Mehrfamilienhaus verkaufen: die häufigsten Fragen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Alles, woraus sich Einnahmen, Kosten und Zustand des Hauses nachvollziehen lassen. Anders als beim Eigenheim prüft hier nicht nur der Käufer, sondern auch seine Bank — und die gibt sich mit Beschreibungen nicht zufrieden, sie will Belege. Eine vollständige Verkaufsakte ist deshalb kein Formalismus, sondern der Grund, warum die eine Verhandlung nach Wochen steht und die andere sich monatelang zieht.

Dazu gehören der aktuelle Grundbuchauszug, die Flurkarte und maßstabsgetreue Grundrisse aller Wohneinheiten. Dazu alle Mietverträge samt Nachträgen, ein Nachweis über die tatsächlich eingegangenen Mieten des letzten Jahres, die Betriebskostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre und eine Aufstellung der Kautionen. Für die Substanz brauchen Sie Belege über Modernisierungen, einen gültigen Energieausweis sowie die Wartungs- und Prüfberichte für Heizung, Aufzug und Elektrik. Welche Papiere in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, zeigt die Checkliste zum Mehrfamilienhausverkauf.

Die Mieteinnahmen — aber nicht den Betrag, der heute auf dem Konto landet, sondern den Teil davon, der dauerhaft trägt. Ein Haus, dessen Mieten weit unter dem liegen, was vergleichbare Wohnungen am Ort erzielen, ist für den einen Käufer eine Chance und für den anderen ein Risiko. Beides schlägt sich im Preis nieder.

Geprüft werden außerdem Leerstand und Fluktuation der vergangenen Jahre, das Datum der letzten Mietanpassung, laufende Mietminderungen und offene Rechtsstreitigkeiten im Haus. Häufige Mieterwechsel oder Zahlungsrückstände bedeuten für den Käufer Verwaltungsaufwand, und Aufwand rechnet er ab. Eine lückenlos belegte Mieteingangshistorie wirkt deshalb doppelt: Sie erleichtert die Finanzierung und nimmt der Gegenseite das Argument für einen Abschlag. Wie daraus ein belastbarer Preis wird, erklärt die Seite zum Mehrfamilienhaus Verkaufspreis.

Die, an denen ein Fachmann erkennt, was tatsächlich gemacht wurde. Ein Käufer kalkuliert für jedes Bauteil, dessen Alter er nicht kennt, einen Rückstellungsbetrag ein — und dieser Betrag ist fast immer höher als die Summe, die eine Rechnung belegen würde. Nachweise verkleinern also nicht nur den vermuteten Instandhaltungsstau, sie nehmen der Käuferseite die Rechtfertigung für den Preisabschlag.

Am meisten wiegen Handwerkerrechnungen und Abnahmeprotokolle zu Dach, Fassadendämmung, Heizungsanlage und Leitungsnetzen, dazu der Erneuerungsstand von Fenstern, Türen und Bädern der einzelnen Einheiten. Entscheidend ist dabei der Umfang der Positionen, nicht die Höhe der Summe: René Reuschenbach hat in den 1990er Jahren die Projekt- und Bauleitung für mehrere Hundert Häuser und Wohnungen verantwortet, und an einer Rechnung lässt sich ablesen, ob eine Sanierung die Substanz betroffen hat oder nur die Oberfläche. Genau diese Unterscheidung entscheidet später, ob ein Modernisierungsbeleg im Preis ankommt oder unbeachtet bleibt.

Die Mietverhältnisse laufen unverändert weiter. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Mit der Umschreibung im Grundbuch tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Für die Bewohner ändert sich zunächst nichts außer dem Namen auf der Mietzahlung — ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund.

Wurden die Wohnungen vor dem Verkauf rechtlich in Eigentumswohnungen aufgeteilt, kommt Mieterschutz hinzu: Es gilt eine gesetzliche Kündigungssperrfrist zugunsten der Bewohner, und bei der ersten Veräußerung nach der Umwandlung steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht an seiner Wohnung zu. Was das für den Ablauf bedeutet, steht unter Aufteilung in Eigentumswohnungen. Im Kaufvertrag selbst gehören die Übertragung der Kautionskonten und die Abgrenzung der laufenden Betriebskosten sauber geregelt — beides ist erfahrungsgemäß der häufigste Anlass für Streit nach der Übergabe.

Das entscheidet der Steuerberater, nicht der Makler — aber es lohnt sich, die Frage vor dem Verkauf zu stellen und nicht danach. Für Immobilien im Privatvermögen gibt es eine gesetzliche Spekulationsfrist: Wer nach ihrem Ablauf verkauft, versteuert den Gewinn in der Regel nicht; wer vorher verkauft, versteuert ihn mit dem persönlichen Steuersatz. Bei einem Mehrfamilienhaus kommt hinzu, dass über die Jahre abgeschriebene Beträge die steuerliche Rechnung beeinflussen.

Wer mehrere Objekte oder aufgeteilte Einheiten in kurzer Zeit veräußert, kann außerdem als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden — dann gilt eine andere Besteuerung als beim privaten Verkauf. Wo die Grenze verläuft, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Hand der Steuerberatung. Die Grunderwerbsteuer zahlt in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 % der Käufer; sie belastet Sie nicht direkt, verkleinert aber sein Budget und damit den erzielbaren Preis. Für die Beratung stellen wir die Zahlen bereit: Kaufpreise, Anschaffungsnebenkosten, Modernisierungsaufwand und Mieterträge.

So selten wie möglich. Bei einem vermieteten Haus entscheidet der Käufer über die Zahlen, nicht über die Wohnzimmer — deshalb bekommt er zuerst Unterlagen, Fotos und die Mietaufstellung. In die Wohnungen gehen wir erst mit den wenigen Interessenten, die ernsthaft rechnen und ihre Finanzierung belegt haben. Das schont die Bewohner und spart auch Ihnen Termine.

Rechtlich haben Eigentümer und beauftragte Makler ein berechtigtes Zutrittsrecht zur Vorbereitung des Verkaufs, aber kein freies: Jeder Termin muss mit angemessenem Vorlauf angekündigt werden, an üblichen Werktagen und zu zumutbaren Tageszeiten stattfinden, und er darf die Mieter nicht regelmäßig belasten. In der Praxis funktioniert eine frühzeitige, offene Ankündigung besser als jede Rechtsposition: Wer den Bewohnern erklärt, was passiert und was sich für sie nicht ändert, bekommt ruhige Termine statt verschlossener Türen.

Frei, nach Vereinbarung. Die gesetzliche Pflicht, die Provision hälftig zwischen Verkäufer und Käufer zu teilen, gilt nur beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Ein Mehrfamilienhaus ist eine Anlageimmobilie und fällt nicht darunter — hier wird im Maklervertrag festgelegt, wer in welchem Umfang zahlt.

In der Praxis hängt die Aufteilung davon ab, wie eng der Markt für das konkrete Objekt ist. Bei stark nachgefragten Häusern trägt die Käuferseite die Courtage meist allein, bei erklärungsbedürftigen Objekten wird geteilt. Wichtig ist nur, dass die Vereinbarung vor der Vermarktung schriftlich steht und der Käufer sie kennt, bevor er sein Angebot rechnet — nachträglich lässt sich eine Provision nicht in eine fertige Kalkulation schieben. Welche Leistungen dafür anfallen, steht unter Mehrfamilienhaus verkaufen mit Makler.