Haus verkaufen mit Makler in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Was ein Makler übernimmt – und was bei Ihnen bleibt
Ein Hausverkauf verbindet zwei Dinge, die selten zusammenpassen: einen nüchternen kaufmännischen Vorgang und ein Gebäude, in dem oft jahrzehntelang gelebt wurde. Wer die Vermarktung aus der Hand gibt, gibt deshalb nicht die Entscheidungen ab, sondern die Arbeit davor — Unterlagen beschaffen, Anfragen sortieren, Termine takten, Einwände prüfen. Ob ein Angebot angenommen wird, entscheiden in jedem Fall Sie.
Diese Seite beschreibt, welche Schritte wir für Eigentümer im Rhein-Erft-Kreis, im Rhein-Sieg-Kreis und im übrigen Großraum Köln/Bonn übernehmen. Wenn Sie den Verkauf lieber selbst in die Hand nehmen wollen, sind die nötigen Arbeitsschritte im Leitfaden zum privaten Hausverkauf beschrieben; einen Überblick über alle Etappen gibt die Übersicht zum Hausverkauf.
Der Angebotspreis entscheidet, wie lange das Haus am Markt steht
Wer im Umland zwischen Köln und Bonn ein Haus sucht, beobachtet das Angebot meist über Monate. Diese Interessenten kennen die Preislagen der einzelnen Orte, vergleichen Baujahr, Grundstückszuschnitt und Sanierungsstand und erkennen einen Ausreißer sofort. Ein zu hoch angesetzter Preis kostet genau die Aufmerksamkeit der ersten Wochen: Das Objekt bleibt liegen, und eine spätere Korrektur lesen Käufer als Schwäche. Ein zu niedriger Einstieg wiederum verschenkt Spielraum, den keine Verhandlung zurückholt.
Am Anfang steht deshalb eine Einwertung, die Lage, Zuschnitt, Bausubstanz und energetischen Zustand mit tatsächlich erzielten Abschlüssen in vergleichbaren Lagen zusammenbringt — nicht mit den Wunschpreisen, die in den Portalen stehen. Wie diese Einwertung im Einzelnen abläuft, steht auf der Seite Hauswert ermitteln.
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Der erste Eindruck entscheidet über das Interesse potenzieller Käufer. Wir bereiten das Objekt mit passenden Darstellungen so auf, dass Stärken klar zur Geltung kommen.
Kleine Vorbereitungen verändern die Wahrnehmung bei der Besichtigung spürbar. Wir sehen uns das Haus vorab an und sagen Ihnen, was sich mit wenig Aufwand lohnt und was Sie sich sparen können.
Kaufwillige prüfen frühzeitig die Stellmöglichkeiten für ihr Mobiliar. Wir erstellen gut lesbare, maßstabsgetreue Grundrisse mit klaren Raumangaben.
Qualitätsvolle Aufnahmen vermitteln die Raumwirkung realistisch. Wir lichten Ihr Gebäude bei optimalen Lichtverhältnissen fachgerecht ab.
Ein strukturiertes Exposé fasst alle rechtlichen und technischen Angaben zusammen. Interessenten erhalten damit alle wesentlichen Daten für ihre Entscheidung.
Mit digitalen Rundgängen erkunden Interessenten das Gebäude vorab online. Dies filtert Anfragen und sichert qualifizierte Termine vor Ort.
Der Gesetzgeber schreibt die Vorlage eines Energieausweises bei Immobilienangeboten vor. Wir prüfen vorhandene Dokumente oder veranlassen die Ausstellung.
Über welche Wege Ihr Haus die passenden Käufer erreicht
Nicht jede Zielgruppe sucht auf demselben Kanal. Familien, die aus Köln oder Bonn ins Umland ziehen wollen, stoßen über die großen Portale auf ein Angebot; wer im vertrauten Viertel bleiben möchte, erfährt davon eher über das Schaufenster, eine Zeitungsanzeige oder einen Hinweis aus der Nachbarschaft. Wir bespielen diese Wege parallel, statt alles auf einen Kanal zu setzen — welcher am Ende den Käufer bringt, lässt sich vorher nicht sagen.
