Grundstück verpachten bei Scheidung in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Die Option für alle, die auch nach der Trennung noch auf einen gemeinsamen Nenner kommen
Wenn eine Ehe endet und eine gemeinsame Fläche dazugehört, steht die Frage im Raum, was damit geschehen soll. Verkaufen ist eine Möglichkeit, aber nicht die einzige. Soll das Grundstück später einmal an die Kinder gehen oder braucht es gerade niemand von Ihnen beiden, kommt eine Vermietung oder eine Verpachtung in Betracht. Beides hält das Eigentum zusammen und bringt laufende Einnahmen, die geteilt werden. Wer ein Grundstück in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung verpachtet, entscheidet damit außerdem noch nichts endgültig — der Verkauf bleibt später offen.
Voraussetzung ist allerdings, dass Sie auch nach der Scheidung zumindest in dieser einen Sache gemeinsam an einem Strang ziehen. Ist das gegeben, steht am Anfang nur eine Entscheidung: vermieten oder verpachten.
Bei der Grundstücksvermietung zahlt Ihnen der Mieter monatlich eine Miete für den Gebrauch der Fläche. Er darf sie nutzen — abstellen, lagern, betreten —, aber er hat kein Recht darauf, auf Ihrem Grundstück Obst und Gemüse anzubauen und daraus Einnahmen zu erzielen. Für Stellplätze, Lagerflächen oder kleine Gartenparzellen ohne Erwerbsabsicht ist das die passende Vertragsform.
Bei der Verpachtung erlauben Sie dem Pächter, die Fläche zu bewirtschaften. Das heißt, er darf Obst und Gemüse anbauen, es verkaufen und dadurch Gewinne erzielen. Die Verpachtung ist auch möglich, wenn es sich um ein bebautes Grundstück handelt. Sie können also beispielsweise ein Grundstück verpachten, auf dem sich ein Restaurant befindet, und bieten dem Pächter somit die Möglichkeit, sowohl das Grundstück als auch das Restaurant sowie damit verbundenes Inventar zu nutzen. Weil der Pächter mit der Fläche arbeitet und oft selbst in sie investiert, laufen Pachtverträge in der Regel deutlich länger als Mietverträge.
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Vermieten oder verpachten: Wer darf die Erträge behalten?
Diese Frage entscheidet die Fläche, nicht die Trennung. Ackerland, eine Obstwiese oder ein Grundstück mit laufendem Betrieb werden verpachtet, ein Stellplatz oder eine Lagerfläche vermietet. Welche Form für Sie in Frage kommt, ordnen wir vor dem ersten Inserat ein — und wir sagen Ihnen auch, wo die Unterschiede im Vertrag liegen, damit Sie beide dieselbe Grundlage haben. Bei einer Beauftragung übernehmen wir für Sie:
- Festlegung von Mietpreis oder Pachtzins
- Vermarktung
- Mieter- oder Pächtersuche
- Bonitätsprüfung des Miet- oder Pachtinteressenten
- Vorbereitung des passenden Vertrags
Bei der Preisfindung kommt es darauf an, um welche Art von Fläche es geht: bereits bebautes Land, Bauerwartungsland oder eine Ackerfläche bringen sehr unterschiedliche Erträge, und das Baurecht wirkt auf den Pachtzins ebenso wie die Bodengüte. Was für Ihr Grundstück tatsächlich erzielbar ist, zeigt eine Einschätzung von Miet- und Pachtpreisen — eine Zahl, die beiden Seiten vorliegt, bevor über die Aufteilung gesprochen wird.
Melden Sie sich bei uns, wenn wir Sie bei der Vermietung oder Verpachtung Ihres Grundstücks unterstützen können.
Ein gemeinsames Grundstück im Raum Köln/Bonn verpachten
Ob sich der Weg trägt, hängt weniger an der Trennung als an der Nachfrage vor Ort. Wer ein Grundstück im Rhein-Erft-Kreis verpachten möchte, trifft dabei auf einen Markt, der sich von Ort zu Ort deutlich unterscheidet. Zwischen Köln und Bonn werden landwirtschaftliche Flächen ebenso gesucht wie Gewerbe- und Lagerflächen mit gesicherter Zufahrt; im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis kommen Anfragen aus dem Obst- und Gemüsebau dazu, in Hürth, Frechen oder Erftstadt eher solche aus Handwerk und Logistik. Für getrennte Eigentümer ist gerade die lange Laufzeit eines Pachtvertrags ein Vorteil: Je seltener über die Fläche entschieden werden muss, desto seltener müssen Sie beide sich abstimmen.
