10 Fehler beim Grundstückskauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Beim Grundstück entscheidet sich alles vor dem Notartermin

Ein Grundstück hat keine Mängel, die man sehen kann. Kein Dach, keine Heizung, keinen Keller — die Wiese sieht bei jedem Angebot gleich aus. Was ein Stück Land wert ist und ob darauf überhaupt das entstehen darf, was Sie vorhaben, steht in Akten: im Bebauungsplan, im Grundbuch, im Baulastenverzeichnis, im Altlastenkataster. Wer diese Unterlagen erst nach dem Kauf öffnet, korrigiert nichts mehr. Die folgenden zehn Fehler begegnen uns im Großraum Köln/Bonn am häufigsten.

1. Bauerwartungsland für Bauland halten

Ein Acker am Ortsrand, günstig angeboten, „wird bald Bauland" — das ist der klassische Einstieg. Bauerwartungsland ist rechtlich noch kein Baugrund: Die Gemeinde muss es erst über einen Bebauungsplan in Bauland umwandeln, und ob und wann sie das tut, entscheidet der Rat, nicht der Verkäufer. Bis dahin dürfen Sie dort nicht bauen und binden Kapital ohne Termin. Welche Stufen es zwischen Ackerland und erschlossenem Baugrundstück gibt, erklärt die Übersicht zu den Grundstücksarten.

2. Auf die Zusage des Verkäufers zur Bebaubarkeit vertrauen

„Da kann man zwei Vollgeschosse draufsetzen" ist eine Meinung, keine Auskunft. Verbindlich sagt Ihnen das nur die Bauaufsicht — über eine Bauvoranfrage, mit der Sie Ihr Vorhaben in Grundzügen vorab prüfen lassen. Wir lesen den Bebauungsplan zu jedem Grundstück, das wir anbieten, und sagen Ihnen, wo es eng werden könnte — aber wir erteilen keine Baugenehmigung, und niemand außer dem Bauamt kann das. Deshalb gehört bei einem individuellen Bauwunsch der Bauvorbescheid vor die Unterschrift und nicht danach. Kritisch sind vor allem die Grundflächenzahl, also der Anteil der Fläche, der überbaut werden darf, sowie Geschosszahl, Dachform und die Baugrenzen.

3. Erschließungsbeiträge übersehen

Ein Grundstück kann jahrelang bebaut sein und trotzdem noch offene Beiträge tragen: Sobald die Gemeinde eine Straße erstmalig endgültig herstellt, verteilt sie die Kosten auf die Anlieger — und das trifft dann den heutigen Eigentümer, nicht den, der damals verkauft hat. In gewachsenen Ortslagen zwischen Köln und Bonn gibt es solche Straßen bis heute. Fragen Sie vor dem Kauf bei der Gemeinde nach dem Erschließungszustand und lassen Sie sich schriftlich geben, ob Beiträge noch ausstehen. Was zur Erschließung im Einzelnen gehört und wer sie bezahlt, steht auf der zugehörigen Seite.

4. Den Baugrund nicht untersuchen lassen

Was unter der Grasnarbe liegt, bestimmt den Preis Ihres Kellers. Anstehender Fels macht den Aushub aufwendig, ein hoher Grundwasserstand zwingt zur wasserdichten Wanne, und alte Auffüllungen — Bauschutt, Schlacke, lockeres Material — tragen die Lasten eines Hauses nicht ohne zusätzliche Gründung. Ein Baugrundgutachten klärt das, bevor Sie kaufen. Es kostet einen Bruchteil dessen, was eine nachträglich geänderte Gründung kostet, und ist zugleich ein Argument in der Preisverhandlung.

5. Altlasten nicht recherchieren

Wurde auf der Fläche früher getankt, lackiert, geschmiedet oder gelagert, können Rückstände im Boden stecken. Die Auskunft aus dem Altlastenkataster ist bei der zuständigen Behörde einzuholen und kostet wenig. Ohne sie kaufen Sie ein Risiko mit, das nicht am Verkäufer hängen bleibt, sondern am Eigentümer: Wer den Boden besitzt, wird für die Sanierung herangezogen.

