Checkliste Wohnungsvermietung in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Fünf Etappen — und warum die Reihenfolge über den Leerstand entscheidet
Eine Eigentumswohnung neu zu vermieten ist kein einzelner Termin, sondern eine Kette: ohne Energieausweis keine erste Besichtigung, ohne Kenntnis der Hausordnung kein Mietvertrag, der zum Haus passt, ohne geprüfte Selbstauskunft keine belastbare Zusage. Diese Liste ordnet den Weg in fünf Etappen und sagt zu jeder, was abgeschlossen sein muss, bevor die nächste beginnt. Sie gilt im Rhein-Erft- und im Rhein-Sieg-Kreis genauso wie im übrigen Großraum Köln/Bonn. Den Überblick über das ganze Vorhaben gibt Ihnen die Seite [Wohnung vermieten](/eigentuemer/vermieten/wohnung/).
Zwei Punkte hängen dabei nicht an Ihnen, und beide stehen deshalb ganz vorn: der Energieausweis, der für das gesamte Gebäude gilt, und die Hausordnung samt den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft, an die Sie Ihren Mieter vertraglich binden. Beides liegt beim Verwalter der Gemeinschaft, nicht bei uns — wir sind Makler und führen keine WEG-Verwaltung. Wir fordern die Papiere mit Ihrer Vollmacht an und haken nach; ausstellen und herausgeben muss sie der Verwalter. Wer das erst anstößt, wenn das Inserat schon läuft, verliert genau die Wochen, in denen die Nachfrage am höchsten ist.
Die Liste zum Ausdrucken und Abhaken
Etappe 1: Was beim Verwalter anzufordern ist, bevor die Wohnung inseriert wird
Ein Teil der Unterlagen gehört nicht Ihnen allein, sondern der Gemeinschaft. Die Anfrage beim Verwalter dauert erfahrungsgemäß zwei bis vier Wochen, bei größeren Verwaltungen auch länger — sie ist damit fast immer der längste Posten im Zeitplan und lässt sich nicht nachholen, wenn ein Interessent bereits vor der Tür steht.
- Energieausweis anfordern oder seine Restgültigkeit prüfen: Er wird für das gesamte Gebäude ausgestellt, liegt in der Regel beim Verwalter und muss Interessenten schon bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden
- Hausordnung besorgen — sie wird Bestandteil des Mietvertrags und regelt Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Müll, Fahrrad- und Kellernutzung
- Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchsehen, soweit sie Mieter betreffen: Tierhaltung, Musizieren, Nutzung von Balkon, Garten oder Stellplatz, Grillverbote
- Erfragen, ob für die Zeit des Mietverhältnisses größere Arbeiten am Gebäude anstehen — Gerüst, Fassade, Heizungstausch und Leitungsarbeiten gehören vor Vertragsschluss auf den Tisch
- Die letzten Betriebskostenabrechnungen und den aktuellen Wirtschaftsplan heranziehen, um die Vorauszahlung realistisch anzusetzen
- Eigene Papiere parallel zusammenstellen: Wohnflächenberechnung nach den gesetzlichen Regeln, bemaßte Grundrisse, Nachweise zu Modernisierungen sowie Bedienungsanleitungen der Geräte
- Klären, welche Kosten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche beim Eigentümer bleiben — Verwaltervergütung und Instandhaltungsrücklage sind nicht umlagefähig
Etappe 2: Die Miete festlegen und die Form der Anpassung gleich mitentscheiden
Die Miethöhe ist keine Wunschzahl, sondern eine begründete Ableitung. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete: was für Wohnungen ähnlicher Größe, Lage, Ausstattung und Baujahr in der Gemeinde tatsächlich gezahlt wird. Wo ein Mietspiegel vorliegt, ist er der beste Ausgangspunkt; wo keiner existiert, treten Vergleichsobjekte an seine Stelle. Wie diese Einordnung im Einzelnen zustande kommt, erklärt die Seite zu den [Mietpreisen für Wohnungen](/eigentuemer/vermieten/wohnung/preise/).
- Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und die Einordnung schriftlich festhalten — Sie brauchen sie, wenn der Mieter später nachfragt
- Zu- und Abschläge sauber begründen: Balkon, Aufzug, Stellplatz, Bad- und Küchenzustand, energetischer Standard des Gebäudes
- Prüfen, ob für den Ort eine Begrenzung der Neuvertragsmiete gilt, und die Miete im gesetzlich zulässigen Rahmen ansetzen
- Entscheiden, ob es bei einer Festmiete bleibt oder eine Staffelmiete vereinbart wird, bei der die Erhöhungen im Vertrag mit Betrag und Zeitpunkt festgeschrieben sind
- Alternativ die Indexmiete erwägen: Sie koppelt die Miete an die allgemeine Preisentwicklung und passt sie ohne neue Verhandlung an
- Betriebskostenvorauszahlung an den tatsächlichen Zahlen des Wirtschaftsplans ausrichten — zu niedrig angesetzt, führt sie zu einer Nachzahlung, die das Mietverhältnis gleich zu Beginn belastet
- Die Untergrenze für sich festlegen, bevor die erste Besichtigung stattfindet, damit Sie im Gespräch nicht spontan entscheiden
Etappe 3: Inserat, Besichtigungen und eine Auswahl, die rechtlich standhält
Ab hier wird die Wohnung öffentlich, und ab hier gilt eine Grenze, die viele Vermieter unterschätzen. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet es, Bewerber wegen ihrer Herkunft, ihrer Religion oder Weltanschauung, ihres Geschlechts, einer Behinderung, ihres Alters oder ihrer sexuellen Identität abzulehnen. Das betrifft nicht erst die Entscheidung, sondern schon die Anzeige und die Fragen im Termin.
- Exposé mit den Pflichtangaben aus dem Energieausweis versehen: Energiekennwert, Energieträger, wesentlicher Heizungstyp und Baujahr
- Anzeigentext neutral formulieren — Wendungen, die eine bestimmte Herkunft, ein Alter oder eine Familienform ausschließen, sind angreifbar und kosten Ihnen ohne Not gute Bewerber
- Fotos bei Tageslicht anfertigen, jeden Raum sowie Balkon, Keller und Stellplatz abdecken
- Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen ansetzen: Sie erfahren mehr über den Bewerber und der Bewerber mehr über das Haus
- Bewohnte Wohnungen frühzeitig mit dem bisherigen Mieter abstimmen — sein Einverständnis bestimmt den Takt der gesamten Vermarktung
- Hausordnung und die für Mieter wichtigen Beschlüsse schon beim Termin ansprechen, nicht erst bei der Vertragsunterschrift
- Nach jedem Termin notieren, welche Einwände kamen: Häufen sich dieselben, stimmt etwas an Preis oder Darstellung nicht
- Auswahl an nachprüfbaren Kriterien ausrichten — Zahlungsfähigkeit, Zahl der einziehenden Personen im Verhältnis zur Wohnungsgröße, Dauerhaftigkeit des Mietinteresses
Etappe 4: Selbstauskunft prüfen, Vertrag schließen, Kaution vereinbaren
Die Selbstauskunft ist das zentrale Werkzeug der Prüfung — und zugleich das, bei dem am häufigsten zu viel gefragt wird. Erhoben werden darf nur, was für das Mietverhältnis erheblich ist. Fragen nach Familienplanung, Schwangerschaft, Herkunft, Religion, Partei- oder Gewerkschaftszugehörigkeit gehören nicht in das Formular; sie dürfen unzutreffend beantwortet werden und tragen später weder eine Anfechtung noch eine Kündigung.
