Wohnung im Alter vermieten in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Die Wohnung behalten und trotzdem umziehen
Es gibt einen Punkt, an dem eine Wohnung und der eigene Alltag nicht mehr recht zusammenpassen. Manchmal sind es die Stufen zum Hauseingang, manchmal der Weg zum Arzt, manchmal einfach der Wunsch, näher bei den Kindern zu wohnen. Wer dann umzieht, muss die Wohnung nicht zwangsläufig abgeben.
Vermieten ist der Weg, auf dem die Wohnung Ihnen gehört und trotzdem Geld einbringt. Statt eines einmaligen Erlöses kommt jeden Monat eine Miete, die Rente oder Pension ergänzt. Die Wohnung bleibt in Ihrem Vermögen, sie kann später vererbt werden, und ein Verkauf ist damit nicht vom Tisch — er ist nur verschoben. Diese Seite legt offen, was dafür spricht und was dagegen. Die Entscheidung selbst gehört Ihnen und den Menschen, die Sie dazu hinzuziehen möchten.
Was für die Vermietung spricht
Der stärkste Grund ist die Regelmäßigkeit. Ein Verkaufserlös liegt einmal auf dem Konto und muss von da an selbst verwaltet, angelegt und eingeteilt werden. Eine Miete kommt jeden Monat wieder und passt damit zu Ausgaben, die ebenfalls jeden Monat anfallen — die Miete der neuen, besser zugeschnittenen Wohnung zum Beispiel, oder die Kosten einer Betreuung zu Hause.
Der zweite Grund ist die Offenheit der Entscheidung. Eine verkaufte Wohnung ist weg. Eine vermietete Wohnung können Sie in zwei Jahren immer noch verkaufen, an die Kinder übertragen oder wieder selbst beziehen, wenn sich die Umstände ändern. Sie verschieben damit eine große Entscheidung auf einen Zeitpunkt, an dem Sie mehr wissen als heute.
Der dritte Grund betrifft die Familie. Wohneigentum, das vermietet ist, bleibt Substanz und geht später mit den laufenden Mietverträgen auf die Erben über. Wer sicher weiß, dass die Wohnung in der Familie bleiben soll, hat mit der Vermietung den Weg, der genau das offenhält.
Was Vermieten wirklich an Arbeit macht
Hier gehört die andere Hälfte der Wahrheit hin, und sie wird in Ratgebern gern übersprungen: Eine vermietete Wohnung ist kein Sparbuch. Sie ist eine kleine, dauerhafte Aufgabe, und die läuft weiter, auch wenn es Ihnen einmal nicht gut geht.
Dazu gehören die jährliche Betriebskostenabrechnung, die innerhalb der gesetzlichen Frist beim Mieter sein muss und sonst nicht mehr nachgefordert werden kann. Dazu gehören Reparaturen, die nicht warten — eine defekte Therme im Januar ist am selben Tag ein Fall für den Handwerker. Dazu gehören der Mieterwechsel mit Kündigung, Besichtigungen, Übergabeprotokoll und Kautionsabrechnung, die Prüfung, ob eine Mieterhöhung überhaupt zulässig wäre, und schlicht die Erreichbarkeit: Ein Mieter, der niemanden erreicht, wird zum Problem, bevor der Schaden groß ist.
Nichts davon ist unzumutbar. Aber es ist eine ehrliche Frage, ob Sie diese Aufgabe in den kommenden Jahren übernehmen möchten. Wenn die Antwort Nein lautet, heißt das nicht automatisch „verkaufen". Es gibt einen dritten Weg: die Wohnung behalten und die Bewirtschaftung abgeben.
