Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Rechnen Sie mit rund 10–12 % über dem Kaufpreis
Der Preis, der im Exposé steht, ist nicht der Betrag, den Sie am Ende brauchen. Auf ihn kommen rund 10–12 % an Kaufnebenkosten obendrauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und der Käuferanteil an der Provision. Diese Summe finanzieren Banken in aller Regel nicht mit — sie muss aus Eigenkapital kommen. Wer das erst beim Notartermin überschlägt, steht mit einer Lücke da, die sich kurzfristig kaum schließen lässt.
Der Steuersatz ist im Rhein-Erft-Kreis derselbe wie im Rhein-Sieg-Kreis; zwischen Köln und Bonn unterscheiden sich die Nebenkosten also nicht in der Quote, wohl aber im Betrag — weil alle vier Posten am Kaufpreis hängen. Wie viel Eigenkapital eine Bank darüber hinaus sehen will, steht auf der Seite zur Finanzierung beim Wohnungskauf.
Die Kaufnebenkosten im Überblick
| Position | Anteil am Kaufpreis | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % (Nordrhein-Westfalen) | Käufer |
| Notarkosten | zusammen mit dem Grundbuch rund 1,5–2 % | Käufer |
| Grundbucheintragung | im selben Block enthalten, nach Kaufpreis gestaffelt | Käufer |
| Maklerprovision | 3,57 % Käuferanteil inklusive Mehrwertsteuer | Käufer + Verkäufer (geteilt) |
Grunderwerbsteuer — der größte Einzelposten
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises und ist damit der mit Abstand größte Nebenkostenblock. Bei einer Eigentumswohnung wird sie auf den Kaufpreis der Wohnung samt zugehörigem Miteigentumsanteil am Grundstück berechnet. Der Steuerbescheid kommt wenige Wochen nach dem Notartermin; erst wenn er bezahlt ist, gibt das Finanzamt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch frei. Den Satz legt das Land fest — verhandeln lässt er sich nicht, und er kann sich ändern.
Notar und Grundbuch: festgelegt, nicht verhandelbar
Der Notar erstellt den Kaufvertrag, beurkundet ihn und wickelt den Eigentumsübergang mit Grundbuchamt und Finanzamt ab. Seine Gebühren und die des Grundbuchamts sind bundesweit gesetzlich festgelegt und nach Kaufpreis gestaffelt — zusammen rund 1,5–2 %. Einen günstigeren Notar gibt es nicht, weil die Gebühr keine Preisfrage ist. Bei Wohnungen kommt zur Beurkundung und Auflassungsvormerkung noch die Eintragung Ihres Miteigentumsanteils dazu; im selben Zug wird das Grundbuch der Wohnung fortgeschrieben.
Maklerprovision — hälftig geteilt
Kauft ein Verbraucher eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, wird die Provision zwischen Verkäufer und Käufer hälftig geteilt; mehr als die Hälfte zahlt der Käufer nie. Bei uns beträgt sie jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz. Dass sie hälftig geteilt wird, ist beim Verkauf an Verbraucher gesetzlich vorgeschrieben; die Höhe selbst wird frei vereinbart. Fällig wird sie erst, wenn der Kauf zustande gekommen ist.
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Was beim Wohnungskauf zusätzlich zu Buche schlägt
- Renovierung im Sondereigentum: Böden, Bad, Küche, Elektrik — alles innerhalb Ihrer vier Wände zahlen Sie allein, nicht die Gemeinschaft. Kostenvoranschläge gehören vor die Unterschrift, nicht danach.
- Sachverständiger: Eine Begutachtung kostet gemessen am Kaufpreis wenig und zeigt, was eine halbe Stunde Besichtigung nicht zeigt.
- Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, Schätzgebühren der Bank, Eintragung der Grundschuld.
- Umzug: Innerhalb des Rhein-Erft-Kreises ein überschaubarer Posten, quer durch die Republik ein Vielfaches davon.
- Sonderumlage: Ist am Gemeinschaftseigentum eine größere Maßnahme beschlossen, kann sie kurz nach dem Kauf auf Sie zukommen. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sagen, was ansteht.
Die Instandhaltungsrücklage kaufen Sie mit
Anders als beim Haus übernehmen Sie mit der Wohnung auch einen Anteil an dem Geld, das die Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen zurückgelegt hat. Eine gut gefüllte Rücklage ist bares Geld wert: Sie senkt das Risiko, kurz nach dem Einzug eine Sonderumlage zu bekommen. Eine leere Rücklage bei sanierungsreifem Dach ist umgekehrt ein Kostenposten, der im Kaufpreis nicht auftaucht.
Im Kaufvertrag wird der übernommene Rücklagenanteil deshalb oft eigens ausgewiesen. Ob und wie sich das auf die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auswirkt, ist eine steuerliche Frage — verbindlich beantwortet Ihnen das Ihr Steuerberater oder das Finanzamt, nicht der Makler. Den Stand der Rücklage und die beschlossenen Maßnahmen lesen wir dagegen mit Ihnen gemeinsam aus Wirtschaftsplan und Versammlungsprotokollen heraus.
Hausgeld: was nach dem Einzug jeden Monat fällig wird
Als Wohnungseigentümer zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft. Darin stecken:
- Betriebskosten: Wasser, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Aufzugwartung
- Verwaltungskosten: Vergütung der Verwaltung, Durchführung der Eigentümerversammlungen
- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage: der Sparanteil für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
Dazu kommen Grundsteuer, Strom, Heizung, Internet, Rundfunkbeitrag und gegebenenfalls die Miete für einen Stellplatz. Wie hoch das Hausgeld ausfällt, hängt stark vom Haus ab — Aufzug, Tiefgarage und Energiestandard machen den Unterschied.
