Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Wer ein Mehrfamilienhaus erbt, übernimmt kein stillstehendes Vermögen, sondern einen laufenden Betrieb. Die Mieter wohnen weiter, die Miete wird weiter überwiesen, und Betriebskosten, Darlehensraten, Versicherungen und Reparaturen laufen ebenfalls weiter — auch dann, wenn in der Familie noch gar nichts entschieden ist. Diese Seite trennt das, was in dieser Zeit ohnehin zu erledigen ist, von den Fragen, die Zeit haben. Damit Sie in Ruhe entscheiden können, ob das Haus im Bestand bleibt oder verkauft wird.
Was Erben sofort übernehmen, auch ohne Entscheidung
Mit dem Erbfall werden die Erben gemeinsam Eigentümer — und damit gemeinsam Vermieter. Die bestehenden Mietverhältnisse laufen unverändert weiter; die Miete steht von diesem Tag an der Erbengemeinschaft gemeinsam zu, und aus ihr werden die laufenden Kosten des Hauses bedient. Praktisch heißt das: Die Mietparteien erfahren, wer jetzt ihr Ansprechpartner ist und wohin die Miete geht, hinterlegte Kautionen werden unverändert weitergeführt, und die Betriebskostenabrechnung ist fristgebunden — sie wartet nicht darauf, dass sich die Erben untereinander geeinigt haben.
Dasselbe gilt für alles, was über den Alltag hinausgeht: eine ausgefallene Heizung, eine Mieterhöhung, eine notwendige Kündigung. Für solche Schritte muss die Erbengemeinschaft handlungsfähig sein, und deshalb lohnt sich früh eine schlichte Absprache darüber, wer das Haus nach außen vertritt und wer Rechnungen freigibt. Die Mieteinnahmen sind außerdem einkommensteuerlich zuzurechnen, anteilig nach Erbquote — wie das im Einzelnen zu erklären ist, klärt Ihr Steuerberater.
Wer das Erbe nicht antreten möchte, erklärt das beim Nachlassgericht; dafür gilt eine kurze gesetzliche Frist. In dieser Zeit ist die Durchsicht der Unterlagen wichtiger als jede Entscheidung über einen Verkauf: eingetragene Grundschulden, offene Darlehen, Rücklagen, aufgeschobene Sanierungen — und vor allem die Mietverträge selbst.
Nach der Annahme der Erbschaft bleiben im Kern zwei Wege: das Haus im Bestand behalten und weiter vermieten oder es verkaufen.
Bleibt das Haus im Bestand, bleiben die Einnahmen — und die Arbeit, die dazugehört: Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, Mieterwechsel, Handwerkerkoordination. Wer weit entfernt wohnt oder beruflich eingespannt ist, unterschätzt diesen Aufwand leicht. Für Vermieter im Rhein-Erft- und im Rhein-Sieg-Kreis übernehmen wir das Mietmanagement auf Wunsch ganz oder in Teilen, von der Mietersuche über die Bonitätsprüfung bis zur Nebenkostenabrechnung.
Ein Verkauf macht gebundenes Kapital frei und beendet die gemeinsame Verwaltung — bei mehreren Miterben ist das oft der eigentliche Anlass. Vorab klären wir, ob der Verkauf der Gesamtliegenschaft oder die vorherige Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen das bessere Ergebnis bringt. Von der Entscheidung bis zur Beurkundung vergehen bei einem Mehrfamilienhaus in der Regel drei bis sechs Monate; die Erbengemeinschaft braucht in dieser Zeit keine Eile, aber eine gemeinsame Linie.
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Aufteilung in Eigentumswohnungen oder Verkauf im Ganzen
Steht der Verkauf fest, folgt die zweite Abwägung: das Haus als Zinshaus in einer Hand abgeben oder es vorher in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen. Für die Aufteilung braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes und eine notariell beurkundete Teilungserklärung mit Aufteilungsplan; erst danach bekommt jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt. Das kostet Vorlauf, öffnet den Verkauf aber für Käufer, die selbst einziehen wollen. Was dabei im Einzelnen zu beachten ist, steht auf der Seite zur Aufteilung in Eigentumswohnungen.