Drei Wege nebeneinander
| Weg | Was Ihnen bleibt | Was Sie dafür tun | Der Haken |
|---|---|---|---|
| Selbst vermieten | die volle Miete, die Wohnung im Vermögen, ein späterer Verkauf bleibt möglich | Mietersuche, Abrechnung, Reparaturen, Mieterwechsel, Erreichbarkeit | die Aufgabe endet nicht, und sie lässt sich schlecht pausieren |
| Vermieten und die Bewirtschaftung abgeben | die Miete abzüglich der Vergütung, die Wohnung im Vermögen | Sie entscheiden, jemand anders führt aus | die Vergütung schmälert den Ertrag; Eigentümerin oder Eigentümer bleiben Sie mit allen Pflichten |
| Verkaufen | ein einmaliger Erlös, frei verfügbar, keine Pflichten mehr | den Verkauf einmal begleiten, danach nichts | die Wohnung ist aus dem Vermögen, die Entscheidung ist endgültig |
Welcher Weg für Sie passt, hängt weniger an der Wohnung als an Ihrem Bedarf: Brauchen Sie eine Summe auf einmal oder einen Betrag jeden Monat? Und wer kümmert sich um das Objekt, wenn Sie es nicht mehr möchten? Wenn Sie den Verkauf durchdenken wollen, finden Sie die Modelle dazu — vom gewöhnlichen Verkauf bis zum Verkauf mit vorbehaltenem Wohnrecht — auf der Seite Wohnung im Alter verkaufen. Hier geht es weiter um die Vermietung.
Was bei der Eigentumswohnung zusätzlich mitläuft
Eine Eigentumswohnung ist nie nur Ihre Wohnung. Sie ist Teil einer Gemeinschaft, und das ändert einiges, sobald ein Mieter einzieht.
Das Hausgeld zahlen weiterhin Sie, nicht der Mieter. Ein Teil davon lässt sich über die Betriebskosten umlegen, ein anderer nicht — die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und die Verwaltervergütung bleiben bei Ihnen. Wer das beim Rechnen übersieht, überschätzt den Ertrag.
Hausordnung und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft binden auch Ihren Mieter, obwohl er in der Versammlung nicht mitstimmt. Nehmen Sie die Hausordnung deshalb zum Bestandteil des Mietvertrags, und geben Sie Beschlüsse weiter, die den Alltag im Haus betreffen. Eine beschlossene Sonderumlage trifft dagegen Sie allein.
Den Energieausweis, den Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen müssen, bekommen Sie bei einer Eigentumswohnung in aller Regel nicht selbst, sondern über die Verwaltung der Gemeinschaft — sie hat die Verbrauchs- oder Gebäudedaten. Fragen Sie früh danach; das dauert manchmal länger, als der Vermietungstermin es erlaubt.
Den Mieter aussuchen: was zählen darf und was nicht
Ein zuverlässiger Mieter ist wichtiger als eine hohe Miete, gerade wenn Sie selbst nicht mehr in der Nähe wohnen. Bei der Auswahl gibt es allerdings eine klare Grenze, und sie wird von Privatvermietern häufig überschritten.
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet es, Interessenten wegen ihrer Herkunft, ihrer Religion oder Weltanschauung, ihres Geschlechts, einer Behinderung, ihres Alters oder ihrer sexuellen Identität abzulehnen. „Ich hätte gern jemand Jüngeres im Haus" ist damit kein zulässiges Kriterium, auch wenn es freundlich gemeint ist.
Erlaubt und sinnvoll ist alles, was für das Mietverhältnis selbst erheblich ist: Können die Miete und die Nebenkosten dauerhaft gezahlt werden? Passt die Haushaltsgröße zur Wohnung? Gibt es Mietrückstände beim bisherigen Vermieter? Genau danach fragt eine korrekte Selbstauskunft — und nach nichts anderem. Fragen nach Kinderwunsch, Gesundheit, Vorstrafen oder Parteizugehörigkeit gehören nicht hinein und müssen auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Eine Bonitätsauskunft und die letzten Einkommensnachweise sagen ohnehin mehr über die Sicherheit der Miete als jeder persönliche Eindruck.
