Grundriss beim Hausverkauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Was ein Interessent aus dem Plan liest, bevor er losfährt
Wie verteilen sich die Quadratmeter auf die Geschosse? Wie breit ist das Schlafzimmer wirklich? Reicht ein Bad für vier Personen? Wer ein Haus sucht, beantwortet sich diese Fragen am Bildschirm — lange bevor er zum Telefon greift. Genau darin liegt der Nutzen eines Grundrisses im Inserat: Der Interessent versteht die Aufteilung, bevor er anreist. Das erspart ihm die Fahrt zu einem Haus, das nicht zu seinem Raumbedarf passt, und Ihnen als Eigentümer einen Termin, aus dem ohnehin nichts geworden wäre. Wer sein Haus im Rhein-Erft-Kreis anbietet, bekommt mit einer sauberen Zeichnung nicht zwingend mehr Anfragen, aber deutlich brauchbarere.
Damit ein Geschossplan diese Arbeit leisten kann, müssen ein paar Angaben darauf stehen:
- Länge und Breite jedes Wohnraums
- Dachschrägen und Bereiche mit verminderter Stehhöhe
- Fenster und Türen samt Aufschlagrichtung
- Anschlüsse für Küche und Bad
- Stellflächen für Waschmaschine und Trockner
- Lage der Heizkörper
- Einbauschränke und bauliche Nischen
- Stärke der tragenden Wände und der Zwischenwände
An den eingetragenen Mauerstärken erkennt ein Käufer, welche Wände tragen und welche er später herausnehmen könnte. Das ist kein Detail für Fachleute: Ein großer Teil der Suchenden im Großraum Köln/Bonn plant von vornherein, Wohnen und Essen zusammenzulegen oder das Dachgeschoss auszubauen. Steht die Information im Plan, klärt sie sich von selbst; fehlt sie, wird bei jeder Besichtigung dieselbe Frage gestellt. Bei mehrgeschossigen Häusern gehören deshalb alle Ebenen dazu, einschließlich Keller und Dachgeschoss — auch die, in denen man aktuell nur Kisten abstellt.
Möbel im Plan zeigen, wie groß die Räume wirklich sind
Eine nackte Zeichnung mit Maßketten ist fachlich korrekt und trotzdem schwer zu lesen. „4,10 m × 3,60 m" sagt den wenigsten etwas. Maßstabsgerecht eingezeichnete Möbel dagegen — ein Doppelbett, ein Esstisch mit sechs Stühlen, ein Sofa mit Couchtisch — geben dem Betrachter sofort einen Vergleich, den er kennt. Er sieht, dass sein Esstisch in die Küche passt und dass im Kinderzimmer neben dem Bett noch ein Schreibtisch Platz hat.
Wichtig ist dabei die Ehrlichkeit des Maßstabs. Ein Sofa, das im Plan kleiner gezeichnet ist, als es in Wirklichkeit wäre, lässt den Raum größer wirken und fällt spätestens bei der Besichtigung auf. Die Enttäuschung vor Ort kostet mehr, als die geschönte Zeichnung je eingebracht hat.
Der Plan muss zur Wohnflächenberechnung passen
Grundriss und Wohnflächenangabe im Exposé stammen häufig aus verschiedenen Quellen, und dann passen sie nicht zueinander. Wohnfläche wird nach einer bundesweit einheitlichen Berechnungsregel ermittelt, und die rechnet nicht alles voll an: Flächen unter Dachschrägen zählen je nach Stehhöhe nur anteilig oder gar nicht, Balkone und Terrassen nur zu einem Bruchteil, Keller-, Heizungs- und Abstellräume außerhalb der Wohnung überhaupt nicht.
Wer die Rohmaße aus dem Grundriss zusammenzählt, kommt deshalb fast immer auf eine größere Zahl als die ausgewiesene Wohnfläche. Das ist kein Fehler, solange sich die Differenz erklären lässt. Zum Problem wird es, wenn beide Angaben nebeneinander im Exposé stehen und niemand sagen kann, woher der Unterschied kommt. Ein Käufer, der nachrechnet, hält das für einen Versuch, ihn zu täuschen — und verhandelt entsprechend. Welche Unterlagen sonst noch zueinander passen müssen, steht in der Übersicht zu den Unterlagen für den Hausverkauf.
Woher ein alter Grundriss kommt — und was tun, wenn keiner existiert
Der erste Weg führt nicht zum Zeichner, sondern zur Behörde. Für jedes genehmigte Gebäude liegt eine Bauakte beim Bauamt der Gemeinde oder im Bauaktenarchiv der Kreisverwaltung. Darin stecken die genehmigten Bauzeichnungen, die Baubeschreibung und die Genehmigungen späterer Umbauten. Als Eigentümer haben Sie Anspruch auf Einsicht und auf Kopien; dafür brauchen Sie einen kurzen Antrag und den Nachweis, dass Ihnen das Grundstück gehört. Rechnen Sie mit einigen Wochen Bearbeitungszeit und beantragen Sie die Einsicht deshalb früh — nicht erst, wenn der Kaufinteressent schon wartet.