Eine Fläche, die verpachtet ist, verursacht außerdem keine Leerkosten. Grundsteuer, Verkehrssicherung und Pflege laufen weiter, ob jemand die Fläche nutzt oder nicht — bei einem unbebauten Grundstück steht dem ohne Pächter nicht einmal eine ersparte Miete gegenüber. Der Pachtzins deckt diesen Aufwand ab, statt ihn auf zwei getrennte Haushaltskassen zu verteilen.
Im Grundbuch stehen beide — also verpachten auch beide
Solange Sie beide als Eigentümer eingetragen sind, sind Sie auch beide Verpächter. Der Pachtvertrag wird von Ihnen gemeinsam geschlossen, und was später gegenüber dem Pächter erklärt wird — eine Anpassung des Pachtzinses, eine Verlängerung, eine Kündigung —, muss von beiden ausgehen. Verabreden Sie deshalb früh und schriftlich, wer den Schriftverkehr führt und wer für den Pächter erreichbar ist. Wie sich eine solche Absprache rechtlich wirksam fassen lässt und ob dafür eine Vollmacht sinnvoll ist, gehört in Ihre anwaltliche Beratung; den Vertrag selbst bereiten wir in der dazu passenden Fassung vor.
Auch die Auswahl des Pächters sollte auf Kriterien beruhen, die Sie beide nachvollziehen können: belegte Zahlungsfähigkeit, eine tragfähige wirtschaftliche Grundlage und die Erfahrung, eine Fläche dieser Art zu bewirtschaften. Wer sich auf solche Nachweise stützt, muss hinterher nicht erklären, warum es dieser und nicht jener Bewerber geworden ist. Mietersuche, Pächtersuche, Bonitätsprüfung und Besichtigungen übernehmen wir auf Wunsch vollständig; die laufende Betreuung des Pachtverhältnisses ebenfalls. Eine Eigentümergemeinschaft verwalten wir dagegen nicht.
Den Pachtzins teilen, ohne jede Zahlung neu zu besprechen
Damit aus den Einnahmen kein neuer Streitpunkt wird, hilft eine schlichte Ordnung: ein Konto, auf das der Pachtzins fließt und von dem Grundsteuer, Versicherung und die Kosten der Fläche abgehen, dazu ein fester Termin, zu dem der Überschuss ausgekehrt wird. Im Regelfall folgt die Aufteilung den Eigentumsanteilen im Grundbuch. Halten Sie beides im Vertrag und in Ihrer Absprache fest, bevor die erste Zahlung eingeht — danach ist es schwerer.
Eine Rücklage gehört von Anfang an hinein. Bei Grundstücken denken viele nicht daran, weil kein Dach und keine Heizung da sind; dafür kommen Zaun, Zuwegung, Entwässerung, Baumpflege oder Auflagen der Behörde. Wie die Einkünfte steuerlich zu erklären sind und was sich durch die Trennung daran ändert, besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater — das ist keine Maklerauskunft.
Verpachten für die Zeit, in der noch nichts entschieden ist
Für viele getrennte Eigentümer ist die Verpachtung ein Übergang: Sie verpachten ihr Grundstück im Rhein-Sieg-Kreis oder im Umland zunächst und entscheiden später in Ruhe über den Verkauf. Die Verpachtung deckt die laufenden Kosten, und sie verschafft die Ruhe, in der sich über die gesetzlich vorgeschriebene Zeit des Getrenntlebens hinweg entscheiden lässt, was mit der Fläche geschehen soll. Wie die vermögensrechtliche Auseinandersetzung dabei einzuordnen ist und ob ein späterer Erlös davon berührt wird, klärt die anwaltliche Beratung; wir liefern dafür die Zahlen, nicht die Rechtsauskunft.
Zwei Punkte gehören in diese Überlegung. Ein bestehender Pachtvertrag bindet auch einen späteren Käufer, und weil Pachtverträge lange laufen, wiegt das bei einem Grundstück schwerer als bei einer Wohnung. Und eine bewirtschaftete Fläche spricht einen anderen Käuferkreis an als eine freie: Bauträger und private Bauherren wollen bauen, nicht in einen laufenden Vertrag eintreten. Wer die Verpachtung als Zwischenschritt plant, stimmt Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten deshalb von vornherein darauf ab. Wie eine Verpachtung ohne Trennungshintergrund abläuft, steht auf der Übersicht zur Grundstücksverpachtung.
Wenn eine gemeinsame Verpachtung nicht zustande kommt
Stellt sich heraus, dass Sie sich auf die gemeinsame Vermietung oder Verpachtung doch nicht verständigen können, bleiben die Teilungswege. Bei einer Realteilung wird die Fläche tatsächlich zerlegt, sofern Zuschnitt, Erschließung und Baurecht das hergeben — dann verpachtet oder verkauft jede Seite ihren Teil unabhängig. Bei einer ideellen Teilung bleibt das Grundstück ganz, geregelt werden nur die Anteile. Wir legen Ihnen die Wege mit ihren Vor- und Nachteilen nebeneinander, in derselben Form für beide Seiten.
