Häufige Fragen zum Gewerbeverkauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Was Eigentümer wissen wollen, bevor Büro, Halle oder Ladenlokal in den Verkauf gehen
Ein Gewerbeobjekt wird anders verkauft als ein Wohnhaus. Der Käufer rechnet mit Mieterträgen statt mit Quadratmetern, seine Bank liest die Mietverträge genauer als das Exposé, und im Gebäude läuft währenddessen ein Betrieb weiter, der von alldem möglichst nichts merken soll. Hier stehen die Fragen, die uns Eigentümer aus Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung vor dem Verkaufsstart am häufigsten stellen.
Den Ablauf am Stück können Sie auf der Übersichtsseite Gewerbeimmobilie verkaufen nachlesen. Geht es Ihnen zuerst um eine Zahl, führt die Seite zur Bewertung von Gewerbeobjekten weiter; welche Papiere Sie zusammensuchen müssen, steht unter Unterlagen für den Gewerbeverkauf. Für die einzelnen Nutzungsarten gibt es im Großraum Köln/Bonn jeweils eine eigene Seite — etwa für Büroflächen, Hallen und Lager oder Ladenlokale.
Wert, Mietvertrag, Steuern — die Fragen aus der Praxis
Wie läuft der Verkauf einer Gewerbeimmobilie Schritt für Schritt ab?
Er beginnt nicht mit dem Inserat, sondern mit den Akten. Zuerst werden Grundbuch und Baugenehmigungen geprüft, dazu der Genehmigungsstand der tatsächlichen Nutzung, die laufenden Mietverträge samt aller Nachträge und — je nach Vornutzung des Grundstücks — der Eintrag im Altlastenkataster. Aus diesen Unterlagen entsteht die Wertermittlung, aus der Wertermittlung der Angebotspreis.
Danach folgen Exposé und Datenraum: ein geschützter Bereich, in dem geprüfte Interessenten die Unterlagen einsehen können, ohne dass diese im Markt zirkulieren. Erst dann kommen Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin. Rechnen Sie damit, dass die Vorbereitung mehr Zeit kostet als bei einem Wohnhaus — Käufer und Bank prüfen bei Gewerbe erheblich gründlicher. Weicht die tatsächliche Nutzung vom genehmigten Zustand ab, klären Sie das vorab; wie das geht, steht auf der Seite zur Nutzungsänderung.
Wie wird der Wert einer Gewerbeimmobilie ermittelt?
Über den Ertrag. Bei Wohnimmobilien vergleicht man mit ähnlichen verkauften Objekten; bei Gewerbe rechnet man mit dem, was das Objekt dauerhaft einbringt: die auf Dauer erzielbare Miete, abzüglich der Bewirtschaftungskosten, hochgerechnet über die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes. Dazu kommt der Wert des Grundstücks selbst.
Entscheidend ist das Wort „dauerhaft". Eine über Marktniveau liegende Miete aus einem alten Vertrag zählt nur so lange, wie dieser Vertrag läuft. Umgekehrt drücken ein aufgelaufener Instandhaltungsstau, eine Hallenhöhe, die kaum andere Nutzungen zulässt, oder ein einziger Mieter, der den gesamten Ertrag trägt, den Wert spürbar. Wie wir im Einzelnen rechnen, steht auf der Seite Gewerbeimmobilie bewerten; womit am Markt je nach Nutzungsart zu rechnen ist, unter Verkaufspreise.
Wie lange dauert der Verkauf einer Gewerbeimmobilie?
Eine feste Spanne dafür zu nennen, wäre geraten und nicht gewusst: Bei Gewerbe entscheiden Baurecht, laufender Betrieb und der infrage kommende Käuferkreis über den Zeitraum. Dazu kommen zwei Prüfungen statt einer — die des Käufers und die seiner finanzierenden Bank. Ein einzelnes vermietetes Ladenlokal ist deshalb schneller durch als ein Gewerbepark mit einem Dutzend Mietverhältnissen.