Das Haus als Ganzes verkaufen
Beim Verkauf der Gesamtliegenschaft bleibt die Immobilie in einer Hand. Das ist der Weg für Erben, die die Sache ohne Umbau der Grundbuchverhältnisse und ohne behördliche Antragsverfahren abschließen möchten — und der übliche Weg, wenn die Wohnungen vermietet bleiben sollen. Worauf es beim Verkauf vermieteter Wohnungen ankommt, haben wir gesondert zusammengestellt.
Wer ein Mietshaus kauft
Käufer für ein Mehrfamilienhaus kommen im Wesentlichen aus zwei Richtungen:
- private Kapitalanleger, oft aus der Region selbst
- institutionelle Investoren und gewerbliche Bestandshalter
Private Käufer achten stärker auf Substanz, Lage und die Frage, ob sie das Haus selbst betreuen können; professionelle Käufer rechnen zuerst mit den Mieterträgen und mit dem Instandhaltungsbedarf der kommenden Jahre. Beide Gruppen fragen früh nach denselben Unterlagen: Mietaufstellung, Betriebskostenabrechnungen, Nachweise über durchgeführte Sanierungen. Wie sich diese Käuferkreise unterscheiden, steht auf der Seite zu den Zielgruppen für Mehrfamilienhäuser.
Wofür wir zuständig sind und wofür nicht
Bei einem geerbten Mietshaus treffen drei Fachgebiete aufeinander, und wir decken nur eines davon ab. Wer Erbe geworden ist, wie eine Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wird und was ein Pflichtteilsanspruch bedeutet, gehört zum Fachanwalt für Erbrecht. Wie die laufenden Mieteinnahmen zu versteuern sind und was das Finanzamt an Erbschaftsteuer festsetzt, beantwortet Ihr Steuerberater. Unsere Arbeit beginnt bei der Frage, was das Haus am Markt wert ist, und endet mit der Übergabe an den Käufer. Die Maklerprovision ist beim Mehrfamilienhaus frei vereinbar; wir legen sie vor dem Auftrag schriftlich fest.
Für das Finanzamt ist der Verkehrswert maßgeblich, und bei einem Mehrfamilienhaus wird der nicht über Vergleichspreise hergeleitet, sondern über den Ertrag: über die Mieten, die das Haus dauerhaft erwirtschaftet, und über den Zustand, in dem es das tut. Genau diese Einwertung ist auch für die Erbengemeinschaft die nüchternste Grundlage, weil sie allen Miterben dieselbe Zahl auf den Tisch legt. Wie wir dabei vorgehen, lesen Sie auf der Seite zur Bewertung eines Mehrfamilienhauses; wie ein Mehrfamilienhaus verkaufen im Ganzen abläuft, steht auf der übergeordneten Seite. Die Objekte, die wir betreuen, liegen im Rhein-Erft- und im Rhein-Sieg-Kreis sowie im Umland zwischen Köln und Bonn.
Häufige Fragen zum Verkauf eines geerbten Mehrfamilienhauses
Was passiert mit den Mietverträgen, wenn ein Mehrfamilienhaus vererbt wird?
Die Mietverhältnisse laufen unverändert weiter. Die Erben treten gemeinsam in die Stellung des Vermieters ein, ohne dass dafür neue Verträge nötig wären; hinterlegte Kautionen bleiben bestehen und werden weitergeführt. Sinnvoll ist ein kurzes Schreiben an alle Mietparteien, das den Eigentümerwechsel mitteilt und sagt, wohin die Miete künftig überwiesen wird und wer bei Schäden erreichbar ist.
Damit übernimmt die Erbengemeinschaft auch sämtliche Vermieterpflichten: die Betriebskostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist, die Instandhaltung des Hauses und die Erreichbarkeit im Störungsfall. Diese Pflichten warten nicht, bis der Nachlass auseinandergesetzt ist — deshalb sollte früh feststehen, wer sie übernimmt.
Wem stehen die Mieteinnahmen eines geerbten Mehrfamilienhauses zu?