Manchmal findet sich nichts. Bei sehr alten Gebäuden sind Akten im Krieg verloren gegangen, bei anderen ist die Archivierung lückenhaft. Dann bleibt das Aufmaß vor Ort: Jeder Raum wird gemessen, die Wandstärken werden erfasst, daraus entsteht eine neue Zeichnung. Das Ergebnis ist für die Vermarktung sogar das bessere Dokument, weil es den heutigen Zustand zeigt und nicht den von vor fünfzig Jahren. Ersetzt wird damit allerdings nur der Plan, nicht die Genehmigung.
Wenn Bauakte und Wirklichkeit nicht übereinstimmen
Das ist der Punkt, an dem es für Verkäufer unangenehm werden kann, und deshalb gehört er nach vorne und nicht ins Kleingedruckte. In vielen Häusern ist über die Jahre gebaut worden: eine Wand zwischen Küche und Wohnzimmer ist gefallen, das Dachgeschoss wurde zu zwei Kinderzimmern ausgebaut, an die Terrasse kam ein Wintergarten, aus der Garage wurde ein Hobbyraum. Nicht alles davon ist damals genehmigt worden.
Solange niemand fragt, fällt das nicht auf. Beim Verkauf fragt jemand: die Bank des Käufers, weil sie den Beleihungswert prüft, oder der Käufer selbst, wenn er die Bauakte einsieht. Steht im genehmigten Plan ein Speicher, wo heute ein Kinderzimmer ist, fehlt dieser Fläche die Anerkennung als Aufenthaltsraum — und damit steht sie auch der Wohnflächenangabe nicht zur Verfügung. Im schlimmsten Fall platzt die Finanzierung, im günstigeren wird der Preis nachverhandelt.
Wer in den 1990er Jahren die Projekt- und Bauleitung bei mehreren Hundert Häusern und Wohnungen geführt hat, liest einen Bestandsplan anders als ein Laie: René Reuschenbach erkennt beim Rundgang, wo nachträglich eine Wand gefallen ist, ob ein ausgebautes Dachgeschoss die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum überhaupt erfüllt und welche Abweichung vom genehmigten Plan ein Käufer später bemerken wird. Was dabei auffällt, klären wir vor der Vermarktung — durch eine nachträgliche Genehmigung, wenn sie erreichbar ist, sonst durch eine offene Angabe im Exposé und im Kaufvertrag. Verschwiegen wird nichts davon: Ein Mangel, den der Käufer erst nach der Beurkundung entdeckt, kommt als Haftungsfrage zurück.
Aufmaß, Zeichnung und was daraus fürs Exposé wird
Das Aufmaß machen wir vor Ort selbst und zeichnen daraus lesbare Pläne für die Vermarktung — zweidimensional und, wo die Geometrie es rechtfertigt, zusätzlich als räumliche Ansicht. Dazu gehört der Abgleich mit dem, was in der Bauakte steht, und die Abstimmung mit den übrigen Verkaufsunterlagen, etwa dem Energieausweis. Wie der fertige Plan anschließend in die Objektdarstellung eingebunden wird, beschreibt die Seite zur Exposéerstellung; wer wissen will, was die Räume am Ende wert sind, findet den Weg unter Hauswert ermitteln. Alle weiteren Schritte für Eigentümer, die ihr Haus verkaufen möchten, stehen auf der Übersichtsseite.
Häufige Fragen zum Grundriss beim Hausverkauf
Was kostet eine Grundrisszeichnung für den Hausverkauf?
Im Rahmen eines Maklerauftrags ist die zeichnerische Aufbereitung der Geschosspläne Teil der Vermarktung; ein gesonderter Posten dafür entsteht Ihnen nicht. Wer die Zeichnung unabhängig davon bei einem Architekturbüro oder einem spezialisierten Dienstleister beauftragt, zahlt nach Aufwand.
Den Ausschlag geben die Größe und die Verschachtelung des Hauses, die Zahl der Geschosse und die gewünschte Darstellungsform. Eine saubere zweidimensionale Zeichnung mit allen Maßen ist deutlich günstiger als eine möblierte räumliche Ansicht. Lassen Sie sich vor der Beauftragung ein Festangebot geben, in dem steht, welche Geschosse enthalten sind und ob das Aufmaß vor Ort inbegriffen ist.
Wann lohnt sich eine dreidimensionale Raumansicht?