Zeit kosten vor allem die Zahl und die Restlaufzeit der Mietverträge, ein ungeklärter Genehmigungsstand und — bei größeren Objekten — die technische Prüfung durch einen Gutachter des Käufers. Zeit spart nur eines: vollständige Unterlagen vor dem ersten Gespräch. Genau die tragen wir vorher zusammen — Mietverträge samt Nachträgen und Schriftformkette, den Genehmigungsstand der tatsächlichen Nutzung, die Betriebskosten und, wo die Vornutzung es nahelegt, die Auskunft aus dem Altlastenkataster. Jede Nachforderung zieht in der Praxis Wochen nach sich, weil sie bei Käufer, Bank und Makler gleichzeitig eine neue Runde auslöst.
Wird die Provision beim Gewerbeverkauf hälftig geteilt wie beim Hausverkauf?
Nein. Die gesetzlich vorgeschriebene hälftige Teilung gilt nur beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Bei Gewerbeobjekten ist die Provision frei vereinbar — wer sie trägt, in welcher Höhe und in welchem Verhältnis, wird vor dem Auftrag besprochen und im Maklervertrag festgehalten.
Was gleich bleibt: Fällig wird sie erst, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Objektaufnahme, Grundrisse, Exposé und Datenraum gehen bis dahin nicht zu Ihren Lasten, es entstehen also keine Vorabkosten. Die Einzelheiten stehen auf der Seite zur Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien.
Wer kommt als Käufer für ein Büro, eine Halle oder ein Ladenlokal infrage?
Drei Gruppen, die auf sehr Verschiedenes schauen. Eigennutzer — ein Betrieb, der selbst einzieht — achten auf Grundriss, lichte Höhe, Anlieferung über Tore, Stellplätze und Erweiterungsfläche auf dem Areal. Private Kapitalanleger wollen einen solventen Mieter und einen Vertrag, der noch eine Weile läuft. Institutionelle Investoren steigen erst ab einer gewissen Objektgröße ein und prüfen dafür am gründlichsten.
Welche Gruppe zuerst angesprochen wird, entscheidet über Preis und Dauer — und setzt voraus, dass die Kontakte in alle drei Richtungen vorhanden sind. Gewerbe- und Investmentobjekte laufen bei uns deshalb nicht nebenher im Wohnimmobiliengeschäft mit, sondern in einer eigenen Sparte, Reuschenbach Commercial & Invest, mit einem eigenen Kreis vorgemerkter Interessenten. Vertrauliche Unterlagen gehen erst nach einer Selektion heraus, damit der laufende Geschäftsbetrieb ungestört bleibt.
Kann ich verkaufen, ohne dass Mieter, Mitarbeiter und Kunden davon erfahren?
Ja — bei Gewerbe ist das eher die Regel als die Ausnahme. Beim verdeckten Verkauf, dem sogenannten Off-Market-Verfahren, gibt es kein Inserat auf den Portalen, kein Schild am Gebäude und keine Anzeige. Angesprochen wird nur ein ausgewählter Kreis von Unternehmen, Anlegern und Investoren, und zwar direkt.
Ausführliche Unterlagen und den Zugang zum Datenraum bekommt ein Interessent erst, nachdem er eine Vertraulichkeitserklärung unterschrieben hat. Das schützt nicht nur den Preis, sondern vor allem den Betrieb: Ein Verkaufsgerücht verunsichert Belegschaft, Kunden und Lieferanten schneller, als es sich wieder einfangen lässt. Öffentlich vermarktet wird erst, wenn Sie das ausdrücklich und schriftlich freigeben.
Was passiert mit dem laufenden Mietvertrag — und verkaufe ich besser vermietet oder leer?
Der Mietvertrag läuft weiter. Es gilt der Grundsatz, dass Kauf nicht Miete bricht: Der Erwerber tritt zum Übergabestichtag in den bestehenden Vertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten — samt Laufzeit, Wertsicherungsklausel und hinterlegter Mietsicherheit.
