Mehrfamilienhaus verkaufen bei Scheidung in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Warum ein Mietshaus nach der Trennung anders liegt als das eigene Zuhause
Bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung steht nach einer Trennung zuerst die Frage im Raum, wer wohnen bleibt. Bei einem Mehrfamilienhaus stellt sie sich meist gar nicht: Dort wohnt in der Regel keiner der beiden, allenfalls einer in einer der Einheiten. Zur Debatte steht also kein Zuhause, sondern eine laufende Einnahmequelle — und die läuft weiter, während die Trennung dauert.
Daraus folgt eine zweite Eigenheit. Ein Grundstück lässt sich unter Umständen real teilen, also in zwei Flächen zerlegen, die jeder Seite für sich gehören. Bei einem vermieteten Wohnhaus geht das nicht. Der einzige Weg in diese Richtung wäre, das Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen — ein eigenes, langwieriges Verfahren mit eigenen Folgen für die bestehenden Mietverhältnisse, das wir auf der Seite zur Aufteilung in Eigentumswohnungen beschreiben. Für eine Auseinandersetzung nach der Trennung kommt es selten in Betracht.
In der Praxis bleiben damit drei Wege: Eine Seite übernimmt das Haus und zahlt die andere aus. Beide verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös. Oder es kommt keine Einigung zustande, und am Ende entscheidet das Gericht über eine Teilungsversteigerung. Der dritte Weg bringt in aller Regel das schwächste wirtschaftliche Ergebnis. Er ist kein Druckmittel gegen die andere Seite, sondern das, was übrig bleibt, wenn die ersten beiden Wege nicht gelingen.
Behalten, gemeinsam weitervermieten oder verkaufen?
Soll das Objekt weiter Erträge bringen, übernimmt häufig eine Seite den Anteil der anderen gegen eine Ausgleichszahlung. Die Höhe leitet sich aus dem Ertragswert ab, also aus den nachhaltig erzielbaren Mieten, dem Zustand des Gebäudes und der Restschuld. Wer übernimmt, führt das Haus danach allein: Darlehensrate, Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung und die Gespräche mit den Mietern liegen dann bei einer Person.
Die Übertragung der Anteile beurkundet ein Notar. Ein zweiter Schritt wird oft übersehen: Die Bank muss die weichende Seite aus der persönlichen Mithaftung entlassen, und das geschieht nicht automatisch mit der Umschreibung im Grundbuch.
Verstehen sich beide Seiten sachlich, kann das Haus als gemeinsame Kapitalanlage bestehen bleiben. Das setzt voraus, dass klar geregelt ist, wer die Mieten einzieht, wer Rechnungen freigibt, wie die Erträge aufgeteilt werden und wer bei Reparaturen entscheidet.
Diese Lösung hält die finanzielle Verbindung aufrecht, und genau die wollen die meisten nach einer Trennung beenden. Viele Paare wählen sie deshalb als Übergang und entscheiden sich später doch für einen Verkauf.
Ein Verkauf am freien Markt beendet die gemeinsame Bindung und macht den Wert des Hauses in einer Summe verfügbar. Nach Ablösung der eingetragenen Grundschulden wird der verbleibende Erlös nach den Anteilen im Grundbuch aufgeteilt.
Für die Vermarktung ist wichtig, dass die Mietunterlagen vollständig sind: Mietverträge, Nachweise über die aktuellen Mieten, die letzten Betriebskostenabrechnungen und der Stand der Kautionen. Worauf es beim Verkauf mit laufenden Mietverhältnissen sonst noch ankommt, steht auf der Seite zum Verkauf vermieteter Wohnungen.
Ein Auftrag in dieser Lage funktioniert nur, wenn ihn beide Seiten tragen. Wir vertreten deshalb keine der beiden Seiten: Beide Miteigentümer erhalten dieselbe Wertermittlung, dieselbe Mietaufstellung, dieselben Gebote und dieselben Rückmeldungen aus dem Verkaufsprozess, und keine Seite erfährt etwas vor der anderen. Was güterrechtlich gilt, klärt ein Fachanwalt für Familienrecht; wie die Mieteinnahmen und ein möglicher Verkaufsgewinn steuerlich zuzurechnen sind, klärt Ihr Steuerberater. Erreichbar sind wir an drei Standorten im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis. Wie ein Verkauf ohne Trennungshintergrund abläuft, steht auf unserer Seite zum Mehrfamilienhaus verkaufen; womit die Zahl beginnt, die beide Seiten brauchen, zeigt die Bewertung von Mehrfamilienhäusern.