Was Ihre Wohnung an Miete trägt
Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie wissen, worüber Sie entscheiden. Was die Wohnung einmal gekostet hat, spielt dabei keine Rolle mehr — entscheidend ist, was am heutigen Markt dafür gezahlt wird, und das hängt an Lage, Zuschnitt, Zustand und Ausstattung. Zwischen Köln und Bonn liegen die Mieten spürbar auseinander, je nachdem, wie nah eine Wohnung an Bahn und Versorgung liegt.
Nach oben ist die Miete bei einer Neuvermietung nicht frei: In angespannten Wohnungsmärkten darf sie die ortsübliche Vergleichsmiete nur im gesetzlich zulässigen Rahmen überschreiten, und spätere Erhöhungen sind durch die gesetzliche Kappungsgrenze begrenzt. Auch die Kaution ist der Höhe nach gesetzlich gedeckelt und muss getrennt von Ihrem übrigen Vermögen angelegt werden. Was in Ihrem konkreten Fall gilt, klärt eine Mietrechtsberatung verbindlich.
Eine belastbare Einschätzung der erzielbaren Miete bekommen Sie über die Bewertung Ihrer Wohnung; wie sich die Mietpreise für Wohnungen im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis einordnen lassen, steht auf der zugehörigen Seite. Mit dieser Zahl lässt sich die Vermietung dann ehrlich gegen den Verkauf rechnen: Miete abzüglich nicht umlagefähigem Hausgeld, abzüglich Rücklage für Reparaturen, abzüglich Steuer auf die Mieteinnahmen.
Wenn Sie die Arbeit abgeben möchten
Hier gehört eine Abgrenzung hin, die uns von manchem Anbieter unterscheidet: Wir führen keine WEG-Verwaltung. Wer die Eigentümergemeinschaft Ihres Hauses verwaltet, Versammlungen einberuft und über die Rücklage abrechnet, ist und bleibt der bestellte Verwalter — dafür sind wir nicht der richtige Ansprechpartner, und wir geben auch nicht vor, es zu sein.
Was wir übernehmen, ist die Bewirtschaftung Ihrer Wohnung: Mietersuche, Bonitätsprüfung und Besichtigungen, der Mietvertrag, das Übergabeprotokoll beim Mieterwechsel, die Beauftragung der Handwerker im Schadensfall und die jährliche Nebenkostenabrechnung. Das ist genau der Teil, der Ihnen die Arbeit macht — und der Teil, den Sie abgeben können, ohne die Wohnung abzugeben. Was dazugehört, steht ausführlich auf der Seite zum Vermietungsservice.
Wenn Sie erst einmal sortieren möchten, welche Möglichkeiten Sie mit Ihrer Wohnung als Vermieter überhaupt haben, rufen Sie uns an. Wir rechnen Ihnen beide Wege durch und sagen Ihnen auch, wenn die Vermietung sich in Ihrem Fall nicht lohnt. Gern schauen wir gemeinsam mit Ihnen zusätzlich nach einer neuen Wohnung, die zu Ihrem Alltag passt.
Häufige Fragen zur Vermietung einer Wohnung im Alter
Lohnt sich die Vermietung einer Wohnung im Alter überhaupt?
Sie lohnt sich, wenn die Miete nach Abzug des nicht umlagefähigen Hausgelds, einer Rücklage für Reparaturen und der Steuer noch einen spürbaren Betrag übrig lässt — und wenn Sie das Geld nicht in einer Summe brauchen. Dann bekommen Sie eine regelmäßige Einnahme und behalten die Wohnung im Vermögen.
Gegen die Vermietung spricht es, wenn Sie Kapital sofort benötigen, etwa für einen Umzug in eine betreute Wohnform, oder wenn die Wohnung klein ist, viel Aufwand macht und wenig Miete trägt. Rechnen Sie beide Wege nebeneinander durch, bevor Sie sich festlegen.
Wie viel Arbeit macht eine vermietete Wohnung wirklich?
