fläche realistisch ist, ermitteln wir kostenfrei – Ausgangspunkt ist immer der Bodenwert des Grundstücks, nicht ein pauschaler Erfahrungswert.
Was ist der Unterschied zwischen Pacht und Miete?
Wesentlicher Unterschied:
- Miete: Nur Nutzung, ohne eigene Erträge
- Pacht: Nutzung + Erträge erwirtschaften (Ackerbau, Weide, Forst)
Bei Grundstücken meist Pacht, da Pächter wirtschaftlich nutzen.
Welche Pflichten habe ich als Grundstückseigentümer?
Bei Vermietung/Verpachtung:
- Verkehrssicherungspflicht (Bäume, Zäune)
- Grundsteuer tragen oder umlegen
- Bei Bauland: Bebauungsplan einhalten
- Bei Pacht: Erträge des Pächters nicht behindern
- Vertragsmäßiger Zustand bei Übergabe
Welche Steuern fallen auf Grundstücks-Pachten an?
Steuerliche Aspekte:
- Einkommensteuer auf Pachteinnahmen
- Werbungskostenabzug: Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungskosten für die verpachtete Fläche
- Bei landwirtschaftlicher Pacht: teilweise Steuerermäßigungen
- Erbpachtzins: wie Mieteinnahmen besteuert
Wann ist Erbpacht sinnvoll?
Erbpacht passt bei:
- Familienvermögen erhalten ohne Verkauf
- Langfristige, regelmäßige Einnahmen
- Wertsteigerung beim Eigentümer
- Pächter spart Kaufpreis
Ob Erbbaurecht, Pacht oder Verkauf für Ihre Fläche am Ende mehr bringt, rechnen wir vorher durch – auf Basis der Wertermittlung, nicht nach Gefühl.