Die Mieteinnahmen laufen weiter — und gehören geregelt
Bis zur Trennung liefen Mieten, Darlehensrate und Rechnungen meist über ein gemeinsames Konto, und niemand musste darüber sprechen. Mit dem Auszug einer Seite endet diese Selbstverständlichkeit, die Zahlungen aber nicht. Die Mieter überweisen weiter, Versicherungen, Grundbesitzabgaben und Handwerker wollen weiter bezahlt werden, und die Bank bucht die Rate unverändert ab.
Vier Punkte lohnt es sich schriftlich festzuhalten, solange die Gespräche noch sachlich laufen: auf welches Konto die Mieten künftig fließen, wer davon Darlehensrate und laufende Kosten begleicht, wer größere Instandhaltungen freigibt und wie der Überschuss zwischen den Miteigentümern abgerechnet wird. Fehlt diese Verabredung, entstehen Rückstände, die später niemand mehr sauber zuordnen kann — und die Zahlen, die für die Auseinandersetzung gebraucht werden, sind dann nicht mehr belastbar.
Ebenfalls früh zu klären ist die steuerliche Seite. Einnahmen und Werbungskosten werden den Eigentümern anteilig zugerechnet, unabhängig davon, wer das Geld tatsächlich in der Hand hatte. Das ist eine Frage für den Steuerberater und nicht für den Makler, aber sie gehört auf die Liste, bevor das erste Jahr der Trennung vorbei ist.
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Vermieterpflichten warten nicht auf eine Einigung
Nach außen bleiben beide Miteigentümer gemeinsam Vermieter. Für die Mieter ändert sich durch die Trennung nichts, und die Fristen, die für ein vermietetes Haus gelten, laufen unabhängig davon weiter, ob sich die Eigentümer verständigt haben.
Das betrifft vor allem die Betriebskostenabrechnung, die innerhalb der gesetzlichen Frist beim Mieter sein muss — wird sie zu spät erstellt, lassen sich Nachzahlungen in der Regel nicht mehr durchsetzen. Es betrifft Anpassungen der Miete, die an ein geregeltes Verfahren gebunden sind, und es betrifft Reparaturen und die Verkehrssicherung am Gebäude, für die beide einstehen. Kommt in dieser Zeit keine Entscheidung zustande, merken es zuerst die Mieter und danach das Haus: unerledigte Schäden, unklare Ansprechpartner und unvollständige Abrechnungen wirken sich auf die Ertragslage aus, und genau die schaut sich später jeder Kaufinteressent zuerst an.
Umgekehrt gilt: Ein Verkauf ändert an den bestehenden Mietverhältnissen nichts. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete — der Erwerber tritt mit der Eintragung im Grundbuch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Die Mieter behalten ihre Verträge, ihre Miete und ihre Kaution; informiert werden sie üblicherweise nach der Beurkundung, zum vereinbarten Besitzübergang.
Was das Güterrecht über das Haus entscheidet
Steht nur eine Person im Grundbuch und wurde das Haus vor der Eheschließung erworben, bleibt das Eigentum rechtlich bei dieser Person. Haben die Partner nichts anderes vereinbart, gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft: Ist der Wert des Hauses während der Ehe gestiegen, kann daraus ein finanzieller Ausgleichsanspruch der anderen Seite entstehen.
Für die Rechnung wird der Wert zu zwei Zeitpunkten gebraucht — zu Beginn der Ehe und zum Stichtag des Verfahrens. Welche Stichtage im Einzelfall maßgeblich sind, entscheidet nicht der Makler, sondern die familienrechtliche Beratung.
Haben beide durch einen notariellen Ehevertrag Gütertrennung vereinbart, findet kein Zugewinnausgleich statt. Wer als Alleineigentümer im Grundbuch steht, entscheidet dann allein über einen Verkauf und erhält den Erlös.
Auch in dieser Konstellation bleibt die Finanzierung zu klären: Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften weiterhin beide gegenüber der Bank — unabhängig davon, wem das Haus gehört.