Was das in Summe bedeutet
Die drei kalkulierbaren Posten fallen sehr unterschiedlich ins Gewicht:
| Position | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % |
| Notar + Grundbuch | rund 1,5–2 % |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer |
Zusammen ergibt das den Aufschlag von rund 10–12 %, mit dem Sie von Anfang an planen sollten. Für eine Rechnung mit Ihrem konkreten Kaufpreis nutzen Sie den Finanzierungsrechner; was im Großraum Köln/Bonn derzeit aufgerufen wird, zeigt die Seite zu den Wohnungspreisen. Woran Sie vor der Besichtigung denken sollten, steht in der Checkliste zum Wohnungskauf, und den ganzen Ablauf finden Sie im Wohnungskauf im Überblick.
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Was wir rechnen — und wofür Sie jemand anderen brauchen
Zu jeder Wohnung, die wir Ihnen zeigen, legen wir die Nebenkosten in Zahlen vor: Steuer, Notar, Grundbuch und Provision, gerechnet auf diesen Kaufpreis statt auf einen Richtwert. Dazu ziehen wir Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung heran, damit Sie die monatliche Belastung kennen, bevor Sie unterschreiben. Was wir nicht sind: die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft — Hausgeld und Rücklage setzt sie fest, nicht wir, und wir haben daran kein Interesse. Und was steuerlich absetzbar ist, rechnet Ihr Steuerberater aus. Wir sagen Ihnen, welchen dieser Wege Sie überhaupt brauchen — und wann keinen.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Rechnen Sie mit rund 10–12 % des Kaufpreises. Diese Summe muss in aller Regel aus Eigenkapital kommen, weil Banken Nebenkosten nur zum Teil oder gar nicht mitfinanzieren.
Sie setzt sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer als größtem Posten, den Notar- und Grundbuchkosten und dem hälftigen Käuferanteil an der Maklerprovision. Weil alle drei am Kaufpreis hängen, wächst der Betrag mit dem Objekt mit.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf?
In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises. Berechnet wird sie auf den Kaufpreis der Wohnung einschließlich des Miteigentumsanteils am Grundstück. Der Bescheid kommt einige Wochen nach dem Notartermin und ist innerhalb der gesetzten Frist zu zahlen — erst danach läuft die Eigentumsumschreibung weiter.
Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche wird im Kaufvertrag separat aufgeführt und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Den zum Kaufzeitpunkt geltenden Satz bestätigt Ihnen das Finanzamt.
Wann werden Notar- und Grundbuchkosten fällig?
Die Notarrechnung kommt einige Wochen nach der Beurkundung, die Grundbuchgebühren folgen separat. Beide Beträge sind gesetzlich festgelegt und nach Kaufpreis gestaffelt — zusammen rund 1,5–2 %.
Getragen werden sie vom Käufer. Enthalten sind Beurkundung, Auflassungsvormerkung und die Eintragung des Eigentümerwechsels; wird eine Grundschuld eingetragen, kommt dieser Posten noch dazu.
Übernehme ich beim Kauf die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft?
Ja — mit dem Miteigentumsanteil geht auch der darauf entfallende Anteil an der angesparten Rücklage auf Sie über. Im Kaufvertrag wird er häufig gesondert ausgewiesen.
Eine gut gefüllte Rücklage senkt das Risiko einer Sonderumlage kurz nach dem Kauf, eine leere erhöht es. Wie sich der übernommene Anteil steuerlich auswirkt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater; den Stand der Rücklage entnehmen Sie dem Wirtschaftsplan und den Protokollen der Eigentümerversammlung.
Welche laufenden Kosten habe ich nach dem Wohnungskauf?
Als Wohnungseigentümer zahlen Sie monatlich:
- Hausgeld an die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft (Betriebskosten, Verwaltung, Zuführung zur Rücklage)
- Grundsteuer, jährlich nach dem kommunalen Hebesatz
- Strom, Heizung, Wasser, Internet und Rundfunkbeitrag
- bei Vermietung zusätzlich die Kosten der Sondereigentumsverwaltung, wenn Sie eine beauftragen
Die Höhe des Hausgelds hängt vom Haus ab: Aufzug, Tiefgarage und energetischer Zustand schlagen deutlich durch.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken machen es, viele nicht — und wer es anbietet, verlangt dafür einen spürbar höheren Zins, weil den Nebenkosten kein beleihbarer Gegenwert gegenübersteht.
Die tragfähige Aufteilung lautet deshalb: Nebenkosten aus Eigenkapital, Kaufpreis aus der Finanzierung. Reicht das Eigenkapital dafür nicht, ist das ein Hinweis auf den Kaufpreis, nicht auf die Bank.
Sind die Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei Selbstnutzung in der Regel nicht. Bei Vermietung als Kapitalanlage zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und gehen in die Abschreibungsbasis des Gebäudeanteils ein.
Welche Sätze und Höchstbeträge dabei gelten und wie der Grundstücksanteil herausgerechnet wird, hängt von der jeweils geltenden Rechtslage ab — das rechnet Ihnen ein Steuerberater aus, nicht der Makler.