In unserer Kartei führen wir geprüfte Suchkunden. Häufig passt ein Objekt direkt zu den Anforderungen eines vorgemerkten Käufers.
Gezielte Anschreiben informieren passende Interessenten unmittelbar über das neue Angebot, bevor es öffentlich inseriert wird.
Verwandte oder Bekannte aus der Umgebung suchen oft eine Bleibe in der Nähe. Diskrete Infokarten machen das Umfeld auf das Objekt aufmerksam.
Traditionelle Zeitungsinserate erreichen Käufergruppen, die digitale Medien seltener nutzen. Wir platzieren Veröffentlichungen in regionalen Blättern.
In unseren Standorten Bornheim, Brühl und Wesseling präsentieren wir Ihr Angebot in Frequenzlagen direkt im Schaufenster.
Über unsere Internetseite sowie soziale Netzwerke sprechen wir aktive Immobiliensuchende im gesamten Einzugsgebiet an.
Über den Maklerverbund erreichen wir auch Suchkunden, die bei Kolleginnen und Kollegen in der Region vorgemerkt sind und Ihr Haus sonst nicht zu sehen bekämen.
Was zwischen dem ersten Anruf und der Schlüsselübergabe zu erledigen ist
Zwischen Inserat und Beurkundung liegen Wochen voller Kleinarbeit: Rückrufe am Abend, abgesagte Besichtigungen, nachgeforderte Papiere für die Bank des Käufers, Rückfragen des Notariats. Wir halten diese Kette zusammen und stimmen jeden Schritt mit Ihnen ab, damit Sie über den Stand informiert sind, ohne selbst hinterhertelefonieren zu müssen.
- Individuelle Beantwortung aller Anfragen
- Vorabprüfung der Wünsche und Suchkriterien
- Erreichbarkeit für Fragen zum Objekt
- Nachbereiten durchgeführter Termine
- Anforderung einer Selbstauskunft
- Auswertung der Bonitätsunterlagen
- Sichten geeigneter Eigenkapitalnachweise
- Prüfung der Bankbestätigung
- Abstimmung von Besichtigungsterminen
- Einzeltermine ohne Massenbesichtigungen
- Professionelle Betreuung vor Ort
- Fachkundige Beantwortung technischer Fragen
- Bereitstellen relevanter Unterlagen für Kreditinstitute
- Abstimmung mit finanzierenden Banken
- Klärung offener Fragen zur Kreditzusage
- Detaillierte Kenntnisse der Objekteigenschaften
- Sachliche Entkräftung unbegründeter Preisabschläge
- Erfahrene Moderation von Preisgesprächen
- Ausgleich unterschiedlicher Vorstellungen
- Zusammenstellung aller notwendigen Vertragsdaten
- Abstimmung besonderer Vereinbarungen
- Prüfung des Kaufvertragsentwurfs
- Klärung verbleibender Detailfragen
- Koordination des Beurkundungstermins
- Persönliche Begleitung zum Notar
- Ansprechpartner bei kurzfristigen Klärungen
- Erstellen eines detaillierten Übergabeprotokolls
- Festhalten der aktuellen Zählerstände
- Geordnete Übergabe aller Schlüssel
- Dokumentation des Objektzustands
Warum Preisabschläge fast immer über den Zustand begründet werden
Die heikelste Stelle des Verkaufs ist die Verhandlung, und dort argumentieren Käufer fast ausnahmslos mit der Bausubstanz: ein Dach aus den Achtzigern, eine Heizung kurz vor dem Ende, Feuchtigkeitsspuren im Kellersockel. Ob ein solcher Einwand trägt und was eine Instandsetzung realistisch kostet, lässt sich nur beurteilen, wenn jemand Bausubstanz aus eigener Anschauung kennt. Geschäftsführer René Reuschenbach hat in den 1990er Jahren die Projekt- und Bauleitung bei mehreren Hundert Häusern und Wohnungen verantwortet; aus dieser Praxis heraus lässt sich ein pauschaler Abschlag Position für Position aufschlüsseln. Ist der Mangel dagegen echt, sagen wir das offen und stellen den Preis darauf ein.