Sind beide Partner als Miteigentümer eingetragen, lässt sich das Haus nur gemeinsam verkaufen. Weder der Maklerauftrag noch der Kaufvertrag kommen mit einer Unterschrift zustande. Der Erlös wird nach Ablösung der Restschuld entsprechend den Grundbuchanteilen geteilt.
Verweigert eine Seite die Mitwirkung dauerhaft, bleibt rechtlich der Antrag auf Teilungsversteigerung beim Amtsgericht. In der Praxis löst sich die Blockade häufig schon, sobald beide dieselben belastbaren Zahlen vor sich haben.
Das gemeinsame Darlehen endet nicht mit dem Auszug
Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, sind sie gegenüber der Bank Gesamtschuldner: Jeder schuldet die volle Rate, nicht nur die Hälfte. Maßgeblich sind die Unterschriften unter dem Kreditvertrag, nicht die Anteile im Grundbuch. Stellt eine Seite ihre Zahlungen ein, wendet sich die Bank an die andere — auch dann, wenn die Mieten des Hauses eigentlich ausreichen würden, um die Rate zu decken.
Solange Rate und laufende Kosten bedient werden, bleibt beiden Seiten die Zeit, in Ruhe zu entscheiden. Wird das Haus vor Ablauf der Zinsbindung verkauft, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, also einen Ausgleich für die Zinsen, die ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom vereinbarten Zinssatz, der Restlaufzeit und dem Marktzins ab — ein früher Anruf bei der Bank schafft hier Klarheit, bevor gerechnet wird. Übernimmt eine Seite das Haus, prüft die Bank vorher, ob die Mieterträge und das übrige Einkommen die Finanzierung allein tragen.
Bei einem Mehrfamilienhaus ist die Provision frei vereinbar. Die hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer, die beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher vorgeschrieben ist, greift bei Renditeobjekten nicht. Wir halten die Vereinbarung vor der Vermarktung schriftlich fest, damit beide Miteigentümer mit derselben Kalkulation rechnen.
Verwandte Ausgangslagen, in denen sich ähnliche Fragen stellen, behandeln wir auf den Seiten zur geerbten Immobilie und zum Verkauf im Alter.
Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses bei Scheidung
Welche Wege gibt es aus einem gemeinsamen Mehrfamilienhaus nach der Trennung?
Im Wesentlichen drei: Eine Seite übernimmt den Anteil der anderen gegen Ausgleichszahlung, beide verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös, oder das Haus bleibt vorerst gemeinsam vermietet. Das Gebäude real zu teilen, ist anders als bei einem Grundstück nicht möglich — dafür müsste es erst in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, ein eigenes Verfahren, das mit einer Trennung nichts zu tun hat.
Welcher Weg tragfähig ist, hängt am Ertragswert des Hauses und an der Frage, ob eine Person Finanzierung und Bewirtschaftung allein schultern kann. Eine neutrale Bewertung schafft dafür die gemeinsame Grundlage. Bleibt jede Einigung aus, entscheidet am Ende das Gericht über eine Teilungsversteigerung — der Weg mit dem meist schwächsten Ergebnis für beide.
Wem stehen die Mieteinnahmen während der Trennung zu?
Solange beide im Grundbuch stehen, stehen die Erträge beiden nach ihren Anteilen zu — und zwar der Überschuss, nicht die Bruttomiete. Vorher gehen Darlehensrate, Grundbesitzabgaben, Versicherungen, Verwaltung und Instandhaltung ab. Wer einzieht, wer zahlt und wie abgerechnet wird, sollte schriftlich festgehalten werden, sobald ein Partner ausgezogen ist.
Ohne klare Absprache entstehen Rückstände, die sich später kaum noch zuordnen lassen, und die Zahlen für den Ausgleich verlieren ihre Verlässlichkeit. Hilfreich ist ein Konto, auf das die Mieten laufen und von dem alle Kosten des Hauses bezahlt werden — dann ergibt sich der Überschuss aus der Buchführung selbst. Wie die Einnahmen steuerlich zuzurechnen sind, beantwortet der Steuerberater.
Wer erfüllt die Vermieterpflichten, solange beide Eigentümer sind?
Beide gemeinsam. Für die Mieter ändert die Trennung nichts: Ansprechpartner bleiben die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb der gesetzlichen Frist vorliegen, Mietanpassungen folgen einem geregelten Verfahren, und für Instandhaltung und Verkehrssicherung am Gebäude stehen beide ein.
