Nebenkostencheck
Was umgelegt werden darf — und was nicht
Die Nebenkosten machen oft einen erheblichen Teil der monatlichen Wohnkosten aus. Nicht alle Posten, die auf einer Abrechnung erscheinen, sind jedoch zulässig. Ein gezielter Nebenkostencheck hilft, fehlerhafte Positionen zu erkennen und bares Geld zu sparen.
Nebenkosten vs. Betriebskosten
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe oft gleichbedeutend verwendet. Rechtlich gibt es jedoch einen Unterschied: Als Betriebskosten gelten nur die nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten. Der Begriff Nebenkosten ist weiter gefasst und kann auch nicht umlagefähige Kosten des Vermieters umfassen. Entscheidend für Mieter ist, was im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurde.
Die umlagefähigen Betriebskosten nach der BetrKV
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Heizung
- Warmwasser
- Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Aufzug
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung (Gemeinschaftsflächen)
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hauswart
- Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelanschluss
- Wäschepflegeeinrichtungen
- Sonstige Betriebskosten (müssen ausdrücklich im Mietvertrag benannt sein)
Was darf nicht umgelegt werden?
Folgende Kosten sind nicht umlagefähig und dürfen nicht auf der Betriebskostenabrechnung erscheinen:
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Buchführung, Steuerberatung)
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten
- Rücklagen für Sanierungen
- Bankgebühren des Vermieters
- Mietausfall- und Rechtsschutzversicherungen des Vermieters
- Kosten für Leerstand anderer Wohnungen
Prüftipps für Mieter
- Verteilerschlüssel prüfen: Wird nach Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch oder Wohneinheit abgerechnet? Der Schlüssel muss für alle Mieter nachvollziehbar sein.
- Vorjahresvergleich: Weichen einzelne Positionen stark vom Vorjahr ab, sollte nachgefragt werden.
- Betriebskostenspiegel nutzen: Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht regelmäßig einen bundesweiten Betriebskostenspiegel, der als Vergleichswert dient.
- Belegeinsicht fordern: Mieter haben das Recht, die Originalbelege beim Vermieter einzusehen.
- Fristen beachten: Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden. Danach entfällt der Nachzahlungsanspruch des Vermieters.
- Widerspruchsfrist: Einwände gegen die Abrechnung müssen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erhoben werden.
Bei Zweifeln an der Korrektheit der Abrechnung kann eine Beratung durch den örtlichen Mieterverein sinnvoll sein.
Häufige Fragen zum Nebenkostencheck
Was sind umlagefähige Nebenkosten?
Pflicht-Positionen:
- Heizung und Warmwasser
- Wasser und Abwasser
- Müllabfuhr
- Hausreinigung
- Versicherungen
- Hauswart und Gartenpflege
Was darf nicht umgelegt werden?
Nicht umlagefähig:
- Verwaltungskosten
- Reparaturen
- Rücklagen
- Bankgebühren
- Leerstandskosten
Wie hoch sind Nebenkosten typisch?
Die Nebenkosten werden pro Quadratmeter und Monat abgerechnet und summieren sich über die Wohnfläche zu einem spürbaren monatlichen Betrag. Die konkrete Höhe hängt von Objekt, Ausstattung und Verbrauch ab — ein Blick auf den Betriebskostenspiegel liefert einen Vergleichswert.
Welche Frist gilt für die Abrechnung?
Abrechnung: innerhalb 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Bei Versäumnis kein Nachzahlungsanspruch des Vermieters.
Wie lange habe ich Widerspruchsrecht?
Widerspruchsfrist: 12 Monate ab Zugang. Belegeinsicht beim Vermieter beantragen.
Wie prüfe ich die Abrechnung?
Pflicht-Prüfungen:
- Verteilerschlüssel prüfen
- Vorjahresvergleich
- Betriebskostenspiegel nutzen
- Belegeinsicht fordern
- Mieterverein konsultieren
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