Wer die Provision zahlt und wann sie fällig wird
Beim Verkauf eines Hauses an einen privaten Käufer teilen sich Verkäufer und Erwerber die Maklercourtage. Sie beträgt bei uns jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz. Dass sie hälftig geteilt wird, schreibt § 656c BGB vor; die Höhe selbst wird frei vereinbart. Fällig wird die Vergütung erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags: Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen für Einwertung, Exposé, Fotos, Inserate und Besichtigungen keine Kosten. Was in der Courtage im Einzelnen enthalten ist, steht auf der Seite Maklerprovision beim Hausverkauf.
Unabhängig davon, wer vermarktet, muss die Unterlagenmappe vollständig sein: Bauakte, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, dazu ein Blick ins Grundbuch und in das Baulastenverzeichnis — dort stehen Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht, etwa ein Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks. Fehlt ein Nachweis, merkt man es meist erst, wenn die Bank des Käufers ihn anfordert und der Termin kippt. Welche Papiere Sie zusammentragen sollten, listet die Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf.
Wie viel Zeit ein Hausverkauf tatsächlich kostet
Von der Einwertung bis zur Schlüsselübergabe vergehen im Regelfall drei bis sechs Monate. In dieser Zeit summieren sich Behördengänge, Telefonate, Abendtermine und Wartezeiten auf Auskünfte zu einem Umfang, den die wenigsten Eigentümer vorher veranschlagen — zumal ein Haus im Rhein-Erft-Kreis genauso oft an einem fehlenden Dokument hängt wie am Preis. Was in welcher Reihenfolge ansteht, fasst die Checkliste für den Hausverkauf zusammen; wie der letzte Abschnitt bis zur Beurkundung abläuft, beschreibt die Seite Vertrag und Notartermin.
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Häufige Fragen zum Hausverkauf mit Makler
Welche Vorteile bringt ein Makler beim Hausverkauf?
Der größte Hebel liegt beim Preis. Die meisten Eigentümer verkaufen in ihrem Leben ein einziges Haus und können ohne Vergleichsabschlüsse schwer einschätzen, was ihr Objekt im aktuellen Marktumfeld tatsächlich bringt. Ein zu hoher Einstieg lässt das Haus liegen, ein zu niedriger verschenkt Spielraum. Eine belastbare Einwertung stützt sich deshalb auf tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte, nicht auf die Wunschpreise, die in den Portalen inseriert sind.
Der zweite Punkt ist schlicht Aufwand: Unterlagen beschaffen, Anfragen beantworten, Einzeltermine koordinieren, die Finanzierung der Interessenten prüfen, den Vertragsentwurf mit dem Notariat abstimmen. Das zieht sich über Monate und fällt fast immer in Abendstunden und an Wochenenden. Wer die Vermarktung abgibt, gibt die Arbeit ab, nicht die Entscheidung — welches Angebot angenommen wird, bestimmt weiterhin der Eigentümer.
Welche Leistungen sind in der Maklercourtage beim Hausverkauf enthalten?
Enthalten sind alle Schritte von der Bewertung bis zur Übergabe. Dazu zählen die Einwertung des Hauses, die Beschaffung der behördlichen Nachweise, ein Exposé mit maßstabsgetreuen Grundrissen und professionellen Aufnahmen sowie die gesamte Vermarktung über Online-Portale, regionale Printmedien, Schaufenster und Partnernetzwerk. Einzelne Werbemaßnahmen werden nicht zusätzlich abgerechnet.