Dabei wird ein Unterschied oft übersehen: Für Gewerberaum gilt nicht das Wohnraummietrecht. Es gibt keinen vergleichbaren Kündigungsschutz und keine Mietpreisbremse. Was gilt, steht weitgehend im Vertrag selbst — Laufzeit, Verlängerungsoption, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen sind zwischen den Parteien weitgehend frei verhandelbar. Genau deshalb liest der Käufer den Vertrag so genau. Achten Sie außerdem auf die Schriftform: Wurden Nachträge zu einem langfristigen Vertrag nur mündlich vereinbart, kann er vorzeitig kündbar werden — ein Punkt, der bei der Prüfung regelmäßig hochkommt.
Ob vermietet oder leer besser ist, hängt davon ab, welchen Käufer Sie ansprechen wollen: Ein Kapitalanleger zahlt für einen laufenden Vertrag mit solidem Mieter mehr, ein Eigennutzer will das Objekt frei. Der ungünstigste Fall ist ein Vertrag kurz vor dem Ende — er nützt dem Anleger wenig und stört den Eigennutzer. Mehr dazu auf der Seite Gewerbe verkaufen mit Mietverträgen. Ihre Aufgabe als Verkäufer bleibt in jedem Fall, alle Verträge samt Nachträgen vollständig zu übergeben und die Mietsicherheiten geordnet auf den Erwerber überzuleiten.
Was wird aus meinen Mitarbeitern, wenn der Betrieb mitverkauft wird?
Wechselt nur die Immobilie den Eigentümer, ändert sich für die Beschäftigten nichts — sie sind beim Betrieb angestellt, nicht beim Gebäude. Geht dagegen der Betrieb selbst mit über, greift der Betriebsübergang: Die bestehenden Arbeitsverhältnisse gehen zu unveränderten Bedingungen auf den Erwerber über. Niemand muss neu eingestellt werden, und allein wegen des Übergangs darf auch niemandem gekündigt werden.
Bisheriger und neuer Inhaber müssen die Betroffenen vorher in Textform unterrichten, und jeder Beschäftigte kann dem Übergang seines Arbeitsverhältnisses widersprechen — dann bleibt er beim bisherigen Arbeitgeber, mit allen Folgen, die das für beide Seiten hat. Das ist arbeitsrechtlich heikel und gehört vor die Unterschrift, auf den Tisch eines Fachanwalts für Arbeitsrecht. Klären Sie es, bevor der Kaufvertragsentwurf steht — nachträglich lässt sich der Zeitplan kaum noch halten.
Welche Steuern fallen beim Verkauf an — und wann ist Umsatzsteuer ein Thema?
Das hängt zuerst daran, ob das Objekt im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen liegt. Im Privatvermögen kann ein Gewinn nach Ablauf der gesetzlichen Spekulationsfrist steuerfrei bleiben. Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig — unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich die stillen Reserven aber auf ein Ersatzobjekt übertragen, statt sie sofort zu versteuern.
Die Umsatzsteuer ist bei Gewerbe der Punkt, der am häufigsten übersehen wird. Der Verkauf eines Grundstücks ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Wer aber bei Bau oder Sanierung Vorsteuer gezogen hat, muss bei einem steuerfreien Verkauf unter Umständen einen Teil davon zurückzahlen. Deshalb wird im Kaufvertrag häufig zur Steuerpflicht optiert — oder geprüft, ob der Vorgang als Geschäftsveräußerung im Ganzen gilt und damit gar nicht umsatzsteuerbar ist.
Diese Entscheidung gehört in den Kaufvertrag und muss vorher feststehen. Rechnen muss sie Ihr Steuerberater; wir können nur dafür sorgen, dass die Frage gestellt wird, bevor der Notarentwurf geschrieben ist.