Führt keiner davon weiter, kommt der Verkauf in Betracht; was dabei zu bedenken ist, steht auf der Seite zum Grundstück verkaufen bei Scheidung. Nehmen Sie gerne auch dann Kontakt zu uns auf, wenn Sie noch gar nicht wissen, ob Sie Ihr Grundstück vermieten, verpachten oder verkaufen wollen.
Wir beraten Sie gerne.
Häufige Fragen zur Grundstücksverpachtung nach einer Trennung
Können wir unser Grundstück nach der Scheidung gemeinsam verpachten?
Ja, solange Sie beide im Grundbuch stehen und sich in dieser einen Sache einig sind. Den Pachtvertrag unterschreiben Sie gemeinsam, und beide bleiben gegenüber dem Pächter in der Pflicht: Anpassungen des Pachtzinses, Verlängerungen und Kündigungen müssen von beiden ausgehen.
Wo das trägt, ist die Verpachtung oft die ruhigere Lösung als ein Verkauf unter Zeitdruck. Verabreden Sie vorab schriftlich, wer den Schriftverkehr führt und wer für den Pächter erreichbar ist. Wie sich das rechtlich wirksam fassen lässt, gehört in Ihre anwaltliche Beratung.
Vermieten oder verpachten – was passt nach einer Trennung besser?
Das entscheidet die Fläche, nicht die Trennung. Ein Mieter darf das Grundstück nur nutzen, ein Pächter darf es bewirtschaften und die Erträge behalten — deshalb wird Ackerland verpachtet und ein Stellplatz vermietet. Wohnraummietrecht spielt dabei keine Rolle, weil auf der Fläche niemand wohnt.
Für getrennte Eigentümer ist die längere Laufzeit eines Pachtvertrags eher ein Vorteil: Je seltener eine Entscheidung über die Fläche ansteht, desto seltener müssen Sie beide sich darüber verständigen. Welche Vertragsform für Ihr Grundstück in Frage kommt, ordnen wir vor der Vermarktung ein.
Wem stehen die Pachteinnahmen nach der Scheidung zu?
In der Regel beiden, entsprechend den Eigentumsanteilen im Grundbuch. Aus den Einnahmen sind zuerst die Kosten der Fläche zu decken — Grundsteuer, Versicherung, Pflege und eine Rücklage für Zaun, Zuwegung oder Entwässerung. Was danach übrig bleibt, wird verteilt.
Halten Sie im Vertrag und in Ihrer Absprache fest, auf welches Konto der Pachtzins fließt und wie ausgekehrt wird; das erspart die Diskussion nach der ersten Zahlung. Zur steuerlichen Seite und dazu, wie die Einkünfte in der vermögensrechtlichen Auseinandersetzung zu behandeln sind, fragen Sie Ihren Steuerberater und Ihre anwaltliche Beratung.
Was können wir tun, wenn wir uns über die Verpachtung nicht einigen?
Dann bleiben die Teilungswege. Bei einer Realteilung wird das Grundstück tatsächlich aufgeteilt, sofern Zuschnitt, Erschließung und Baurecht das hergeben; anschließend verpachtet oder verkauft jede Seite ihren Teil unabhängig. Bei einer ideellen Teilung bleibt die Fläche ganz, und nur die Anteile werden geregelt.
Führt beides nicht weiter, kommt der Verkauf in Betracht, im äußersten Fall über eine Teilungsversteigerung — ein gerichtliches Verfahren, das ohne Einigung auskommt, wirtschaftlich aber regelmäßig das schwächste Ergebnis bringt. Ob und wie es in Ihrem Fall offensteht, beurteilt Ihre anwaltliche Beratung. Wir legen Ihnen die Wege mit ihren Vor- und Nachteilen nebeneinander, für beide Seiten in derselben Form.
Müssen wir das Grundstück nach der Scheidung verkaufen?
Nein. Ein Verkauf ist eine Option, keine Pflicht. Soll die Fläche später an die Kinder gehen, spricht viel dafür, sie zu halten und bis dahin Erträge daraus zu ziehen; der Verkauf bleibt danach offen.
Vor der Entscheidung sollten beide Seiten zwei Zahlen kennen: den Pachtzins, der sich für die Fläche erzielen lässt, und den Wert, den sie im Verkauf hätte. Erst der Vergleich zeigt, welche Rechnung besser aufgeht — und er nimmt der Verhandlung das Thema, weil danach keine Seite die Zahl der anderen anzweifeln muss.