Im laufenden Jahr ist es wenig: die Betriebskostenabrechnung, gelegentlich eine Reparatur, ein Gespräch mit dem Mieter. Aufwendig wird es punktuell — beim Mieterwechsel mit Kündigung, Besichtigungen, Übergabeprotokoll und Kautionsabrechnung, und bei einem größeren Schaden, der schnell erledigt werden muss.
Der wichtigere Punkt ist die Dauerhaftigkeit: Die Aufgabe lässt sich nicht für ein halbes Jahr pausieren. Wer damit rechnen muss, zeitweise nicht handlungsfähig zu sein, sollte die Bewirtschaftung von vornherein in andere Hände legen.
Kann ich die Wohnung vermieten, ohne mich selbst darum zu kümmern?
Ja. Sie bleiben Eigentümerin oder Eigentümer und geben nur die Bewirtschaftung ab: Mietersuche, Bonitätsprüfung, Besichtigungen, Mietvertrag, Übergabeprotokolle, Handwerkerbeauftragung und die jährliche Nebenkostenabrechnung. Sie entscheiden, ausgeführt wird es von uns.
Nicht dasselbe ist die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft — Versammlung, Beschlüsse, Rücklage. Die liegt beim bestellten Verwalter des Hauses, und diese Aufgabe übernehmen wir nicht.
Was muss ich als Vermieter einer Eigentumswohnung zusätzlich beachten?
Das Hausgeld zahlen weiterhin Sie. Umlagefähig auf den Mieter ist nur ein Teil davon; die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und die Verwaltervergütung bleiben bei Ihnen, eine beschlossene Sonderumlage ebenfalls.
Hausordnung und Beschlüsse der Gemeinschaft binden auch Ihren Mieter, obwohl er nicht mitstimmt — nehmen Sie die Hausordnung deshalb zum Bestandteil des Mietvertrags. Den Energieausweis, den Sie zur Besichtigung vorlegen müssen, erhalten Sie in der Regel über die Verwaltung der Gemeinschaft.
Worauf darf ich bei der Auswahl des Mieters achten?
Auf alles, was für das Mietverhältnis erheblich ist: ob Miete und Nebenkosten dauerhaft gezahlt werden können, ob die Haushaltsgröße zur Wohnung passt und ob es Rückstände beim bisherigen Vermieter gab. Dafür gibt es die Selbstauskunft, eine Bonitätsauskunft und Einkommensnachweise.
Nicht zulässig ist eine Auswahl nach Herkunft, Religion oder Weltanschauung, Geschlecht, Behinderung, Alter oder sexueller Identität — das verbietet das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz. Auch Fragen nach Kinderwunsch, Gesundheit oder Parteizugehörigkeit gehören nicht in die Selbstauskunft.
Wer kümmert sich um die Wohnung, wenn ich es selbst nicht mehr kann?
Eine Vorsorgevollmacht und eine Bankvollmacht für eine Vertrauensperson regeln das im Voraus: Sie kann dann Verträge abschließen, Mieten überwachen und mit dem Mieter korrespondieren. Fehlt die Vollmacht, muss im Ernstfall erst eine gerichtliche Betreuung eingerichtet werden, und das dauert.
Wer die Bewirtschaftung ohnehin in fremde Hände gelegt hat, ist hier im Vorteil: Der laufende Betrieb geht weiter, auch wenn Sie längere Zeit ausfallen. Die Vollmacht ersetzt sie nicht — beides greift ineinander.
Was passiert mit der vermieteten Wohnung im Erbfall?
Die Wohnung geht mit allen laufenden Mietverträgen auf die Erben über; für den Mieter ändert sich nichts außer dem Namen des Vermieters. Erbschaftsteuerlich ist vermieteter Wohnraum gegenüber einer leerstehenden Wohnung begünstigt.
Ob sich in Ihrem Fall eine Übertragung zu Lebzeiten anbietet und was sie steuerlich bedeutet, beantwortet ein Steuerberater verbindlich — diese Auskunft dürfen und wollen wir nicht ersetzen. Wir stellen die Unterlagen zusammen, die er dafür braucht.
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