Praktisch hilft es, eine Seite oder eine beauftragte Stelle als Ansprechpartner zu benennen und das den Mietern mitzuteilen. Fristen laufen unabhängig von der Einigung der Eigentümer weiter — eine versäumte Abrechnung kostet bares Geld, und unerledigte Schäden schlagen sich später in der Ertragslage und damit im Preis nieder.
Was passiert beim Verkauf mit den laufenden Mietverträgen?
Sie laufen unverändert weiter. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Erwerber in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Mietverträge, Mieten und Kautionen bleiben bestehen, und es entsteht keine Lücke in den Zahlungen.
Informiert werden die Mieter üblicherweise nach der Beurkundung, zum vereinbarten Besitzübergang. Bei der Übergabe werden Kautionen, Betriebskostenabrechnungen, Zählerstände und Objektunterlagen geordnet weitergereicht — eine vollständige Übergabe der Mietakten erspart dem Käufer wie den Mietern spätere Rückfragen und ist auch für die Verkäufer der sauberste Abschluss.
Kann ein Miteigentümer das Mehrfamilienhaus allein verkaufen?
Nein. Stehen beide im Grundbuch, lässt sich weder der Maklerauftrag wirksam allein erteilen noch der Kaufvertrag allein beurkunden. Solange die Ehe besteht, kommt hinzu, dass die Verfügung über das wesentliche Vermögen eines Ehegatten im gesetzlichen Güterstand ohnehin die Zustimmung des anderen verlangt — und ein vermietetes Wohnhaus ist häufig genau dieser Vermögenswert.
Bleibt die Mitwirkung dauerhaft aus, steht rechtlich der Antrag auf Teilungsversteigerung beim Amtsgericht offen. Er ist der letzte Weg, nicht der erste: Die Erlöse liegen dort in der Regel unter dem freien Verkauf, und eine verbleibende Restschuld trifft weiterhin beide. Oft genügt es schon, dass beide Seiten dieselben geprüften Zahlen kennen, damit wieder verhandelt wird.
Wie wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus in der Auseinandersetzung bewertet?
Über das Ertragswertverfahren. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieten, die Bewirtschaftungskosten, der bauliche und energetische Zustand sowie die Lage; der Bodenwert fließt gesondert ein. Der Kaufpreis von damals und die Summe der bisher gezahlten Raten spielen dabei keine Rolle.
Für die Auseinandersetzung ist entscheidend, dass die Zahl von einer Stelle kommt, die keine der beiden Seiten vertritt. Schätzt jede Seite selbst, stehen zwei Werte im Raum und die Verhandlung beginnt mit einem Streit über die Grundlage statt über die Lösung. Eine gemeinsam beauftragte Wertermittlung nimmt der Sache diesen Punkt, weil beide dieselbe Zahl akzeptiert haben, bevor verhandelt wird.
Wie ist die Maklerprovision bei einem Mehrfamilienhaus geregelt?
Sie ist frei vereinbar. Die verpflichtende hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher — bei einem Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt greift sie nicht. Was gilt, steht deshalb im Maklervertrag und nirgends sonst.
Gerade bei getrennten Eigentümern gehört dieser Punkt vor die Vermarktung und nicht an deren Ende. Wir halten die Verteilung schriftlich fest, bevor das Objekt angeboten wird, damit beide Seiten mit derselben Kalkulation rechnen und niemand am Ende eine Position vorfindet, mit der er nicht gerechnet hat.
Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses bei einer Trennung?
Von der Wertermittlung bis zur Kaufpreiszahlung sind bei einem Mehrfamilienhaus üblicherweise drei bis sechs Monate zu rechnen. Investoren prüfen gründlicher als private Käufer: Mietverträge, Betriebskosten, Instandhaltungsstau und Finanzierung werden im Einzelnen durchgesehen, und das braucht Zeit.
Bei einer Trennung verlängert sich die Spanne gelegentlich, meist nicht wegen des Marktes, sondern weil Unterlagen fehlen oder eine Zustimmung aussteht. Die Beschaffung der Dokumente bei Behörden, Banken und Hausverwaltungen übernehmen wir. Entlastend wirkt vor allem, dass Anfragen, Besichtigungen und Preisverhandlungen an einer Stelle zusammenlaufen, die beiden Seiten gleich berichtet.
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