Eine räumliche Darstellung hilft dort, wo die flache Zeichnung an ihre Grenzen kommt: bei verwinkelten Grundrissen, versetzten Ebenen, ausgebauten Dachgeschossen mit starken Schrägen oder Splitlevel-Häusern. In diesen Fällen kann sich auch ein geübter Betrachter aus Maßen und Linien kein Bild machen — die plastische Ansicht nimmt ihm diese Übersetzungsarbeit ab.
Bei einem klassisch gegliederten Einfamilienhaus mit rechteckigen Zimmern reicht eine saubere zweidimensionale Zeichnung mit deutlichen Maßangaben völlig aus. Der Mehraufwand für die räumliche Ansicht bringt dort keinen zusätzlichen Erkenntnisgewinn. Entscheidend ist ohnehin nicht die Technik, sondern ob die Zeichnung den tatsächlichen Zustand des Hauses zeigt.
Welche Angaben gehören auf einen Grundriss für das Exposé?
Auf den Plan gehören alle Raummaße und die Wandstärken, damit sich die Flächenverhältnisse nachvollziehen lassen. Dazu kommen Fenster- und Türöffnungen mit ihrer Anschlagrichtung, die Positionen der Heizkörper und der Sanitärobjekte sowie die Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Herd. Bei mehreren Geschossen wird jede Ebene einzeln dargestellt, Keller und Dachgeschoss eingeschlossen.
Besonders wichtig ist, dass tragende und nichttragende Wände unterschieden werden, weil davon abhängt, ob ein Käufer seine Umbaupläne umsetzen kann. Bei Dachgeschossen gehört die Stehhöhe dazu, sonst lässt sich die anrechenbare Fläche nicht beurteilen. Nordpfeil und Maßstab runden das ab: Ohne sie weiß niemand, wo die Sonne mittags steht und wie groß die Zeichnung gemeint ist.
Was tun, wenn das Haus anders aussieht als der Grundriss in der Bauakte?
Diese Frage vor dem Verkauf zu klären, ist der wichtigste Punkt überhaupt. Abweichungen entstehen durch Umbauten, die nie genehmigt oder nie nachgetragen wurden — ein Wanddurchbruch, ein ausgebauter Speicher, ein angebauter Wintergarten. Solange das Haus in Ihrem Besitz ist, merkt das niemand; sobald ein Käufer finanziert, prüft seine Bank die Unterlagen, und die Abweichung kommt auf den Tisch.
Der richtige Weg ist, den Ist-Zustand zuerst zu erfassen und ihn dann mit den genehmigten Zeichnungen zu vergleichen. Lässt sich ein Umbau nachträglich genehmigen, holen Sie das nach. Geht das nicht, gehört die Abweichung offen ins Exposé und in den Kaufvertrag. Ein Mangel, den der Käufer erst nach der Beurkundung entdeckt, kommt als Haftungsfrage zurück — verschweigen ist der teuerste Weg.
Wie lange dauert das Aufmaß eines Wohnhauses?
Der Termin vor Ort dauert je nach Wohnfläche und Zahl der Stockwerke etwa ein bis zwei Stunden. Dabei werden alle Raummaße, Wandstärken sowie Fenster- und Türpositionen mit Lasermessgeräten erfasst. Sinnvoll ist, dabei gleich zu fotografieren, was später Fragen aufwerfen könnte — Anschlüsse, Schrägen, Nischen.
Die Ausarbeitung am Rechner nimmt anschließend zwei bis fünf Arbeitstage in Anspruch, abhängig von der Detailtiefe. Liegen brauchbare Altzeichnungen vor, verkürzt sich beides. Planen Sie das Aufmaß gemeinsam mit der Beschaffung der übrigen Unterlagen, damit am Ende nicht ein einzelnes Dokument den Vermarktungsstart aufhält.
Muss ich beim Hausverkauf überhaupt einen Grundriss vorlegen?
Eine Pflicht zur Vorlage gegenüber jedem Interessenten besteht nicht. Faktisch kommen Sie trotzdem kaum daran vorbei: Sobald ein Käufer finanziert, verlangt sein Kreditinstitut maßstabsgetreue Geschosspläne für die Bewertung des Objekts. Ohne sie verzögert sich die Darlehenszusage, und ein Verkauf hängt an dieser Zusage.
Davon abgesehen entscheidet der Grundriss darüber, wer sich überhaupt meldet. Wer die Aufteilung vorher sieht, fragt nur an, wenn das Haus zu seinem Raumbedarf passt — das erspart beiden Seiten Besichtigungen, die von vornherein zu nichts führen. Ein Angebot ohne Plan zwingt dagegen jeden Interessenten, sich vor Ort ein Bild zu machen, das er auch am Bildschirm hätte bekommen können.
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