Im weiteren Verlauf kommen Einzelbesichtigungen statt Sammelterminen hinzu, die Prüfung der Finanzierung anhand von Bankbestätigung und Selbstauskunft, die Verhandlungsführung, die Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs mit dem Notariat und die Übergabe mit Protokoll und Zählerständen. Abgerechnet wird erst nach der notariellen Beurkundung; scheitert der Verkauf, bleiben die Vorleistungen unberechnet.
Wie läuft der Verkauf eines Einfamilienhauses ab?
Der Ablauf gliedert sich in drei Phasen und dauert insgesamt meist drei bis sechs Monate. In der Vorbereitung stehen die Einwertung und das Zusammenstellen der Objektunterlagen — Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und die genehmigten Bauakten. Darauf aufbauend entstehen Exposé und Grundrisse, und die Vermarktungswege werden festgelegt.
In der zweiten Phase läuft die aktive Vermarktung: Einzelbesichtigungen, Prüfung der Finanzierungsnachweise und die Preisverhandlung im Sinne des Eigentümers. Die dritte Phase beginnt mit dem Kaufvertragsentwurf, führt über die Beurkundung beim Notar und endet mit der Übergabe samt Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln, sobald der Kaufpreis eingegangen ist.
Worauf ist beim Verkauf eines Einfamilienhauses besonders zu achten?
Neben der Bausubstanz sind die rechtlichen Verhältnisse am Grundstück entscheidend. Vor der Vermarktung gehört ein Blick in den Grundbuchauszug auf Wege- und Wohnrechte sowie eingetragene Grundschulden, dazu die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis — dort sind Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht vermerkt, etwa ein Wegerecht für das Nachbargrundstück. Ebenso wichtig ist der Abgleich der genehmigten Bauakten mit dem tatsächlichen Bestand: Ein ausgebauter Dachboden ohne Genehmigung fällt spätestens der finanzierenden Bank auf.
Der zweite Schwerpunkt ist der energetische Zustand. Energieausweis, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen sollten vollständig und nachvollziehbar aufbereitet sein, bevor der erste Interessent fragt. Eine geschlossene Unterlagenmappe verhindert Verzögerungen bei der Kreditprüfung des Käufers und nimmt Preisverhandlungen die Grundlage, die sich sonst auf Unklarheiten stützen.
Welche Aufgabe hat der Makler bei den Preisverhandlungen zum Hausverkauf?
Er moderiert zwischen zwei Parteien, die beide ein berechtigtes Interesse haben. Käufer begründen Preisabschläge fast immer mit dem Zustand — anstehende Modernisierungen, Alter der Heizung, Feuchtigkeitsspuren. Solche Einwände lassen sich nur dann sachlich prüfen, wenn Zustand und Instandsetzungskosten realistisch eingeschätzt werden können; ein pauschaler Abschlag wird dann Position für Position aufgeschlüsselt, ein echter Mangel dagegen offen anerkannt und im Preis berücksichtigt.
Dazu kommt die Prüfung der eingehenden Angebote: Ohne verbindliche Finanzierungsbestätigung eines Kreditinstituts ist ein Gebot wenig wert. Wird vor der Preiseinigung geprüft, sinkt das Risiko eines Rücktritts kurz vor dem Notartermin — der Eigentümer verliert dann keine Wochen und muss die Vermarktung nicht neu aufsetzen.
Wie teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision beim Hausverkauf?
Beim Verkauf eines Hauses an einen privaten Käufer trägt jede Seite die Hälfte. Dass die Courtage hälftig geteilt wird, ist gesetzlich vorgeschrieben; die Höhe selbst wird frei vereinbart. Bei uns sind es jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz.
Fällig wird die Vergütung erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Beratung, Einwertung, Inserate und Besichtigungen sind darin enthalten; kommt kein Verkauf zustande, entstehen dem Eigentümer für die Vorleistungen keine Kosten.