- Selbstauskunft auf die zulässigen Punkte beschränken: Einkommen, Beruf und Arbeitgeber, Zahl der einziehenden Personen, laufendes Insolvenz- oder Räumungsverfahren
- Einkommensnachweise der letzten Monate einsehen, bei Selbstständigen den Steuerbescheid oder eine betriebswirtschaftliche Auswertung
- Bonitätsauskunft einer Wirtschaftsauskunftei anfordern und die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters verlangen
- Verhältnis von Nettoeinkommen zur Warmmiete prüfen — es entscheidet darüber, ob die Zahlung dauerhaft getragen wird
- Vertragsform festlegen: unbefristet als Regelfall; eine Befristung ist nur mit einem im Vertrag genannten Grund wie Eigenbedarf oder geplanter Sanierung zulässig
- Hausordnung und Beschlüsse der Gemeinschaft als Anlage in den Vertrag aufnehmen, damit sie für den Mieter verbindlich sind
- Kaution schriftlich vereinbaren, die gesetzlich zulässige Höchstgrenze beachten und sie getrennt vom eigenen Vermögen anlegen — der Mieter darf sie in Teilbeträgen zahlen
- Regelungen zu Kleinreparaturen, Schönheitsreparaturen und Tierhaltung nur so treffen, wie sie vor Gericht Bestand haben; im Zweifel prüft das ein Fachanwalt für Mietrecht
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Etappe 5: Übergeben, protokollieren und beim Verwalter anmelden
Der Schlüssel wechselt erst, wenn alles unterschrieben und die erste Zahlung vereinbart ist. Das Übergabeprotokoll ist dabei kein Formblatt, sondern das Beweismittel, auf das beide Seiten am Ende des Mietverhältnisses zurückgreifen — und es entsteht nur einmal, nämlich an diesem Tag.
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme gemeinsam ablesen, notieren und fotografieren
- Sämtliche Schlüssel einzeln aufführen — Wohnung, Haustür, Briefkasten, Keller, Fahrradraum, Gemeinschaftsräume und Stellplatz — und die Anzahl quittieren lassen
- Zustand jedes Raums beschreiben, vorhandene Gebrauchsspuren und Mängel benennen und mit Fotos hinterlegen
- Absprachen über noch ausstehende Arbeiten mit Frist in das Protokoll aufnehmen, nicht mündlich lassen
- Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen und dem Mieter eine Ausfertigung mitgeben
- Den Verwalter über den Mieterwechsel informieren, damit Zugangsdaten, Namensschilder und die Verteilung der Betriebskosten stimmen
- Versorgerverträge ummelden und den Termin notieren, zu dem die erste Betriebskostenabrechnung fällig wird
Wo der Zeitplan bei einer Eigentumswohnung am häufigsten reißt
Nicht bei der Mieterauswahl. Er reißt davor, wenn der Energieausweis fehlt und der Verwalter ihn erst besorgen muss, oder wenn die Hausordnung beim Vertragsschluss niemand zur Hand hat und der Vertrag deshalb nachträglich ergänzt werden muss. Beides sind Vorlaufposten, keine Verhandlungspunkte — sie kosten Zeit, wenn man sie verschiebt, und keine, wenn man mit ihnen anfängt.
Wollen Sie die einzelnen Schritte nicht selbst steuern, zeigt die Seite zum [Vermietungsablauf mit Makler](/eigentuemer/vermieten/wohnung/mit-makler/), was davon abgegeben werden kann. Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Einzelfragen zu Vertrag, Kaution und Abrechnung beantwortet unser [FAQ zur Wohnungsvermietung](/eigentuemer/vermieten/wohnung/faq/); für geerbte Objekte gilt zusätzlich, was auf der Seite [Erbschaftsimmobilie vermieten](/eigentuemer/vermieten/wohnung/erbschaft/) steht.
Häufige Fragen zur Checkliste für die Wohnungsvermietung
Womit beginne ich, wenn ich meine Eigentumswohnung vermieten will?
Mit dem Energieausweis und der Hausordnung. Beides gehört zum Gebäude, nicht zur einzelnen Wohnung, und beides kommt vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Der Energieausweis muss Interessenten schon bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden; fehlt er, kann das Inserat nicht seriös starten.
Alles Weitere läuft parallel: Wohnflächenberechnung, Grundrisse, die letzten Betriebskostenabrechnungen und der Wirtschaftsplan lassen sich zusammenstellen, während die Anfrage beim Verwalter läuft. Erst wenn beide Stränge vorliegen, steht eine begründete Miete — und erst danach ergibt eine Anzeige Sinn.
Wie lege ich die Miete für eine Eigentumswohnung fest?