6. Baulasten und Wegerechte nicht prüfen

Baulasten sind Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht — eine Fläche, die für den Nachbarn frei bleiben muss, ein Stellplatz, der einem anderen Grundstück zugeordnet ist, eine Abstandsfläche, die Sie nicht bebauen dürfen. Der teure Irrtum: Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Wer nur den Grundbuchauszug liest, sieht sie nicht. Wege-, Leitungs- und Überfahrtsrechte für Nachbarn wiederum stehen im Grundbuch — beide Register gehören auf den Tisch, nicht nur eines.

7. Den Grenzverlauf ungeprüft lassen

Zäune stehen selten dort, wo das Kataster sie vermutet. Eine Hecke, die seit Jahrzehnten als Grenze gilt, kann daneben liegen — und bei einem Grundstück, dessen Bebauung ohnehin knapp an die Abstandsflächen heranreicht, entscheidet diese Abweichung über den Grundriss. Sind Grenzsteine nicht auffindbar oder passt die Situation vor Ort nicht zum Lageplan, klärt eine Grenzvermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur die Lage, bevor sie zum Nachbarschaftsstreit wird.

8. Die Baumschutzsatzung übersehen

Der alte Baumbestand ist oft das, was ein Grundstück schön macht — und manchmal das, was den Bauplatz blockiert. Viele Kommunen im Rhein-Erft-Kreis und im Umland schützen Bäume ab einem bestimmten Stammumfang per Satzung: Eine Fällung braucht dann eine Genehmigung, kann mit Ersatzpflanzungen verbunden sein oder ganz versagt werden. Prüfen Sie die Satzung der Gemeinde und legen Sie den geplanten Baukörper gedanklich über den Bestand, bevor Sie den Kaufpreis akzeptieren.

9. Die Bauverpflichtung bei Gemeindegrundstücken unterschätzen

Kommunale Baugrundstücke werden häufig mit Auflagen verkauft: Sie müssen innerhalb einer im Vertrag genannten Frist bauen und beziehen, sonst greift ein Rückkaufsrecht oder eine Vertragsstrafe. Das ist nicht unfair, sondern soll Bodenspekulation verhindern — es passt nur nicht zu jedem Lebensplan. Lesen Sie diese Klauseln, bevor Sie sich um ein Grundstück bewerben, und rechnen Sie mit realistischen Planungs- und Genehmigungszeiten.

10. Hanglage und Zuschnitt schönreden

Ein Hanggrundstück verspricht Aussicht und ist beim Quadratmeterpreis oft das günstigste Angebot im Ort. Was es kostet, steht in der Statik: Stützmauern, Geländesicherung, ein aufwendigerer Erdaushub, längere Anschlussleitungen, manchmal eine Zufahrt, die erst gebaut werden muss. Dasselbe gilt für schmale, spitz zulaufende oder rückwärtige Zuschnitte — auf dem Papier genug Fläche, in der Praxis wenig davon nutzbar. Vergleichen Sie deshalb nie den Quadratmeterpreis allein, sondern die Gesamtkosten bis zum fertigen Rohbau samt aller Nebenkosten.

Wer die Akten kennt, verhandelt anders

Fast alle teuren Überraschungen beim Grundstückskauf stehen vorher irgendwo geschrieben — nur eben verteilt auf mehrere Register und nicht im Exposé. Die Checkliste zum Grundstückskauf führt der Reihe nach durch die Auskünfte, und was davon später im Kaufvertrag abgesichert gehört, sollten Sie vor dem Beurkundungstermin verstanden haben. Wir holen diese Unterlagen für die Grundstücke, die wir in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung anbieten, selbst ein und sagen Ihnen auch, was gegen ein Grundstück spricht — wie diese Begleitung im Einzelnen aussieht, steht auf der Seite Grundstück mit Makler kaufen.

Häufige Fragen zu Fehlern beim Grundstückskauf