Die Mieten fließen ab dem Erbfall der Erbengemeinschaft als Ganzes zu, nicht den einzelnen Miterben unmittelbar. Aus diesen Einnahmen werden zuerst die laufenden Kosten des Hauses bedient: Betriebskosten, Versicherungen, Darlehensraten, Instandhaltung. Was übrig bleibt, wird nach Erbquoten verteilt, üblicherweise erst nach einer gemeinsamen Abrechnung.
Steuerlich sind die Einnahmen den Erben anteilig zuzurechnen; welche Erklärungen dafür nötig sind und was sich absetzen lässt, gehört in die Hand eines Steuerberaters. Ein sauber geführtes Hauskonto, über das alle Zahlungen laufen, erspart der Erbengemeinschaft später viel Rekonstruktionsarbeit.
Fällt auf ein geerbtes Mehrfamilienhaus Erbschaftsteuer an?
Das hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des gesamten Nachlasses ab. Für nahe Angehörige gelten deutlich höhere persönliche Freibeträge als für entferntere Erben, und vermietete Wohngebäude werden steuerlich günstiger angesetzt als selbstgenutzte. Die konkreten Beträge und Fristen ändern sich mit der Gesetzgebung — sie gehören deshalb zum Steuerberater und nicht auf eine Maklerseite.
Was wir beitragen können, ist die Bewertungsseite. Setzt das Finanzamt in seinem pauschalen Verfahren einen Wert an, der über dem liegt, was am Markt erzielbar wäre, lässt sich ein niedrigerer Verkehrswert nachweisen. Ob sich dieser Weg im Einzelfall lohnt, entscheiden Sie mit Ihrem Steuerberater; die Einwertung des Hauses liefern wir.
Was ändert sich für die Mieter, wenn ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkauft wird?
Für die Mieter ändert sich zunächst nur der Name des Vermieters. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein, mit sämtlichen Vereinbarungen, die dazugehören — auch mit mündlich getroffenen. Kautionen gehen mit über und bleiben abgesichert.
Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind bei mehrgeschossigen Renditeobjekten die Ausnahme und an hohe Voraussetzungen gebunden; ein Käufer, der das Haus als Anlage erwirbt, hat daran ohnehin selten ein Interesse. Für einen ruhigen Übergang hilft am meisten, die Mietparteien früh und offen zu informieren, statt sie über Besichtigungstermine davon erfahren zu lassen.
Lohnt sich die Aufteilung eines geerbten Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen?
Das lässt sich nur am konkreten Haus beantworten. Die Aufteilung kann den Gesamterlös spürbar erhöhen, weil einzelne Wohnungen auch Käufer ansprechen, die selbst einziehen wollen. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, eine notariell beurkundete Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und die Bereitschaft, mehrere Verkäufe nacheinander zu begleiten.
Dem stehen Vorlaufzeit sowie Notar- und Behördenkosten gegenüber, und bei vollvermieteten Häusern in einfacher Lage trägt der Mehraufwand oft nicht. Wir rechnen beide Wege durch, bevor Sie sich festlegen — für eine Erbengemeinschaft ist dieser Vergleich meist die Diskussionsgrundlage, die am ehesten zu einer gemeinsamen Entscheidung führt.
Was tun, wenn sich die Erbengemeinschaft über das Mehrfamilienhaus nicht einig wird?
Eine Erbengemeinschaft kann über das Haus nur gemeinsam verfügen; ein Verkauf setzt voraus, dass alle Miterben mitziehen. Bleibt eine Einigung aus, steht am Ende die Teilungsversteigerung — ein gerichtliches Verfahren, das den Streit zwar beendet, aber regelmäßig unter dem Ergebnis eines freien Verkaufs bleibt. Sie ist als letztes Mittel gedacht, nicht als Abkürzung.
Häufig liegt der Streit gar nicht am Verkauf selbst, sondern an unterschiedlichen Vorstellungen vom Wert. Eine nachvollziehbare Einwertung durch einen Dritten nimmt der Diskussion oft die Schärfe, weil alle Beteiligten dieselbe Grundlage vor sich haben. Rechtlich begleitet wird die Auseinandersetzung von einem Fachanwalt für Erbrecht; die Zahlen liefern wir.