Über die ortsübliche Vergleichsmiete. Verglichen wird, was für Wohnungen ähnlicher Größe, Lage, Ausstattung und ähnlichen Baujahrs in der Gemeinde tatsächlich gezahlt wird. Liegt ein Mietspiegel vor, ist er der beste Ausgangspunkt; sonst treten konkrete Vergleichsobjekte an seine Stelle. Zu- und Abschläge für Balkon, Aufzug, Bad- und Küchenzustand oder den energetischen Standard begründen Sie einzeln.
Wo für den Ort eine Begrenzung der Neuvertragsmiete gilt, bleibt die vereinbarte Miete im gesetzlich zulässigen Rahmen. Halten Sie Ihre Einordnung schriftlich fest — fragt der Mieter später nach, können Sie die Miethöhe dann belegen statt begründen zu müssen.
Staffelmiete oder Indexmiete — was passt bei einer Wohnung besser?
Die Staffelmiete schreibt jede künftige Erhöhung mit Betrag und Zeitpunkt in den Vertrag. Beide Seiten wissen von Anfang an, was wann gilt, und es braucht keine weitere Erklärung. Der Preis dafür: Steigen die Mieten im Ort schneller als die vereinbarte Staffel, bleibt Ihre Miete zurück — nachbessern lässt sich das während der Laufzeit nicht.
Die Indexmiete koppelt die Miete an die allgemeine Preisentwicklung. Sie folgt dem Markt beweglicher, verlangt aber, dass Sie die Anpassung selbst berechnen und dem Mieter in Textform mitteilen. Wer wenig Verwaltungsaufwand will, nimmt die Staffel; wer bei längerer Bindung nicht hinterherhinken möchte, den Index.
Was darf ich Mietinteressenten in der Selbstauskunft fragen?
Nur das, was für das Mietverhältnis erheblich ist: Einkommen und dessen Nachweis, Beruf und Arbeitgeber, die Zahl der einziehenden Personen, ein laufendes Insolvenz- oder Räumungsverfahren sowie eine Bestätigung des bisherigen Vermieters über Mietschuldenfreiheit. Dazu gehört auch eine Bonitätsauskunft, die der Bewerber selbst beibringt.
Unzulässig sind Fragen nach Familienplanung oder Schwangerschaft, Herkunft, Religion, Partei- oder Gewerkschaftszugehörigkeit sowie nach Vorstrafen ohne Bezug zum Wohnen. Wer sie dennoch stellt, bekommt keine verwertbare Antwort: Sie dürfen falsch beantwortet werden und tragen später weder eine Anfechtung noch eine Kündigung. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet zudem, eine Wohnung wegen Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Alter oder sexueller Identität zu verweigern.
Wie hoch darf die Kaution bei einer Mietwohnung sein?
Sie darf die gesetzlich zulässige Höchstgrenze nicht überschreiten und muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein — ohne Vereinbarung gibt es keinen Anspruch darauf. Der Mieter kann sie in Teilbeträgen leisten; die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mieten.
Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen, damit sie im Fall Ihrer Zahlungsunfähigkeit geschützt ist. Zurückgezahlt wird sie nach Ende des Mietverhältnisses, sobald feststeht, dass keine Forderungen mehr offen sind — für die noch nicht abgerechneten Betriebskosten darf ein angemessener Teil vorübergehend einbehalten werden.
Was gehört in das Übergabeprotokoll einer vermieteten Wohnung?
Die Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme, gemeinsam abgelesen und fotografiert. Dazu jeder übergebene Schlüssel einzeln aufgeführt — Wohnung, Haustür, Briefkasten, Keller, Fahrradraum, Gemeinschaftsräume und Stellplatz — mit quittierter Anzahl, damit bei Verlust oder Nachbestellung klar ist, worüber gesprochen wird.
Weiter gehört der Zustand jedes Raums hinein: vorhandene Gebrauchsspuren und Mängel benannt, beschrieben und mit Fotos hinterlegt. Absprachen über noch ausstehende Arbeiten kommen mit Frist in das Dokument, nicht ins Gedächtnis. Unterschrieben wird von beiden Seiten, und der Mieter erhält eine Ausfertigung — später lässt sich ein Protokoll nicht mehr nachholen.
